Обзор рынка недвижимости израиля. июнь 2010
За последние десять с маленьким лет рынок недвижимости Израиля много раз испытывал как рост, так и понижение стоимостей. Но обстановку образно возможно охарактеризовать так: ход назад и два вперед. О стоимостях на недвижимость сейчас и прогнозах на будущее – в отечественном обзоре.
Начнем с истории: 1999 год принес рынку увеличение цен на 12%. Последовавшее после этого ослабление израильской экономики пара остудило рынок. Цены на жилье в целом по стране, согласно данным Центрального статистического бюро Израиля, с октября 2000 года до середины 2003-го упали на 6,5%.
Но в будущем падение было отыграно благодаря стабилизировавшейся экономике, и по результатам первых трех месяцев 2006 года цены выросли на 28%. В июле 2006-го Израиль начал боевые действия в южной части Ливана. Их результатом для сферы недвижимости стало понижение цены на 11,6%.
Год 2007-й стал неоднозначным для израильского жилья. В некоторых регионах, к примеру Хайфе, стоимости снизились. Одновременно с этим в Тель-Ашдоде и Авиве они продемонстрировали рост на 20-30%.
На результаты 2008 года громадное значение оказала отмена виз для россиян в сентябре. Уже в течение последних трех месяцев риэлторы отметили увеличение интереса к израильской недвижимости. В целом за весь год цены на квартиры подросли на 11%.
В течение 2009 года израильская недвижимость игнорировала всемирный финансовый кризис и подорожала, по различным данным, от 14% до 19%.
По результатам первых трех месяцев 2010 года средняя цена квартир в отношении прошлого квартала. Согласно данным Центрального статистического бюро, она выросла на 2%, по данным Минфина – упала на подобную величину.
Сейчас главными клиентами израильского жилья остаются россияне, французы, американцы и англичане.
Цены на недвижимость сейчас
По меткому выражению одного из риэлторов, указать среднюю цену жилья по стране – значит назвать абстрактную цена несуществующей недвижимости в несуществующем городе. Цены значительно различаются в зависимости от города, района а также дома. В среднем цена очень хорошей недвижимости начинается от $500 тыс.
Но очень многое зависит от размещения. К примеру, в Ашдоде двухкомнатную квартиру около 70 кв. м возможно купить и за $350 тыс., новый дом – за $700 тыс. В Хайфе цены смогут быть в несколько раз ниже.
А вот для апартаментов в Герцлии и миллион (долларов либо евро) не есть пределом.
Какой как раз регион выбирать, зависит от целей покупки и личных предпочтений. Вторым по численности населения в стране и наибольшим на побережье Средиземного моря есть Тель-Авив. Но это достаточно шумный город с вечными пробками, исходя из этого он мало подходит для отдыха.
Но купленное тут жилье нетрудно сдавать в аренду.
Подобно на удачную аренду возможно рассчитывать в Ашдоде. Это серьёзный региональный промышленный центр. Тут живёт много русских, для русскоязычного населения издаются газеты и открыты «отечественные» рестораны.
Сокровище местной недвижимости придает и яхт-клуб. Увлекательной изюминкой рынка есть отсутствие первичного жилья. Действительно, это вовсе не свидетельствует низкое уровень качества объектов. Практически все они всецело благоустроены и могут похвалиться дизайнерскими интерьерами.
В случае если размещение в самом городе не принципиально, то, к примеру, трехкомнатный коттедж с наделом земли в поселке Ганн Явне в пяти километрах от Ашдода возможно купить всего за $260 тыс.
Севернее Тель-Авива расположены курорты Герцлия, Нетания, еще выше по карте – Хайфа. Общее среди них, пожалуй, лишь размещение на берегу Средиземного моря. Нетания – это наибольший израильский средиземноморский курорт, по протяженности пляжей превосходящий все остальные города страны.
Курорт мельче, но наряду с этим одно из респектабельных мест в Израиле – Герцлии. Ее еще именуют «богатой сестрой Тель-Авива». Элитная часть города – прибрежный район Питуах, именуемый «поселком миллионеров». Тут множество вилл и прекрасных частных домов.
Недвижимость по более демократичным стоимостям возможно отыскать в Хайфе – северной столице Израиля. Кроме красивых чистых пляжей преимуществом города есть наибольший в Израиле национальный парк – Кармель.
Уникальностью Израиля есть его расположение, правильнее выход к трем морям. Красивый отдых, кроме Средиземного, и Мертвого моря, гарантирует побережье Красного моря. Расположенный тут курорт Эйлат занимателен климатическими изюминками: благодаря сухому воздуху местная жара переносится относительно легко.
Недвижимость тут достаточно дорогая.
И, наконец, Иерусалим – столица страны. Недвижимость тут возможно увлекательной благодаря размещению тут правительственных учреждений, или огромному числу архитектуры и памятников истории, или по религиозным соображениям – данный город вычисляют святым и иудеи, и христиане, и мусульмане.
Идеально регионы характеризует одна израильская поговорка, считает Михаил Лернер, обладатель «Агентства недвижимости «Лернер». Она гласит: Иерусалим – молится, Хайфа – трудится, Тель-Авив – развлекается, Эйлат – отдыхает.
| Город | Апартаменты около 100 кв. м, $ тыс. | Дома 150-160 кв. м, $ тыс. |
| Тель-Авив | 420 | 890 |
| Ашдод | 240 | 450 |
| Герцлия | 400 | 920 |
| Нетания | 410 | 450 |
| Хайфа | 180 | 380 |
| Эйлат | 200 | 600 |
| Иерусалим | 291 | 625 |
Коммерческая недвижимость не так довольно часто выставляется на продажу, тут более распространена аренда помещений. Раскуплены все конторы, не достаточно магазинов и ресторанов. Конкретно ответить, сколько стоят подобные объекты, сложно: на цену воздействует множество факторов – от расположения до наличия постоянных пожеланий и клиентов обладателей бизнеса.
К примеру, в том же Эйлате диапазон цен на отели образовывает от $3,9 млн до $130 млн.
Цены на земельные наделы под строительство кроме этого не являются едиными для всех земель. К примеру, в Ашдоде за $333 тыс. возможно купить 260 кв. м, а фактически за ту же сумму – от $300 тыс. – уже 490 кв. м в Эйлате.
Дела ипотечные
Кроме стабильности, у израильского рынка недвижимости имеется еще одна привлекательная черта – возможность взять ипотеку (машканту). Причем на весьма увлекательных условиях. На сегодня банки выдают кредиты до 70% от цены жилья.
Но размер начального взноса и ставка зависят от срока кредитования. К примеру, кредит на пять лет выдается под 2,5% годовых, на двадцать – под 4%.
Аренда: снимаем и сдаем
Кратковременная аренда жилья на курортах образовывает порядка $100-150 в день. В случае если это шикарный пентхаус с личным бассейном либо элитная вилла у моря, к примеру в Эйлате, то ставка поднимается до $300 в день. Цена аренды коммерческой недвижимости, к примеру, офиса в Ашоде площадью в 80 «квадратов» составит $2,4 тыс. в месяц.
В расчете сдавать купленное жилье в аренду лучше ориентироваться на побережье. При грамотном подходе реально получать $3-4 тыс. в месяц. В среднем доходность образовывает 4,5-5% годовых.
Ожидания и прогнозы
На вопрос о возможностях рынка недвижимости риэлторы обожают приводить рейтинг издания Forbes, в соответствии с которому Израиль признан самой перспективной страной для инвестиций. Наряду с этим учитывались такие факторы, как стабильность экономики, уровень инфляции, доступность банковских кредитов и уровень качества строительства квартир в больших городах страны.
Аналитики портала Isravip.com уверены, что в центральных городах страны, прежде всего в Тель-Авиве и Герцлии, инвестиции оправдают себя. Одной из обстоятельств повышения цен являлась и будет являться внутренняя политика Израиля по отмене дотаций на поселение на окраинах. Благодаря этого местные обитатели тянутся в центральные города, и внутренний спрос в будущем, как минимум, поддержит цены на существующем уровне.
Брать в Израиле возможно любую недвижимость – уверен Игорь Кузнецов, директор компании RE/HOUSE Elit. Гарантированную прибыль принесет первичная недвижимость, в особенности на начальном этапе. По окончании строительства цены поднимутся на 20%. До сих пор, по словам специалиста, стоило покупать и коммерческие объекты.
Так, в Ашдоде рост цен на них составлял до 25-30% каждый год.
Рост цен на жилье возможно спрогнозировать и на базе недостаточного предложения жилья. Не смотря на то, что Министерство строительства Израиля предпринимает попытки опустить цены за счет повышения числа земельных участков, продаваемых, спрос на выстроенное жилье велик.
Не обращая внимания на благоприятные прогнозы, на стоимости может воздействовать намерение Банка Израиля ужесточить кредитную политику, дабы не допустить появление «пузыря» на рынке. В частности, планируется повышать ипотечную ставку на 1-1,5%, в случае если кредит будет предоставлен на максимальный срок 70 лет.
