Обзор рынка жилой недвижимости абхазии. май 2009 года

Рынок земельных участков Абхазии опять делается занимательным для девелоперов. Они готовы разглядывать республику в качестве региона для реализации собственных проектов в возможности 5-7 лет.

Предложение

Р. Республика Абхазия располагает громадными площадями свободных от застройки земельных угодий, многие из которых на сегодня выставлены на продажу. Их площадь, в большинстве случаев, мелка и в среднем варьируется в пределах от 3 до 10 соток. По большей части, этот сегмент представлен предложениями под строительство личных жилых домовладений (ИЖС), мини-отелей, фирм розничной торговли, их собственниками выступают частные лица.

Обзор рынка жилой недвижимости абхазии. май 2009 года

самые существенные колебания в ценовой части ЗУ во время с 2007 г. и по сегодняшний сутки были зафиксированы во втором полугодии 2007 г. (по окончании объявления г. Сочи столицей зимних Олимпийских Игр 2014 г.), в третьем квартале 2008 г. (по окончании объявления Абхазии свободным, суверенным страной), с четвертого квартала 2008 г. и по сегодняшний сутки (в связи с наступлением глобального экономического кризиса).

Фаворитами по стоимостям на земельные наделы (ЗУ) Р. Республика Абхазия на сегодня являются г. Гагра (в июне 2009 г. стоимости варьировались от 320 000 руб. до 800 000 руб. за сотку), пгт Пицунда (от 250 000 руб. до 560 000 руб. за сотку) и г. Гудаута (от210 000 руб. до 480 000 руб. за сотку). Этот факт обусловлен, в основном, их близостью к границе и береговой линии с российской федерацией, известностью с советских времен, самая развитой сопутствующей инфраструктурой среди всех курортно-рекреационных районов Р. Республика Абхазия.

Напомним, что приведенная выше декларируемая цена ЗУ в разы превышает настоящую (более чем на 20-30%), по которой содержится большая часть сделок в Р. Республика Абхазия. Во-первых, это обусловлено тем, что большинство предложений выставлена инвесторами, каковые изначально получали лоты с целью предстоящей перепродажи по максимально большой стоимости.

Во-вторых, цена многих ЗУ, каковые не реализуются деятельно (с привлечением СМИ и агентств недвижимости) и находятся в менее привлекательных районах, значительно ниже и в среднем варьируется от 25 000 руб. до 75 000 руб. за сотку. В-третьих, выборка в основном включает ЗУ, площадь которых не превышает 20 соток, а, ни для кого не секрет, что цена сотки обратно пропорциональна площади земельного лота, т.е. ЗУ данной площади являются более дорогими, чем участки земли громадных площадей.

В-четвертых, рынок больших ЗУ не прозрачен, т.е. их реализация, в большинстве случаев, осуществляется через друзей, органы власти, на «закрытых торгах». В-пятых, собственники ЗУ готовы предоставлять скидки, но в личном порядке. Иначе говоря приведенный ценовый уровень в основном отражает заявленные стоимости, по которымЗУ предлагаются к приобретению обитателям РФ, желающим инвестировать собственные накопления.

Серьёзной чертой рынка недвижимости Р. Республика Абхазия есть то, что ценообразование собственниками объектов осуществляется не на основании их объективных черт как во многих других курортно-рекреационных территорий (Болгария, Хорватия, Украина (Крым), Испания, РФ (Краснодарский край) и другие страны), а только субъективных мотивов, что говорит о неразвитости рынка недвижимости в разглядываемом регионе.

Хотелось бы обратить внимание и на то, что цена домовладения в Р. Республика Абхазия, в большинстве случаев, рассчитывается исходя из площади ЗУ, на котором он расположен, а не площади самого объекта ИЖС. Этот факт сопряжен с тем, что большинство личных домовладений, выставляемых на продажу в Р. Республика Абхазия, является объектами ИЖС, состояние которых оценивается как ветхое и аварийное, т.е. требующее сноса либо полной реконструкции. Цена самого же ЗУ варьируется не только от его площади, но и от последовательности вторых параметров, главными из которых являются его местоположение и целевое назначение (удаленность от береговой линии, административных центров, объектов социальной и коммерческой инфраструктуры и т.д.).

Спрос

Жилая недвижимость Р. Республика Абхазия с точки зренияпокупателей делается все более удачным вложением денежных средств независимо от целей ее приобретения. Этот факт подтверждается ежегодным повышением количества сделок, в основном с 2006-2007 гг., в то время, когда, по нашим расчетам, покупательская активность возросла более чем на порядок если сравнивать с 2000-2005 гг. Главными толчками росту спроса послужили признание Р. Республика Абхазия суверенным и свободным страной, проведение зимних Олимпийских Игр 2014 г. в г. Сочи (косвенное влияние) и начало формирования нормативно-правовой базы урегулирования земельных взаимоотношений в Р. регистрации и Абхазия прав на недвижимое имущество.

К числу основополагающих факторов, оказывающих влияние на привлекательность с позиций клиентов недвижимости в Р. Абхазияотносятся в основном низкие стоимости, отсутствие языкового барьера, лояльное отношение к РФ и ее обитателям, благоприятные экология и природно-климатические условия.

Не обращая внимания на хорошие тенденции в части спроса на недвижимость в Р. Республика Абхазия, существует весомый «барьер» в виде отсутствия законодательной базы, разрешающей прямую продажу недвижимости зарубежным гражданам. Вследствие этого около 80% обращений в строительные компании (СК) и агентства недвижимости (АН) в итоге не заканчиваются сделкой, а значительная часть потенциальных клиентов, планирующих приобретение недвижимости на побережье (РФ (Краснодарский край), Болгария, Хорватия, Украина (Крым), другие страны и Испания) по большому счету не рассматривает Р. Республика Абхазия в качестве региона для вложения денежных средств.

Напомним, что в случае если квартиры, в большинстве случаев, приобретаются методом оформления права собственности на гражданина Р. Республика Абхазия в связи с запретом прямой продажи недвижимости зарубежным гражданам, то право собственности на ЗУ в основном оформляется на юрлицо методом создания СП, что есть более надежным «ходом» с позиций потенциальных клиентов. Этот тренд обусловлен тем, что чем более высок бюджет приобретения, тем более значим фактор риска для потенциальных клиентов недвижимости Р. Республика Абхазия. Так, для сравнения, на сегодня средний бюджет приобретения квартир в среднемварьируется от 0,5 до 2,0 млн. руб., тогда как ЗУ/личного домовладения — от 1,5 до 3,0 млн. руб.

В части расположения ЗУ самый популярны такие курортно-рекреационные районы Р. Республика Абхазия, как г. Гагра и г. Пицунда (более 70% обращений). Напомним, что сейчас покупательская активность существенно возросла в г. Сухум и на территориях, близлежащих к аэропорту, расположенному в с. Бабушера Гульрипшского района в связи с осуществлением его реконструкции. В других районах количество заключаемых сделок на сегодня менее существенно.

Тенденции и прогнозы

На данный момент Р. Республика Абхазия владеет громадными площадями земельных угодий, каковые в предстоящей возможности будут куплены для реализации девелоперских проектов.

сообщества и Экспертные мнения представителей относительно перспектив развития Р. Республика Абхазия показывают, в целом, хорошие трансформации в отношении к Республике. В случае если 2-3 года назад тема инвестиционной привлекательности страны не поднималась вовсе, то сейчас большая часть девелоперов и инвестиционных компаний готовы разглядывать Р. Республика Абхазия в качестве потенциальной страны для инвестирования уже в среднесрочной возможности (от 5 до 7 лет).

Главным причиной инвестиционной привлекательности именуются неповторимые природно-климатические условия Абхазии. В качестве основныхрисков указываются такие, как политико-правовые и сложная криминогенная ситуация. Первая «волна» инвесторов будет состоять в основном из русских компаний.

Приход в Р. Республика Абхазия зарубежных инвестиций из государств дальнего зарубежья вероятен лишь по окончании стабилизации политической обстановке и признания суверенитета Абхазии европейскими государствами.

Так, первый всплеск инвестиционной активности на рынке недвижимости возможно ожидать через 5 лет, что приведет к значительному росту как спроса, так и стоимостей ЗУ Р. Республика Абхазия. В будущем развитие будет происходить прогрессирующими темпами. Связано это, в основном, с тем, что этот период сходится с проведением в Сочи Зимней Олимпиады 2014 г.

Выполнен консалтинговой компанией MACON Realty Group

www.macon-realty.ru

ЦЕНЫ В АБХАЗИИ 2018

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: