Объемы инвестиций в недвижимость

Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки CushmanWakefield рассуждает в собственной авторской колонке о возможностях инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в Российской Федерации. По словам специалиста, последние политические события, не смотря на то, что и отразились на количествах инвестиций, но не стали причиной фатальным трансформациям.

Объемы инвестиций в недвижимость

Российский рынок коммерческой недвижимости в течении последних лет демонстрирует хорошую динамику, в особенности с 2012 по 2013 гг. Количества инвестиций каждый год превышали 7 млрд долл. Фаворитами, согласно данным CushmanWakefield, стали офисный и торговый сегменты.

Объем инвестиций в 2013г. по каждому из этих сегментов составил более 3 и 2,5 млрд долл. соответственно.

В 2013г. первое место по темпам роста количества инвестиций занял сегмент складской недвижимости — инвестиции выросли более чем в 2 раза если сравнивать с 2012г. В офисной и торговой недвижимости скорость увеличения были скромнее — 7% и 2% соответственно.

Наибольшими сделками прошлого года были признаны:

  • приобретение офисного комплекса WhiteSquare компанией O1 Properties, по оценкам специалистов, практически за 1 млрд долларов;
  • приобретение проекта WhiteGardens за 740 млн долларов компанией MillhouseCapital;
  • приобретение ТЦ Метрополис фондом MorganStanley;
  • приобретение Международного Логистического Партнерства (МЛП) компанией БИН ГРУПП, в портфеле которой находятся складские комплексы класса А и земельные наделы.

Непременно, Москва осталась главным центром притяжения большей части инвестиций на русском рынке коммерческой недвижимости. Согласно данным CushmanWakefield данный количество составил практически 70% в 2013 году.

В конце 2013 — начале 2014 гг. в Украине случились определенные события, каковые повлияли на рынок недвижимости России. Об этом, например, свидетельствуют результаты исследований интернациональной организации, объединяющей разных участников рынка недвижимости, RICS.

Как следствие, инвестиционная активность снизилась. К примеру, в случае если в 1 квартале 2013г. объем инвестиций превысил 4 млрд долл., то за теже месяцы 2014г. он снизился более чем в 3 раза — до 1 млрд долл.

самая крупная по размеру инвестиций сделка, которая случились на рынке недвижимости в 1 квартале 2014г. — это приобретение структурами Сергея Гордеева ТРЦ «Ривер Молл».

Возможно выделить пара главных обстоятельств понижения количества сделок.

  1. События около Украины стали причиной частичному уходу зарубежного капитала с русского рынка и временному понижению активности западных инвесторов, каковые, нужно признать, играются ключевую роль на русском рынке коммерческой недвижимости. В 2013г. их часть составила около 30%. В 2014г. она будет иметь тенденцию к понижению.
  2. Падение курса рубля по отношению к зарубежным валютам. Большая часть инвесторов до сих пор желают приобретать валютную доходность, но по большей части арендаторы имеют рублевую выручку. Исходя из этого сильное понижение курса свидетельствует для них повышение постоянных затрат, что ведет к фиксации курса в рублях, или к появлению дополнительных ограничений по курсу. По факту актив делается рублевым, где-то данный процесс идет стремительнее, где-то медленнее, но это устойчивая тенденция, которая не будет прекращаться, а также усиливаться.
  3. Удорожание кредитов. В первую очередь года показалась тенденция к удорожанию кредитных ресурсов. Это позвано как политикой ЦБ по борьбе с инфляцией и ослаблению рубля, так и возрастающими рисками для страны. Удорожание происходит как в национальной, так и в зарубежной валютах. Относительная доступность валютного кредитования сделали такую стратегию привлекательной и довольно низкорискованной. В новых же условиях ни инвесторы, ни банки не готовы брать на себя возрастающие валютные риски, потому, что банки нехотя предоставляют валютные кредиты.
  4. Неспециализированная рецессия в экономике России приводит важному сокращению как потребительского спроса, так и развития компаний в большинстве отраслей экономики. Это влечёт за собой значительное давление со стороны арендаторов во всех секторах рынка коммерческой недвижимости (торговые, офисные, складские площади). Практически это выражается в более долгом заполнении площадей в новых объектах, понижении арендной выручки с 1 кв. м в существующих объектах, невыполнении замысла по индексациям, а такжев повышении свободных площадей.

Необходимо подчеркнуть, что это не привело на сегодня к дестабилизации и фатальным событиям русского рынка коммерческой недвижимости. Он замер в ожидании предстоящих событий.

Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки CushmanWakefield, специально для РБК-Недвижимости

Об авторах

Сергей Чемерикин CushmanWakefield, MRICS Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Инвестиции в недвижимость в 2018 в Российской Федерации

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: