Недвижимость черногории: непростой выбор
Цены на вторичную недвижимость в Черногории за время кризиса возвратились к уровню 2004–2005 гг. Для клиента это звучит очень заманчиво, но, подбирая квартиру либо дом, нужно учитывать особенности местного вторичного рынка, дабы избежать вероятных проблем в будущем.
Основное, что привлекло в Черногорию первых клиентов недвижимости, – цены. Лет шесть-семь назад, еще до обретения страной независимости, дом на побережье возможно было приобрести всего по 1000 евро за 1 кв. м. Действительно, нового строительства тогда фактически не было, а на вторичном рынке предлагали по большей части объекты низкого качества.
Чаше всего – квартиры времен социализма с устаревшими планировками и ветхие деревенские дома, нуждающиеся в ремонте, но любителей дешевизны это не останавливало. Основное, что интересовало российского клиента, – растояние до моря, востребованный район (Будванская Ривьера и Которская бухта) и низкая цена.
В ответ на спрос быстро выросло число предложений на рынке новостроек, неспешно улучшалось и уровень качества строительства, и инфраструктура. Цены скоро пошли вверх, и к лету 2008 г. средняя цена 1 кв. м жилья в районе Будвы составляла уже около 3500 евро. Причем на вторичном рынке большую часть предложений составили сравнительно не так давно выстроенные, но уже перепродающиеся апартаменты.
Но для Черногории, с существующим уровнем сервиса и инфраструктуры, эта цена очевидно завышена: не только в Болгарии, но и в развитой Испании, и на популярном Кипре качественное жилье возможно приобрести за меньшие деньги. Благодаря коррекции, случившейся на черногорском рынке недвижимости под влиянием глобального экономического кризиса в 2009 г., цена стала больше соответствовать качеству.
Принципиально важно подчернуть, что многие привлекательные и современные проекты в Черногории на данный момент находятся на различных этапах строительства. Исходя из этого тем клиентам, каковые не готовы ожидать месяцы, в противном случае и годы до завершения стройки, по сути, остается лишь один выбор – вторичный рынок. И дать промашку никак запрещено!
Смена ориентиров
Помощник председателя совета директоров компании «АДС Черногория» Михаил Травкин говорит о преимуществах ситуации для клиентов: «Цены снизились до отметки 2004–2005 гг., наряду с этим клиент сейчас приобретает за те же деньги значительно более качественные и эргономичные объекты».
«на данный момент рыночного предложения достаточно дифференцированы, в силу развития этого сектора за последние пара лет, – додаёт Иван Барада, главный менеджер компании Sagio Residence. – Однако, больше всего предложений относится к вторичному рынку. По большей части вторичная недвижимость в Черногории уступает в цене готовым объектам на первичном рынке, в особенности в то время, когда речь заходит о комплексах с развитой внутренней инфраструктурой».
Разброс цен на вторичном рынке большой, потому, что предложения весьма разнородны. Цена зависит от многих факторов, таких как расположение, удаленность от моря, площадь дома и участка, год постройки, уровень качества строительства, наличие инфраструктуры, и др.
«Сейчас минимальный ценовой порог для вторичного жилья образовывает 1500 евро, цены на новые объекты начинаются от 2000 евро», – говорит начальник маркетинга компании и отдела продаж Montenegro Venture Partners Ксения Хохрякова.
Такая обстановка на рынке недвижимости, по словам директора агентства Kotler Consult Сергея Котлера, привлечет клиентов с бюджетом до 100 000 евро – при том что еще сравнительно не так давно они не могли разглядывать Черногорию в качестве вероятного направления для приобретения дома для отдыха.
Новое вторичное
Рвение брать по принципу «что дешевле» неизменно сопряжено с рисками. При приобретении недвижимости off-plan это риск отказа и затягивания сроков девелопера от обязательств. Риски на вторичном рынке не столь очевидны и требуют от клиента хорошего знания технических аспектов и местного законодательства строительства.
В Черногории до недавнего времени застройка велась хаотично, замыслы урбанизации территории в большинстве общин были утверждены лишь в прошедшем сезоне. Кроме того на данный момент из-за бюрократических проволочек застройщикам требуется не меньше года, дабы пройти бессчётные инстанции и взять разрешение на постройку, и вдобавок сравнительно не так давно данный срок мог быть и больше! Исходя из этого кое-какие девелоперы начинали работы, не имея на руках разрешения, и рассчитывали узаконить постройку постфактум.
Довольно часто дома возводились на почвах сельскохозяйственного назначения либо в заповедных территориях. Кроме этого часто нарушались ограничения по площади и высотности строений. Как правило проблему с документами получалось решить, но имеется риск того, что нужные бумаги до сих пор не приведены в соответствие с замыслом урбанизации, а коммуналии (налоги на застраиваемые площади) не уплачены.
А это значит, что объект сохраняет статус нелегального и возможно снесен. Пара таких показательных сносов уже случилось.
«В соответствии с новому закону, без оплаты коммуналий нереально взять разрешение на постройку, – говорит Ксения Хохрякова. – Раньше коммуналии возможно было оплачивать по окончании того, как дом выстроен, и кое-какие недобросовестные застройщики этим пользовались, перекладывая оплату на клиентов». Тарифы в каждой общине собственные и составляют от 10 до 20% от цены строительства – сумма значительная, и о необходимости таковой «доплаты», само собой разумеется, лучше знать заблаговременно.
«Процесс приведения строительных правил и норм в законодательное русло в Черногории находится в начальной стадии, – поясняет Сергей Котлер. – Ежегодно появляются новые акты, подзаконы, дополнения, направленные на борьбу с несанкционированной застройкой. Без соответствующей подготовки в них сложно самостоятельно ориентироваться. Исходя из этого клиенту, дабы обезопасить себя, оптимальнее прибегнуть к помощи специалистов – юристов либо риэлторов».
Дома с историей
Самый значительно резкое снижение цен сказалось на зданиях ветхого жилого фонда. «Хороший ветхий дом неподалеку от моря, что раньше стоил около 1 миллионов евро, сейчас возможно приобрести за 400 000–600 000 евро. Дома, каковые требуют важной реконструкции, стоят еще дешевле», – говорит Ксения Хохрякова.
У вторичной загородной недвижимости в Черногории имеется последовательность технологических изюминок. Многие дома выстроены без фундамента, стенки возведены прямо на земле, нет дополнительной гидроизоляции и довольно часто – вентиляционных совокупностей, потому, что коренные обитатели традиционно предпочитают держать окна открытыми. «Многие черногорцы строили жилье для себя, что именуется, «по-домашнему», из подручных материалов, без четкого продуманного замысла, документации, и главная масса таких домов низкого качества, – говорит Михаил Травкин. – Вероятны кое-какие скрытые недостатки, для обнаружения которых нужен строительный опыт либо участие эксперта в оценке».
Не обращая внимания на все это, главным причиной, воздействующим на решение о покупке вторичного жилья, так же, как и прежде помогает хорошее размещение дома, растояние до моря. Кое-какие готовы приобрести ветхий дом, снести его и выстроить новый. Но в этом случае нужно совершенно верно знать, что такое ответ экономически оправданно. направляться кроме этого не забывать, что зарубежные физические лица есть в праве покупать в Черногории дом с участком площадью не более 5000 кв. м.
К выбору вторичного жилья в любой стране, а в Черногории особенно (из-за того что это юный и не в полной мере урегулированный рынок) нужно доходить с громадной осмотрительностью: контролировать документы на собственность, наличие разрешения на уплату и строительство налогов, не ограничиваться оценкой качества строительства «на глазок» и не экономить на одолжениях юриста. Одновременно с этим низкая цена далеко не всегда означает, что у дома в обязательном порядке имеется какие-то скрытые недочёты.
Ксения Хохрякова напоминает, что целью возможно срочная продажа – и исходя из этого обладатель идет на ценовые уступки. К примеру, многие сербы на данный момент стремятся реализовать собственные дома в Черногории и перебраться в Сербию.
Создатель: Марина Шония
Homes Overseas
