Недвижимость казахстана: ничего никому не скажу

Недвижимость казахстана: ничего никому не скажу

Непрозрачность казахстанского рынка недвижимости – один из основных факторов, отпугивающих инвесторов.

Казахстан в первый раз попал в Индекс прозрачности рынков недвижимости (The Real Estate Transparency Index 2008), производимый денежной организацией Jones Lang LaSalle (JLL) каждые два года, начиная с 1999−го. Оценка аналитиков неутешительна: наша страна заняла 75−е место из 82 и попала в число рынков с низким уровнем прозрачности. Это говорит о достаточно большом уровне рисков и непростых условиях работы.

Отечественными соседями по месту в рейтинге были Пакистан, Венесуэла, каковые опередили нас; сходу за РК направляться Доминиканская Республика. Но, низкое место в рейтинге – не решение суда. За последние годы последовательности государств удалось кардинально улучшить обстановку на рынке недвижимости.

Казахстан также может добиться большей прозрачности – в случае если сделает последовательность конкретных шагов по примеру вторых стран, сумевших заметно встать в рейтинге Jones Lang LaSalle.

Чемпионы прозрачности

«Индекс прозрачности рынков недвижимости есть стратегическим инструментом, помогающим осознавать процессы, которые связаны с рынком недвижимости, и вероятные риски на данном рынке в исследуемых государствах мира», – утверждают авторы отчета. Наряду с этим оценке подвергаются не только страны, но и административные единицы – города, районы, регионы.

Для оценки прозрачности учитывались результаты сделок с недвижимостью, рыночные базы, транспортная инфраструктура и нормативно-правовые условия ведения бизнеса. Кроме этого в методику текущего рейтинга включили новые показатели: условия предоставления кредитного финансирования, услуги для арендаторов, услуги по управлению проектами и расценки на них.

Согласно точки зрения авторов, эти сведенья смогут быть нужны для корпораций, желающих знать размер неспециализированных затрат на осуществление и аренду транзакций с недвижимостью, что кроме этого повышает предсказуемость и прозрачность инвестиций. Индекс рассчитывается по 5−балльной шкале, где 1 – самый прозрачный; 2 – прозрачный; 3 – полупрозрачный; 4 – низкая прозрачность; 5 – непрозрачный.

Главный вывод 2008 года – увеличение уровня прозрачности развивающихся рынков недвижимости.

Самым прозрачным в мире рынком коммерческой недвижимости стала Канада, находившаяся в прошедшем сезоне только на четвертой строке. Пробиться в фавориты рейтинга стране разрешили перемены, улучшившие условия сделок с недвижимостью, и сделавшие более понятными платежи за обслуживание и упростившие финансирование. Потом направляться тройка финалистов прошлого рейтинга: Австралия, США и Новая Зеландия.

При проведении изучения специалисты поделили вошедшие в рейтинг рынки на пять групп прозрачности: от самых прозрачных до непрозрачных. На высоком уровне не считая фаворитов расположились рынки Англии, Голландии, Франции, Бельгии и Швеции.

Но кроме того высокая прозрачность не предохраняет от рыночных колебаний. Глобализация заставляет капитал инвесторов мигрировать из региона в регион для поиска перспективных объектов, а для этого им нужна информация о новых рынках. В текущем году самыми обсуждаемыми, за исключением США и Испании, стали рынки далеко не самые прозрачные: Болгария, ОАЭ, Китай, ставшие фаворитами по росту цены недвижимости в прошедшем году.

Кто желает – тот добьется

Во многих государствах прозрачность увеличивается благодаря работе кабинетов министров, стремящихся устранить инвестиционные преграды. Со времени публикации прошлого изучения в 2006 году громаднейший прорыв сделали Дубай, Румыния, Россия и Украина. Фаворитом роста стал Дубай – его показатель изменился на 1,04 балла. Добиться этого помогли реформы, инициированные правительством эмирата.

В первую очередь это оптимизация законодательной базы, регулирующей вопросы передачи собственности, и выделение территорий для реализации проектов зарубежных инвесторов, причем нерезиденты взяли возможность остаться собственниками выстроенных объектов. Основное же – успешная работа по усовершенствованию генерального плана развития Абу-Даби, столицы эмирата.

Согласно точки зрения авторов отчета, работа по увеличению прозрачности рынка данной страны стала одним из основных факторов роста привлекательности Дубая для зарубежных инвесторов, трудящихся в сфере недвижимости. С целью этого регистрация всех сделок по недвижимости была передана в один орган – земельный департамент. Кроме этого были приняты меры по безопасности сделок для потенциальных клиентов – для этого в законодательство страны были включены соответствующие новации, базирующиеся на опыте Австралии.

Хороших удач добилась Российская Федерация. Она заняла в рейтинге сходу три позиции. Города первой, второй и третьей категории расположились на 29−й, 34−й и 43−й строках соответственно.

Первая категория – это Москва, вторая – Петербург, третья – остальные города-миллионники. Ранее в рейтинге находилась лишь Москва – но улучшение условий ведения бизнеса на рынке недвижимости и неспециализированный рост инвестиционной привлекательности вынудили авторов отчета выделить на русском рынке сходу три категории (так же, как на китайском и индийском).

Ничего не видно, никого не слышно

Авторы отчета отнесли Казахстан в группу государств со средним баллом 3,1 наровне с странами Центральной и Восточной Европы: Беларусь, Болгария, Хорватия, Чехия, Эстония, Венгрия, Латвия, Литва, Польша, Румыния, Российская Федерация, Словакия, Турция, Украина. Все они имеют рейтинг от «полупрозрачного» до «низкой прозрачности».

Низкую оценку прозрачности отечественного рынка недвижимости возможно растолковать рядом факторов, а также проблемами в сегменте долевого строительства, сносом домов под частные потребности, невозвратом ипотечных кредитов, незаконным постройкой. К тому же замечаемая в течение последнего года экономическая турбулентность очень плохо отразилась в целом на казахстанском рынке недвижимости.

«Во многом честные оценки JLL продиктованы тем событием, что уровень прозрачности рынка недвижимости по определению не имеет возможности пребывать в большом отрыве от уровня коррумпированности госструктур. Он предопределяет решающую роль административного ресурса при реализации девелоперских проектов.

По той же причине структура собственности участников рынка столь непрозрачна, а также компании, претендующие на биржевой листинг и публичность, не отличаются высокими стандартами раскрытия корпоративной информации», – констатирует директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов. Специалист обращает внимание на то, что, в отличие от большинства развитых государств, в Казахстане как девелоперские и риелторские ассоциации, так и госрегуляторы не играются до тех пор пока той роли, какую делают их зарубежные сотрудники. Помимо этого, существуют неприятности со статистикой, совокупностями мониторинга, а также на национальном уровне. «Мы до тех пор пока имеем фактически полное отсутствие информации о структуре и количестве сделок с недвижимостью, отсутствие единого республиканского кадастра объектов недвижимости и малоэффективный налоговый режим», – подчеркивает господин Алферов.

С отечественной точки зрения, другим фактором, снижающим уровень прозрачности на рынке недвижимости Казахстана, есть стагнация в отрасли. Сталкивающиеся с проблемами компании не стремятся к раскрытию объективной информации о собственных проектах, прибылях и издержках. Соответственно, нереально спрогнозировать предстоящую динамику рынка.

В случае если за два года обстановка не изменится, то и в следующем рейтинге рассчитывать на высокое место не приходится.

Иначе, само попадание в рейтинг, кроме того в группу «непрозрачных рынков» – это, скорее, хорошая новость, поскольку включение этих государств в мониторинг разрешит отслеживать динамику прозрачности местного рынка недвижимости и свидетельствует признание интереса интернациональных игроков к Казахстану. Для РК же – в первую очередь для госорганов – это открывает возможности сравнения политики казахстанских правительства по регулированию рынка с подобными процессами в других корректировке и странах выбранного курса.

Егор Богданов, создатель «Специалист Урал»

Адиль Нурмаков, Исполнительный директор ОФ Центр изучения конкурентоспособности

Специалист-online

Золотая Астана. Революция недвижимости. Элитка по цене эконома.

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: