Ориентиры на дорожной карте для кадастровой стоимости
председатель совета директоров аналитического агентства RWAY Александр Крапин поведал порталу РБК-Недвижимость о ситуации в оценочной деятельности в Российской Федерации в свете введения единого налога на недвижимость, и изложил собственный экспертное вывод о возможности и векторах развития оценочной деятельности в стране.
Одной из основных функций оценочной деятельности есть создание стоимостной совокупности координат для участников рынка и для национальной экономики. Это очень важная задача, потому, что ее результаты формируют метрику экономического пространства нашей страны.
Напомню, что в Российской Федерации оценочная деятельность началась в первой половине 90-ых годов двадцатого века, а законодательно была признана во второй половине 90-ых годов двадцатого века. При переходе страны от плановой к рыночной экономике часть игроков рынка взяла возможность купить госактивы по минимальным стоимостям в ходе приватизации. Оценочное сообщество приняло участие в этом ходе, и эта работа не всегда отвечала профессиональности и критериям независимости.
Наряду с этим оценочным сообществом были предприняты и нужные шаги для развития рынка недвижимости, но пока он малоэффективен для большинства его участников по последовательности параметров, главным из которых был очень не сильный экономическая заинтересованность муниципальной власти в развитии местных рынков недвижимости.
Не считая решения текущих задач, оценочное сообщество должно проектировать будущее.
При ознакомлении с дорожной картой Совершенствование оценочной деятельности поражают (в нехорошем смысле) показатели, которыми планируют измерять эффективность реализации мероприятий Дорожной карты.
Отметим, что в данном документе это: степень удовлетворенности потребителей; часть рассмотренных жалоб и часть рекомендаций по исключению из СРО; часть страховых выплат в общем количестве контрактов страхования.
Разглядим лишь первый показатель. Достаточно разумеется, что потребитель будет удовлетворен, в случае если в отчете оценщика будут заказанные им значения ценовых показателей, а отчет будет сделан по минимальной цене. Другими словами в будущем оценщики должны будут делать все более заказные оценки по минимальным стоимостям, чтобы повысить степень удовлетворенности клиента.
В целом в качестве контрольных показателей должны употребляться иные показатели, каковые отражают независимость и профессионализм оценщика.
С формальной точки зрения Дорожная карта по совершенствованию оценочной деятельности содержит 44 программных мероприятия, из которых 13 посвящены совершенствованию процедур национальной кадастровой оценки (часть IV). А это практически 30% от всех предусмотренных мероприятий. Сроки исполнения этих работ заключены во время с декабря 2013 по декабрь 2014 года.
Переход к введению единого налога на недвижимость на базе рыночной цене, непременно, есть нужным и серьёзным процессом на пути модернизации и развития экономики России. Самое основное, что может создать данный налог: экономический интерес у муниципалитетов для развития местных рынков недвижимости; самая эффективную в мире форму борьбы с уклонением от уплаты налогов.
Данный переход затронет фактически каждого гражданина. Цена неточностей при реализации этого проекта возможно высокой для всех заинтересованных сторон – граждан, власти и бизнеса.
На данный момент определение кадастровой цене и экспертиза отчетов должны осуществляться саморегулируемыми организациями и независимыми оценщиками оценщиков.
Опыт других государств говорит о том, что кадастровая цена должна быть меньше текущей рыночной на 25–30%. Это нужно, дабы исключить (либо значительно снизить) число случаев оспаривания результатов кадастровой оценки со стороны обладателей объектов недвижимости при расчете разных платежей за объекты недвижимости (в будущем – налог на недвижимость).
В Российской Федерации это правило не соблюдается, потому, что кадастровая цена практически приравнена к рыночной, что уже стало причиной интенсивному росту случаев оспаривания значений кадастровой цене земель, пока по большей части со стороны больших землевладельцев.
Главной задачей оценочного сообщества на данный момент есть создание сбалансированной национальной совокупности оценочной деятельности. Эта совокупность должна быть серьёзной составной частью действенной русского экономики, создание которой лишь начинается.
К настоящему времени в Российской Федерации принято около 5,5 тыс. законов , из которых около 1 тыс. регламентируют правила игры на рынке недвижимости. А имеется еще многие тысячи подзаконных актов
Перед Россией на данный момент стоит задача выработки стратегии национальной развития, в которой ответственное место обязана занимать и стратегия развития оценочной деятельности.
Принятая редакция Дорожной карты по оценке напоминает образное выражение г-на Черномырдина: Мы сделали все, от А до Б.На мой взор, оценочному сообществу еще предстоит сделать много (дойти до буквы Я), но пока Дорожной картой этого не предусмотрено.
На данный момент оценочному сообществу целесообразно осуществить процедуру реинжиниринга существующих на рынке правил игры. Правила осуществления процедуры реинжиниринга несложны и понятны.
Во-первых, необходимо составить описание существующих на рынке правил игры. Во-вторых, необходимо составить описание будущих правил игры, изучив лучшие цели и мировые образцы национального развития, каковые начали формироваться. В-третьих, создать метод перехода, среди них и управляющие действия власти, для перехода совокупности оценочной деятельности из нынешнего состояния в состояние, нужное для развития русском экономики.
Да, это непростая задача. Но ее ответ будет не только содействовать созданию сбалансированного рынка недвижимости, на котором у всех участников будут собственные экономические интересы, но и значительно оздоровит русского экономику за счет развития внутреннего рынка.
Эти процессы уже идут, но пока достаточно медлительно, и начались с медленной трансформации кредитно-тотальных системы проверок и денежной России национальных и квазигосударственных структур.
Напоследок не могу не затронуть и проект ФСО № 7 Оценка недвижимости, в котором содержится статья V. Анализ рынка. Выполнить планируемые требования к анализу рынка недвижимости будет очень тяжело практически всем оценщиков. Для этого нужна информационно-аналитическая совокупность мониторинга рынка недвижимости.
Ее прообраз уже создан в аналитическом агентстве RWAY.
председатель совета директоров аналитического агентства RWAY Александр Крапин
Об авторах
Александр Крапин RWAY Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
