Недвижимость в берлине: тенденции и перспективы
Prian.ru взял в распоряжение эксклюзивный отчет о состоянии рынка недвижимости Берлина за 2015-2016 годы. Официально он будет опубликован лишь в августе. Но уже на данный момент у вас имеется возможность определить, чем живет германская столица. Приготовьтесь удивляться…
Тенденции
В соответствии с официальному отчету правительства Берлина, экономика города начинается стремительными темпами. Об этом свидетельствует, к примеру, рост рабочих числа мест и сокращение уровня безработицы. Особенно это относится сферы одолжений.
Возрастает популярность города как у туристов, так и у инвесторов.
Не следует забывать, что Берлин – город особый, непохожий ни на какой второй германский мегаполис. Об этом говорят такие факты:
- Тут растет население, что нетипично для Германии в целом. Самый большой прирост был зафиксирован в районах Панков и Лихтенберг.
- В случае если разглядывать Берлин в сравнении с другими городами «громадной семерки» (Мюнхен, Франкфурт, Штутгарт, Кельн, Дюссельдорф, Гамбург), то платежеспособность населения тут самая низкая. И все же она медлительно, но правильно возрастает.
- В Берлине самые низкие стоимости как на аренду, так и на приобретение недвижимости. Средние арендные ставки в Берлине в 2015 году составили €9 за кв. м в месяц.
- Оборот рынка недвижимости Берлина в общей структуре ВВП города достигает 14%. Это довольно высокий показатель.
Ольга Мюллер, компания IIG Real Estate GmbH, Invest-in-Germany?: «К этим разрешённым стоит добавить два любопытных факта. Во-первых, число собственников квартир в Берлине образовывает всего 15%. Это меньше, чем во всех остальных городах «громадной семерки».
Исторически это связано с тем, что во времена ГДР люди лишь сняли в аренду жилье.
Во-вторых, Берлин – юный город. 37% его обитателей не достигли возраста 29 лет. И это положительно отражается на развитии столицы. Помимо этого, в 2015 году тут было открыто самое много компаний в стране.
В сочетании с ростом рабочих мест это весьма хороший показатель».
Предложение
Рост численности местных обитателей вкупе с притоком беженцев стали причиной тому, что в Берлине отмечается дефицит жилья, в особенности экономного класса. В год требуется возводить минимум 10000 новых квартир. А разрешения на постройку выданы только для 4420 объектов.
Аналитики утверждают кроме этого острую проблему недостатка земельных участков под застройку жилых комплексов. Цены на них за последние годы выросли многократно. Потому, что на дорогих участках жилье экономного класса не выстроишь, то муниципальные власти выделяют для этих целей закинутые клиники под реконструкцию а также топливохранилища.
Так, в районе Темпельхоф средняя цена земельных участков в 2015 году равнялась €480 за кв. м, а в 2016-м ожидается, что она вырастет до €650 за «квадрат» (+35%). В Далеме и Грюневальде в 2016-м прогнозируют годовой рост цены почвы на 50%.
Ольга Мюллер: «Потому, что земельных участков в востребованных районах не достаточно, продавцы сами диктуют на них цены. Это и ведет к стремительному росту цены квадратного метра, что, я считаю, не наилучшее развитие событий для Берлина. Продавцов, однако, можно понять.
Они поймут, что у них приобретут почву по любой цене, так для чего реализовывать дешевле?».
Средние цены на квартиры выросли за год на 14% до €3090 за кв. м.
Самые дорогие квартиры, ожидаемо, возможно отыскать в районе Митте (€3980 за кв. м). Следом идут Фридрихсхайн (€3280) и Шарлоттенбург-Вильмерсдорф (€3230). Самыми недорогими остаются квартиры в районе Шпандау (€1570 за кв. м).
Новостройки в Берлине быстро дорожают. В случае если в 2014 году средняя цена квадратного метра составляла €3910, в 2015 году она равнялась уже €4270, а в 2016 – €4580. С 2000 года цены на новостройки подскочили практически вдвое.
В 2015 году самыми дорогими районами по средней цене квадратного метра в новостройках были Итан (€5130) и Шарлоттенбург-Вильмерсдорф (€5090), а самыми недорогими – Марцан-Хеллерсдорф – (€2580) и Шпандау – (€2780).
Увлекателен разброс цен на новостройки по районам. В Митте, к примеру, они варьируются от €2230 до €10830 за кв. м. В Шарлоттенбурге – от €3370 до €7500 за кв. м.
Ольга Мюллер: «В действительности никакого перегрева я в таких цифрах не вижу. Бум уже прошел. Если бы показатели повышения цен были выше, тогда возможно было бы назвать обстановку неординарной.
А до тех пор пока мы замечаем стабилизацию рынка. И остается потенциал для продолжения повышения цен. Потому, что, даже в том случае, если сравнивать Берлин с остальными городами «громадной семерки», по этому показателю он все еще отстает».
Спрос
В 2015 году количество продаж недвижимости в Берлине достиг €18 млрд. Это на 35% больше, чем в 2014 году. Но наряду с этим не следует забывать, что в 2014 году подняли налог на приобретение недвижимости, исходя из этого для этого периода характерен неспециализированный спад.
Так, эта статистика не имеет возможности принимать во внимание показательной.
В 2015 году на 12% за год увеличилось число сделок с реконструированными строениями начала XX века. Продажи прибыльных домов с коммерческими помещениями выросли за год на 10%.
Продажи квартир увеличились за год на 24%. Больше всего апартаментов было реализовано в районе Шарлоттенбург. Следом за ним идет Митте.
А меньше всего квартир купили в районе Марцан. Количество продаж апартаментов вырос на 38% если сравнивать с 2014 годом и составил практически €5 млрд.
Ольга Мюллер: «Рост цен на недвижимость в Берлине обусловлен ее востребованностью среди жителей и иностранцев вторых германских городов – как частных, так и институциональных инвесторов. Сами берлинцы обычно не смогут себе позволить жилье в городской черте. Многие местные обитатели берут коттеджи за пределами муниципального кольца.
В том месте большое количество зелени, водоемов, и цены на недвижимость более дешёвые».
Статистику по тому, какова часть россиян на рынке недвижимости Берлина, никто не ведет. Специалисты рынка признают: россиян в германской столице большое количество, но не так, дабы назвать это бумом. В среднем они оценивают их долю среди вторых чужестранцев в 5%.
Одновременно с этим по всей Германии россиян в общей структуре зарубежного спроса менее 1%.
Громкой сделкой последнего времени стала приобретение русскими инвесторами большого торгового комплекса в Берлине. Об этом писали все местные СМИ.
Любимый район Берлина для приобретения недвижимости у россиян – Шарлоттенбург. Он притягивает солидным числом магазинов, достопримечательностей, жизнь тут кипит . Так как данный район есть туристическим центром германской столицы.
Граждане РФ покупают недвижимость в Берлине чаще с инвестиционными целями. Особенно популярна приобретение квартир с целью сдачи в аренду.
«Средний чек» на приобретение таких апартаментов – €200-300 тыс.
Ольга Мюллер: «Прибыльные дома также востребованы. Но на данный момент рентабельность на них в Берлине низкая, около 4% годовых. Исходя из этого интерес отечественных инвесторов к таким объектам снизился и переориентировался на другие регионы Германии.
Русскоязычные участники рынка ожидают доходность не меньше 5-7% годовых».
Возможности
Согласно расчетам аналитиков, в 2016-м годовой рост цен на недвижимость в Берлине достигнет 10%.
Ольга Мюллер: «Берлин уже утвердил себя как привлекательный город для капиталовложений. И если не будет никаких политических и экономических трансформаций, то недвижимость продолжит дорожать. Но для того чтобы стремительного роста, как в прошлые годы, больше не будет.
В какой-то момент данный рост кроме того приостановится. Дело в том, что муниципалитет города будет обязан принять меры, дабы реализовать на рынке жилье экономного класса. Город будет искать возможности, выделять участки, обнаружить застройщиков Быть может, власти предоставят дотации тем, кто будет возводить такие объекты.
Это вкупе с законом об ограничении роста арендной платы сдержит подъем цен на приобретение жилья».
Создатель: Ольга Петегирич
Фото: Elvocero.com, Flickr
