Новый налог на офисы и торговые центры повысит арендные ставки
Специалисты поведали РБК-Недвижимости, как новый налог на коммерческую недвижимость повлияет на арендные ставки.
Фото: Depositphotos/elenathewise
Незадолго до Государственной дума во втором чтении одобрила проект закона, в соответствии с которому налог на нежилую недвижимость для бизнеса (офисную, торговую) будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не балансовой стоимости.
В государственной думе внесли поправки в закон: нормы законопроекта будут распространяться на административно-деловые и торговые комплексы, нежилые помещения, предусматривающие размещение контор, объектов бытового обслуживания и общественного питания и на недвижимость зарубежных организаций, не осуществляющих в Российской Федерации деятельность через постоянные представительства.
Еще одной поправкой устанавливается возможность введения повышенных ставок налога для Москвы. Так, в отношении налоговой базы, определяемой как кадастровая цена объектов недвижимости, налоговая ставка не имеет возможности быть больше в 2014г. 1,5%, в 2015г. — 1,7%, в 2016г. и последующие годы — 2%.
Наряду с этим для иных субъектов РФ ставки составят в 2014г. не более 1%, в 2015г. — не более 1,5%, в 2016г. и последующие годы — не более 2%.
Редакция РБК-Недвижимости опросила специалистов, как это новшество повлияет на доходы обладателей торговых и офисных объектов, и на арендные ставки.
Согласно точки зрения специалистов, это приведет к росту налоговой нагрузки для собственников коммерческой недвижимости, занижающих балансовую цена собственных объектов. Глава департамента коммерческой недвижимости ГК Ташир Ольга Паршикова уверен в том, что для обладателей больших объектов кадастровая цена примерно равна балансовой.
Директор отдела маркетинговых исследований CBRE Валентин Гаврилов менее оптимистичен. Внедрение данного законопроекта в практику затронет большую часть рынка коммерческой недвижимости Москвы. По нашим расчетам, данный закон затронет не меньше 2/3 рыночных площадей.
Наиболее пострадают те строения, каковые стоят на учете по балансовой, а не по рыночной цене, — говорит Валентин Гаврилов.
Он утвержает, что переоценка их по кадастровой цене и использование ставки налога в 1,5% приведет к тому, что затраты собственников строений смогут увеличиться на 1,2 тыс. и более руб. в год в расчете на 1 кв. м. Наиболее от этого трансформации пострадают строения класса В, считает эксперт.
Для контор класса А прайм прирост затрат может составить не меньше 3-5%, класса А — 5-7%, класса В — 9-12% от средней годовой арендной ставки, прогнозирует Валентин Гаврилов. Однако обладатели контор класса А прайм, вероятнее, так или иначе смогут договориться с арендаторами без значимой утраты доходности. В торговой недвижимости будет наблюдаться схожая картина: затраты увеличатся на 4-10% от средней годовой арендной ставки, — додаёт специалист.
По окончании принятия нового законопроекта появится громадный пласт новой работы для оценщиков коммерческой недвижимости, и для юристов в вопросах оспаривания кадастровой цене, — говорит начдеп маркетинга и консалтинга Base Property Group Ренат Жамалдинов.
На примере торговых комплексов, налог на имущество занимает около 20% в структуре операционных издержек. Переход к кадастровой цене сыграет на повышение суммы налога. В таких условиях у некоторых собственников смогут появиться сложности с обслуживанием банковских кредитов, — думает специалист.
Ставки аренды вырастут
Налог на недвижимость кроме этого в итоге отразится и на арендаторах. Собственники помещений переложат часть собственных затрат на их плечи. Согласно точки зрения главы департамента консалтинга GVA Sawyer Марианны Романовской, в кратковременном замысле вряд ли возможно сказать о наличии значительных предпосылок для роста арендных ставок, поскольку в сфере качественной недвижимости ставки аренды зафиксированы (с учетом некоей индексации) долговременными контрактами аренды.
Среди факторов, воздействующих на отличие балансовой и кадастровой цене, специалист отмечает срок от начала амортизации строения и количество затрат на реконструкцию.
Затраты обладателей контор и торговых объектов, непременно, существенно вырастут, — отмечает директор по России и СНГ по управлению недвижимостью и эксплуатации компании Jones Lang LaSalle Наталья Якименко. — А они со своей стороны будут пробовать поделить эти траты с арендаторами — поднять ставки либо операционные затраты, каковые систематично несут арендаторы.
Собственники, само собой разумеется, смогут поднять арендные ставки. Но тогда появляется вопрос: будут ли пользоваться популярностью арендные площади? Вероятнее, арендные ставки останутся прошлыми.
Но прибыль обладателей торговых и офисных помещений уменьшится, — рассуждает управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова.
Вера Козубова
