Недвижимость сан-франциско: нет кредита – нет сделок
на данный момент рынок недвижимости США пребывает в полнейшем смятении. Как же сказался кризис на дорогом и фешенебельном рынке Сан-Франциско, жемчужины Тихоокеанского побережья? Привлекателен ли он для интернациональных инвесторов в недвижимость либо эти дни в прошлом?
«В большинстве случаев, чем хуже обстановка на рынке, тем больше инвесторов приходят на него в отыскивании хороших сделок», – уверена Любовь Музиченко, сотрудник сан-францисского риэлторского агентства Zephyr Real Estate.
К несчастью для инвесторов, пришедших на рынок Сан-Франциско, твёрдые условия получения кредита смогут помешать им купить те объекты, на каковые они нацелились. «Недоступное кредитование стал причиной тому, что инвесторы все чаще отказываются от приобретения присмотренных объектов недвижимости», – говорит г-жа Музиченко. – Учитывая то, что нужный задаток образовывает как минимум 30–35% от цены объекта, а кредиторы все тщательнее изучают как инвестора, так и получаемое имущество, заключить контракт сейчас стало значительно сложнее, чем отыскать подходящее предложение».
Инвестиции в недвижимость Сан-Франциско, один из самых эксклюзивных рынков мира, постоянно являлись высокодоходным вложением средств. Но понижение средних стоимостей объекта недвижимости (с $933,5 тыс. в апреле 2008 года до $710 тыс. в апреле2009-го), и долгий «несложный» объекта на рынке (66 дней), разрешают сказать о том, что «золотой рынок Америки» покрывается патиной.
Согласно данным исследовательской компании MDA DataQuick, около половины объектов, реализованных в апреле в округе Bay Area (кроме Сан-Франциско в том направлении входят такие большие города, как Сан и Окленд-Хосе) составили дома, отчужденные за невыплату ипотечного кредита.
Подобная рыночная обстановка стала причиной наплыву зарубежных инвесторов, каковые приезжают в Сан-Франциско в надежде купить эксклюзивные объекты по поразительно низким стоимостям. «На рынке растет число чужестранцев, берущих недвижимость за наличные – в таком кредитном климате, что сейчас сложился в Сан-Франциско, у них попросту нет шансов взять финансовый заем, – говорит Любовь Музиченко. – Подобный приток зарубежного капитала обусловлен уверенностью инвесторов в том, что мировую экономику ожидает период ожесточённой инфляции, исходя из этого они и стараются инвестировать во что-то, согласно их точке зрения, надежное. К примеру, в золото, недвижимость и антиквариат».
Инвестиционная привлекательность?
Сан-Франциско – выдающийся город, с богатым и шикарной архитектурой культурным наследием, но у него имеется определенные, не через чур привлекательные для инвесторов, особенности. Кроме стоимостей, каковые так же, как и прежде остаются существенно выше среднего уровня по США, зарубежных инвесторов отталкивает и политика проводимая местным муниципалитетом. К примеру, максимально допустимая цена месячной аренды жилья жестко регулируется законодательством: чем продолжительнее квартиросъемщик снимает объект, тем меньше он платит за аренду, независимо от уровня его доходов.
Инвесторы, берущие уже сданные в аренду дома, не желают взять арендаторов с пониженной рентной ставкой, а это солидный рынок . Как следствие, цены на занимательную для инвестора недвижимость в Сан-Франциско выросли, что очень сильно затруднило выход клиентов (в особенности тех, кому нужен кредит) на рынок недвижимости города.
«Но воздерживаться от активных приобретений инвесторов заставляют в первую очередь как раз строгие условия кредитования, а не подобные законы, – говорит Любовь Музиченко. – Я согласна с тем, что практика выдачи кредитов кому попало (в частности так и было раньше) – попросту нелепа. Но если бы банки ослабили собственные самые строгие требования, восстановление рынка пошло бы значительно активнее. Так как на рынке уже на данный момент хватает покупателей – как инвесторов, так и домовладельцев».
Взор в будущее
Потому, что до сих пор не светло, достигла ли недвижимость в Соединенных Штатах собственного ценового дна, аналитикам достаточно сложно строить какие-либо кратковременные прогнозы довольно будущего недвижимости Сан-Франциско. Эксперты считают, что большая часть районов Сан-Франциско уже «на дне», но кое-где цены все еще колеблются. Но, согласно их точке зрения, в течение шести месяцев кроме того эти районы достигнут нижнего предела.
Сравнительно не так давно опубликованное изучение, совместно подготовленное компаниями Standard and Poor s и Case-Shiller, подтверждает вывод специалистов. В частности, в докладе сообщается, что с января количество продаж на местном рынке стабильно растет. Однако, согласно точки зрения аналитиков, рынку пригодится существенно вырасти, перед тем как случится его полное восстановление.
направляться подчернуть, что в пересчете на год понижение уровня продаж в громадном Сан-Франциско в марте составило 30,1%. Для сравнения: в январе оно составило рекордные 32,4%.
Что касается долговременных прогнозов, то Любовь Музиченко вычисляет: «Потому, что показатели годичного повышения цены недвижимости в Сан-Франциско постоянно превышали средний уровень по США, мы можем рассчитывать на достаточно уверенное восстановление. Кроме того в случае если годичный прирост будет составлять 3–4%, то на выздоровление рынка потребуется всего пять лет. Те люди, каковые купили недвижимость в городе в тот момент, в то время, когда рынок был у дна, непременно окажутся в выигрыше».
Создатель: Allison Landa (портал NuWireInvestor)
Перевод: Николай Стрельников
