Недвижимость болгарской столицы
Как мы знаем, Болгария на сегодня – самое популярное направление среди россиян, получающих недвижимость за границей. Но большая часть приобретений – это курортные комплексы на побережье Черного моря. В это же время существуют объективные обстоятельства вкладывать деньги и в недвижимость столицы страны – Софии.
Исторически, географически и по духу Болгария есть частью Балканского региона. С Россией ее роднят религия, язык и культура. Столица Болгарии София – город старый, первые поселения тут известны с эры неолита. Эра римского владычества покинула по себе память в виде древних храмов, таких как древняя церковь IV в. и византийская базилика VI в. (сейчас действующие православные церкви Св. Георгия и Св. Софии).
Пережила София и 500-летнее османское иго. Спасение от него в 1877 г. произошло при ярком участии русских армий, и это одна из обстоятельств, по которым в Болгарии к гражданам России относятся особенно дружелюбно.
Статус столицы София купила в 1879 г. Выстроенные тогда храм Александра Невского, строения Народного собрания, Софийского университета и Судебной палаты организовали характерный вид центра города. А вот строения социалистической эры, как публичные, так и жилые, мало чем отличаются от столичной застройки того же периода. Начиная с 1990-х гг., в Софии возвратились к классическому для Болгарии формату строительства квартир – компактным зданиям в 3–5 этажей с маленьким числом квартир.
София находится в природной котловине у подножия гор Витоша и Люлин. Лыжная база «Алеко» на горе Витоша – один из самых известных курортов в стране. Компания, обладающая лыжной инфраструктурой, собирается вложить в модернизацию курорта порядка 50–80 миллионов евро.
Согласно данным компании Dream Home, только каждая десятая приобретение в Болгарии приходится на Софию. Однако, возможно рынок Софии возможно занимателен инвесторам.
Стабильные возможности
С момента вступления в 2007 г. в ЕС рынок недвижимости Болгарии получил новые возможности. Интеграция в европейское пространство привлекла в страну новых клиентов, зарубежные инвестиции и обозначила новые стандарты строительства квартир. В столицу пришел европейский бизнес, показалась необходимость в качественном жилье для сотрудников западных компаний. ирландцы и Англичане, привлеченные низкими стоимостями, начали деятельно брать жилье для перепродажи.
на данный момент данный бум снизился, интерес к Софии все больше проявляют россияне, и по большей части с целями долговременного инвестирования.
В течение последних двух лет Болгария привлекла больше зарубежных инвестиций, чем за целый период с 1990 по 2005 г. Согласно данным Национального университета статистики, доход от продажи недвижимости чужестранцам увеличился более чем на 50%. Глобальный экономический кризис сказался на рынке недвижимости Болгарии не так существенно, как в других государствах, из-за относительно малого количества привлеченных заемных слабой интеграции и средств в мировые денежные рынки.
В 2007 г. цены на недвижимость в столице выросли кроме того больше, чем на побережье. Согласно данным Dream Home, в течение первых трех месяцев рост стоимостей составлял 16%, а после этого – 20% и более в зависимости от района города. В 2008 г. рост стоимостей длился более скромными темпами.
По данным компании Knight Frank, в 2008 г. цены на жилую недвижимость в Софии повысились если сравнивать с 2007 г. на 25%.
Не обращая внимания на таковой значительный рост стоимостей, недвижимость Софии осталась более дешёвой, чем в других столицах государств – участников ЕС. Это завлекает зарубежный капитал для ведения бизнеса. Сейчас на местный рынок пришли большие торговые сети, были выстроены логистические центры, пара бизнес-парков. К примеру, Mall of Sofia (площадью 70 000 кв. м) с офисным комплексом Sofia Tower – на сегодня самый большой в Софии.
Но интерес к рынку недвижимости растет не только со стороны больших корпоративных клиентов, но и со стороны частных клиентов.
Согласно данным из официальных источников, в последние месяцы 2008 г. и в начале 2009 г. цены на недвижимость в Софии не падают и зафиксировались на уровне летних. Но на деле недвижимость продается на 5–10% дешевле заявленной стоимости. Инвесторы предпочитают не заявлять публично о льготах и скидках, но договариваются об личных, очень эластичных условиях с каждым клиентом.
К примеру, многие инвестиционные компании в Софии предлагают рассрочку оплаты до 5 лет, лизинг – до 10 лет и более.
Илиа Комитов, директор по маркетингу компании FairPlay Properties REIT (FPI), вычисляет данный период времени успешным для инвесторов: «Бум продаж, наблюдавшийся с середины 90-х и до настоящего момента, закончен. Динамика продаж понижается, и именно поэтому клиенты смогут купить качественные объекты по более удачным стоимостям, чем день назад».
В среднем 1 кв. м жилья в Софии стоит около 1000 евро. Существует тенденция понижения стоимостей в отдаленных кварталах, так, на окраинных районах и вторичном рынке города возможно встретить предложения по цене 550 евро за 1 кв. м. Одновременно с этим в прекрасно расположенных районах с ограниченным числом предложений цена жилья образовывает от 2000 до 4000 евро за 1 кв. м и увеличивается.
Уровень цен на конкретный объект зависит от этапа строительства, расположения дома, высоты этажа и др. Средняя удельная стоиость объектов, предлагаемых Dream Home, на этапе отделки в респектабельных районах образовывает 1600 евро за 1 кв. м.
Вопросы аренды
На сегодня средняя удельная стоиость аренды хорошей квартиры площадью около 100 кв. м в респектабельных районах варьируется от 800 до 2500 евро в месяц. Квартира недалеко от среднего класса около 80 кв. м – 400–600 евро.
Так, в респектабельном квартале Изток компания FPI предлагает в аренду двухкомнатные квартиры в жилом комплексе Apartment House Iztok за 1000 евро в месяц. Изток – район консульств. В жилого комплекса находится самый шикарный ресторан Софии – на данный момент.
Купить в собственность эти квартиры возможно по цене 2200–2500 евро за 1 кв. м. Согласно данным Dream Home, средняя окупаемость квартиры в достаточно хорошем квартале образовывает от 8 до 12 лет.
Не секрет, что не все новостройки в Софии соответствуют европейским стандартам в собственном классе. Исходя из этого кое-какие застройщики, дабы выделить уровень качества собственных комплексов, сдают в аренду европейцам квартиры в первых очередях собственных комплексов. Говорит Илиа Комитов: «Мы создаем жилые комплексы, каковые обслуживаются в белых перчатках. Разрабатываем объект как дом для состоятельных представителей зарубежных компаний, каковые платят высокую по стандартам Софии арендную плату.
По окончании того как комплекс делается известным, появляется большое количество желающих купить в нем жилье. Мы вычисляем самым ответственным отличием отечественных объектов то, что управление ими осуществляется опытной командой FPI HotelsResorts».
По опросам портала Global Property Guide, с позиций чужестранцев, снимающих квартиры, хорошим причиной на рынке аренды Софии есть его ориентация на интересы нанимателей. А отрицательным – большие цены на услуги посредников. Для Софии кроме этого остается актуальной тема хороших управляющих компаний.
престиж и Качество
Районы Лозенец, Драгалевци, Симеоново, Иван Вазов, Белые березы считаются самыми элитными в Софии. Владение собственностью тут – вопрос престижа. Цены тут высокие, и, в большинстве случаев, спрос в этих районах превышает предложение.
Перспективными с позиций инвестирования считаются кварталы в южной части Софии: Изток, Изгрев, Борово, Крыстова вада, Манастырски ливади, Малинова равнина. «самые перспективными для инвестиций и проживания являются новые комплексы закрытого типа в южных районах, – говорит Илиа Комитов. – Чем больше одолжений предусмотрено в инфраструктуре комплекса – тем более они занимательны. Студгородок, Витоша и Герман хороши для приобретения новых, строящихся строений. Борово, Изток, Изгрев – районы респектабельных завершенных жилых комплексов».
В квартале Крыстова вада компания Dream Home предлагает новый объект Dream Residence – фешенебельный комплекс из 4 корпусов с 51 подземным паркингом и квартирой. Площади апартаментов в среднем 70 кв. м, цена – от 1300 евро за 1 кв. м. Сдача объекта намечена на начало 2010 г. К северу от комплекса находится респектабельный квартал Лозенец с торговыми и бизнес-центрами. Южнее – элитный район Драгалевци и величественная гора Витоша.
До лыжного подъемника возможно дойти менее чем за 10 мин..
В Центре Борово на проспекте Болгарии компания FPI предлагает к продаже квартиры в жилом центре Apartment House Bulgaria по цене 2000–2200 евро за 1 кв. м. Борово – место жительства болгарского истеблишмента, а конкретно на проспекте Болгарии будет выстроен самый большой в Софии торговый молл – Bulgaria Mall. В самом комплексе находится один из лучших в городе спа-центров.
Возможно заявить, что на данный момент София подтягивает инфраструктуры и качество жилья к европейским стандартам. Стабильность развития страны связана с ее недавним вхождением в ЕС. Само собой разумеется, в условиях глобального кризиса вряд ли стоит ожидать от Болгарии резкого экономического взлета, но как раз София первой почувствует новый подъем.
И, быть может, на данный момент самое успешное время для инвестирования в недвижимость Софии.
Создатель: Ольга Смирнова
Издание Homes Overseas
