Недвижимость в белоруссии: шоковая терапия
Россияне, каковые подумывают о покупке недвижимости в Белоруссии, точно смотрят за последними событиями в этом государстве. И, возможно, задаются вопросом: как девальвация «зайчика» скажется на стоимости домов и квартир? Специалисты белорусского рынка поведали обозревателю Prian.ru о том, что происходило, происходит и, вероятнее, будет происходить в жилищном секторе соседнего страны.
Было: валютный нокаут
Рынок недвижимости Белоруссии начал 2011 год на мажорной ноте. С января по март как в первичном, так и во вторичном сегментах проходило большое количество сделок – по словам местных риелторов, больше, чем за первые месяцы прошлых трех лет. Цены на жилье наряду с этим оставались стабильными.
Первый помощник генерального директора «Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Астапеня отмечает, что дома и квартиры в Минске каждый месяц прибавляли около 2% к собственной стоимости.
Спокойная судьба в Белоруссии закончилась в последних числах Марта. Как раз тогда валютный кризис, о котором в далеком прошлом давали предупреждение экономисты, вышел на улицы – из обменников разом пропали все зарубежные дензнаки. Население было в панике – люди круглосуточно обивали пороги банков, пробуя приобрести доллары США либо евро.
Мигом появился теневой рынок, на котором валюта переходила из одних рук в другие по цене, в два раза превышавшей официальный курс.
В последних числах Мая белорусский Национальный банк, что продолжительно пробовал регулировать обстановку административными мерами, сдался и заявил о девальвации. За день с 23-го по 24-го мая курс рубля упал к корзине валют на 54,42%, а с января 2011 года «зайчик» снизился в цене на 71,62%.
Чтобы масштаб случившегося был более понятен, отмечу, что Мировой банк признал недавнюю белорусскую девальвацию самой большой в мире за последние 20 лет. Подобная обстановка наблюдалась в 2002 году в Аргентине и в первой половине 90-ых годов двадцатого века в Эфиопии. Тогда направления национальных валют этих государств обвалились на 54%.
А вот девальвация 1998 года в Российской Федерации стоит в рейтинге Мирового банка на четвертом месте (-38%).
Конечно, рынок недвижимости Белоруссии не остался в стороне от общих экономических неприятностей. «С приходом валютного кризиса сделки на «первичке» практически прекратились, вторичный же рынок в мае просел вдвое если сравнивать с апрелем», – говорит Павел Астапеня.
Имеется: недостаток клиентов с деньгами
«Первичный рынок отреагировал на девальвацию мгновенно и очень невыгодно для потенциальных участников либо клиентов «первички» – резким повышением цены квадратного метра в белорусских рублях. Это заставило многих желающих купить квартиру в новостройке перекинуться на вторичный рынок, тем самым пара его оживив», – говорит замдиректора по коммерческим вопросам группы компаний «Мольнар» Ирина Сусько.
Павел Астапеня отмечает, что «про цены на первичном рынке не представляется сообщить вероятным что-либо определенное, поскольку сделки в этом сегменте на данный момент фактически не заключаются».
Замдиректора по продажам агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко поясняет, что на первичном рынке Белоруссии цена квадратного метра исчисляется в национальной валюте. «Исходя из этого, реагируя на девальвацию, цена новостройки возросла, но потому, что курс американского доллара также встал, в долларовом эквиваленте значительных трансформаций в стоимостях не случилось. Цена «квадрата» в новостройках в июне 2011 года колебалась от $950 до $2500 (средняя $1300)».
Эксперты утверждают, что собственники вторичного жилья в Белоруссии стали более сговорчивыми с клиентами. «Внешние экономические процессы активизировали тенденцию к сокращению отличия между средней ценой сделки и предложения. А это значит, что на стадии неопределенности продавцы при объективном взоре на появившуюся обстановку на данный момент более мобильны в понижении цены собственного объекта, чем это было в 2010 году», – говорит бизнес-аналитик ГК «Мольнар» Ирина Заградская.
в течении последних месяцев цена предложения на вторичном рынке жилья Белоруссии понижалась, причем в июне падение составило 2,5%. Цена сделки, согласно данным компании «Твоя столица», в июне уменьшилась на 3,2%. Однокомнатные квартиры в Минске в июне продавались в среднем за $1283 за кв. м, двухкомнатные – $1173, трехкомнатные – $1108, многокомнатные – $1097 за «квадрат».
Справка Prian.ru
В Белоруссии цена недвижимости традиционно привязывается к доллару США. Все расчеты проходят в белорусских рублях, но в объявлениях о продаже жилья, аналитических материалах, да и в головах собственников цена домов и квартир измеряется в американской валюте. Эта традиция идет еще с 90-х годов прошлого века.
Дабы не растеряться в условиях галопирующей инфляции, участники рынка выбрали в качестве ориентира доллар.
Светлана Куделко говорит, что для людей, у которых нет неприятностей с валютой (в частности к данной категории возможно отнести россиян), жилье в Белоруссии всегда было дешёвым. Но, по словам эксперта, как раз на данный момент они имеют возможность более деятельно торговаться.
Ирина Заградская додаёт, что количество сделок с жильем уменьшилось фактически в два раза. «Спрос сейчас образовывает всего 1/3 существующего предложения. Это показывает, что на рынке недвижимости клиент с наличными деньгами – фаворит», – подчеркивает эксперт.
Будет: обвал цен на недвижимость?
Итак, девальвация белорусского рубля и валютный кризис уже стали причиной фактически полной остановке первичного рынка, и большому понижению активности на «вторичке». В случае если в апреле в Минске собственников поменяли 998 квартир, то в июне – только 556. Но цены на жилье все еще держатся.
Пара лет назад в экономике Белоруссии происходили похожие процессы. В начале 2009 года рубль был одномоментно девальвирован на 20%. Ослабление курса национальной валюты и последовавшее за ним ужесточение условий кредитования в следствии стали причиной падению стоимостей во всех сегментах рынка недвижимости.
В случае если в конце 2008-го квадратный метр жилья в Минске продавался в среднем за $1950, то в начале 2011-го «квадрат» уже стоил меньше $1300.
Вывод напрашивается сам собой: возможно, то, что мы видим на данный момент на белорусском рынке недвижимости – это начало очередного масштабного падения цен? С таким вопросом обозреватель Prian.ru обратился к опытным участникам отрасли.
Павел Астапеня: «Каких-то ужасных для рынка вещей мы не ожидаем. Все, что на данный момент происходит, мы уже замечали в 1998-м и в 2008-2009 годах. Исходя из этого, к осени обстановка на рынке стабилизируется, на первичном рынке со стопроцентной возможностью начнут заключаться сделки. Значительного падения стоимостей мы не прогнозируем.
Обвал 2009 года случился вследствие того что застройщики трудились с высокой рентабельностью, и, в кризисное время, они пожертвовали собственными доходами чтобы хоть что-то реализовать. А за первичным рынком подтянулся и вторичный. на данный момент же для того чтобы запаса рентабельности у застройщиков нет, соответственно, нет и возможности значительного понижения стоимостей».
Ирина Заградская: «Рынок недвижимости будет совсем «поправляться» в самую последнюю очередь в отличие от вторых сфер экономики. Это связано с высокой инертностью отрасли, которая обусловлена наличием временного лага между последствиями участников и реакцией рынка. Необходимо заметить, что сегодняшняя обстановка есть всего лишь продолжением обстановки двухгодичной давности.
Легко темпы снижениясредней цены сделок стабилизировались на 1,5-2 года, в связи с тем, что первостепенные показатели кризиса, появившиеся в конце 2008-го, были скорее подавлены, чем структурно поменяны».
Светлана Куделко: «Обстановка на рынке недвижимости сейчас отличается от той, которая была два года назад, в то время цены были необоснованно взвинчены – соответственно, им было куда падать. В 2009 году рынок утратил 40% цене. Сейчас существующая цена жилья приблизительно соответствует его рыночной стоимости.
Исходя из этого резкого падения цен не предвидится, но к осени рынок может утратить 10%+/-2%».
Кроме того в случае если грандиозного обвала цен на жилье в Белоруссии не случится, зарубежные клиенты уже на данный момент смогут рассчитывать на очень трепетное к себе отношение со стороны собственников недвижимости. Так как чужестранцы, в большинстве случаев, приходят на рынок с настоящими наличными деньгами
Создатель: Анастасия Фалей
P.S. В следующем материале мы поведаем об условиях продажи недвижимости в Белоруссии чужестранцам и о том, какие конкретно объекты в данной соседней стране предпочитают покупать россияне.
