Недвижимость в дубаи или «курортные романы» девелоперов

Недвижимость в дубаи или «курортные романы» девелоперов

В конце прошедшей семь дней поступила информация, что один из наибольших мировых девелоперов – Dubai World – находится на грани дефолта. По-сути, Dubai World представляет собой государственную корпорацию эмирата Дубаи. Ее главными проектами есть строительство элитных мега-комплексов «Архипелаг и» Пальмовые «острова Мир».

Но, как продемонстрировала практика, многие элитные проекты страдают от кризиса прежде всего. И обстоятельства этого лежат на поверхности. Помимо этого, имеется главная считать, что дубайский сценарий может иметь место и на русском земле, например, на рынке недвижимости Сочи.

И, как и в Дубаи, от коллапса данный регион смогут спасти национальные инвестиции.

25 ноября 2009 года холдинг Dubai World заявил о полугодовой приостановке платежей по долгам, составляющим порядка $22 млрд либо практически 30% от общего долга эмирата Дубаи. В ответ рейтинговые компании SP и Moody’s заявили о важном понижении кредитных рейтингов эмирата Дубаи и связанных с ним структур. Обстоятельством временного приостановления платежей по долгам стал коллапс в строительном бизнесе Дубаи.

Еще сравнительно не так давно грандиозные проекты по постройке насыпных островов в виде архипелага и пальмового листа, напоминающего карту миру, приводили к бурному восторгу у многих покупателей и инвесторов со всех стран. Но с началом кризиса средняя цена 1 кв. м. не только в недостроенных элитных проектах, но и на вторичном рынке жилья Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ), согласно данным Global Property Guide, за год снизилась практически в два раза (на 48,1%).

На этом фоне ажиотаж зарубежных инвесторов в отношении недвижимости в ОАЭ заметно поутих. В итоге, проекты Dubai World по созданию насыпных неестественных Пальмовых архипелага и островов Мир в Персидском заливе было нужно заморозить.

Не страно, что практически сразу после этого застройщик данных проектов попросил полугодовую отсрочку от платежей по долгам. Но, недвижимость в Дубаи изначально вызывала много вопросов – уж через чур много «но» изначально было заложено в дубайскую недвижимость. Начнем с того, что оба мега-проекта строились очевидно не для внутреннего рынка. Для ОАЭ столь громадный количество элитного жилья был очевидно избыточен.

Что же касательно чужестранцев, в первую очередь, европейцев и американцев, то вряд ли кто-то из инвесторов и покупателей дубайской недвижимости реально планировал в том месте всегда жить. Одно дело – отдохнуть в собственных апартаментах несколько раз в году, а второе – жить в том месте неизменно.

направляться подчернуть, что ОАЭ – это выжженная солнцем пески и пустыня с достаточно тяжелым для европейца климатом. Более того, это мусульманская страна со обычаями и своими порядками. Да и количество бизнеса и видов деятельности в том месте также очень сильно ограничено.

А, следовательно, для американца либо европейца, имеющего первое жилье в собственном городе, второе – загородный дом в его пригородах, третье – где-то на Средиземноморском побережье (либо на Карибах), апартаменты либо вилла в Дубаи была кроме того не вторым, а 4 либо 5 домом. Не страно, что с приходом кризиса недвижимость в Дубаи стала первым, от чего все отказались.

Примечательны и скорость увеличения цен на дубайскую недвижимость в прошлые годы. Так в 2006 – 2008 годах он составлял в среднем 50% в год. Для сравнения, кроме того в Москве, где жилья катастрофически не достаточно, а рынок все прошлые годы был ажиотажным, скорость увеличения цены квадратного метра превысили 40% в год всего 1 раз, лишь в 2006 году, а в среднем они составляли порядка 30% годовых.

А также при таких темпах роста цены на недвижимость в Москве были переоцененными и испытали заметную коррекцию вниз. В полной мере конечно, что недвижимость в ОАЭ должна была «просесть» глубже.

Более того, столь высокую скорость роста цен на недвижимость в Дубаи были связаны и со схемой продажи жилья. Так клиент получал не саму недвижимость, а опцион на нее, причем для этого хватало внести не 100% стоимости, а лишь 10%. По сути дела, в Дубаи имела место не столько продажа недвижимости как такой, а спекулятивная игра с ценными бумагами, подобная игре фьючерсами на нефть либо золото.

Так клиент, внося лишь 10% от цены, при перепродаже приобретает доход с прироста цены всего актива. Кроме того в случае если рост цены актива составил 10%, то на инвестированные это дает двукратный прирост! Но, в убытке выясняется тот, кто не успевает своевременно «соскочить» с данной пирамиды.

И в случае если кроме того столичный рынок недвижимости, где аналогичной схемы продажи жилья не было по большому счету, а часть инвестиционных приобретений составляла не более 30%, с приходом кризиса испытал заметные сложности, то что сказать про недвижимость в Дубаи, где спекулянты и инвесторы составляли львиную долю клиентов.

Но кроме заметного падения спроса на недвижимость в Дубаи с приходом кризиса второй обстоятельством дефолта Dubai World стал недостаточный уровень диверсификации проектов этого застройщика. Не смотря на то, что Dubai World инвестировал и в другие проекты, и в другие страны, часть этих инвестиций была не так уж значима если сравнивать с мега-проектами в ОАЭ. Более того, другие инвестпроекты Dubai World кроме этого во многом были ориентированы на элитный сегмент.

И подобная неприятность низкой диверсификации и зацикленности на однотипных проектах видится не так уж и редко.

Со схожей проблемой столкнулся и один из наибольших европейских застройщиков – компания Martinsa. В целом, направляться подчернуть, что рынок недвижимости Испании частично схож с рынком недвижимости ОАЭ. Так, количество курортной недвижимости в Испании, выстроенной за последние 10 лет, заметно превосходит внутренний спрос и во многом запланирован на зарубежных инвесторов и иностранцев.

Наряду с этим, не смотря на то, что Испания – часть Европы, ее климат достаточно жаркий и тяжелый для обитателей Северной Европы, и для россиян. И в случае если до кризиса спекулянты и инвесторы всегда поддерживали рост и спрос цен на недвижимость в Испании, то с приходом кризиса «просадка» рынка составила уже более 50%.

В этом смысле и в Российской Федерации, наверное, имеется регион, что по своим чертям подобен Испании и ОАЭ – это Сочи. В Сочи по окончании объявления этого города столицей Олимпийских Игр 2014 года скорость увеличения цен на недвижимость обогнали кроме того Москву. Но, и их падение на протяжении кризиса выяснилось более глубоким, чем в Москве. Так, лишь согласно данным из официальных источников мэрии города Сочи, понижение уже составило порядка 50%. В итоге, многие зарубежные инвесторы вышли из сочинских проектов.

И в случае если раньше правительство России собиралось участвовать в строительных работах объектов к Олимпиаде 2014 года на равных с бизнес-участниками, то сейчас многие объекты управлению страны было нужно забрать всецело под собственную опеку.

Наряду с этим количество предполагавшихся изначально правительственных инвестиций был значительно сокращен. Так, возможно сделать вывод, что в случае если в начале правительство России предполагало получить на проекте «Олимпиада 2014», то сейчас у него задача «сохранить лицо», вытянув олимпиаду во многом на бюджетные деньги.

Кстати, еще до кризиса, в то время, когда эйфория около рынка недвижимости Сочи была в самом разгаре, много специалистов отмечало, что непонятна будущее всех сочинских объектов по окончании Олимпиады. Так как кроме того количество жилья, что планировалось выстроить, представлялся избыточным для Сочи, не говоря уже про объекты спортивной коммерческой недвижимости и инфраструктуры. И в этом смысле недвижимость в Сочи во многом напоминает обстановку и в Дубаи, и в Испании.

Любопытно, что как и правительство нашей страны собирается вытягивать сочинский проект, так и выручать девелопера 2х основных строительных проектов ОАЭ собирается правительство Эмирата посредством нефтяных денег, реструктуризируя долги Dubai World. Но ожидать, что кроме того по окончании завершения этих проектов инвестиции в него удастся вернуть хотя бы в среднесрочной возможности, вряд ли стоит.

Так как, согласно данным МВФ, не смотря на то, что восстановление экономики на западе началось, это восстановление связано только со понижением издержек, а не восстановлением спроса. Исходя из этого очень низка возможность того, что представители из развитых государств в течение ближайших нескольких лет смогут себе позволить жить столь же роскошно, как и до кризиса, тем более делать рескованные инвестиции. Исходя из этого, в случае если затраты на постройку Пальмовых архипелага и островов Мир не будут значительно пересмотрены в сторону понижения, как это сделало правительство России с проектом перестройки Громадного Сочи под Олимпиаду 2014 года, имеется возможность, что и Пальмовый остров, и архипелаг Мир так и не будут закончены в обозримое время.

Материал подготовлен аналитическим центром портала IRN.RU

Портал Индикаторы Рынка Недвижимости

Недвижимость в Дубае. Квартиры в JLT — Jumeirah Lakes Towers

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: