Не сесть на мель у побережья
В полной мере приемлемые стоимости, красивый имидж, богатая история и тёплый климат – благодаря всем этим конкурентным преимуществам Испания прочно заняла место в рейтингах самых привлекательных государств для русских инвесторов. Но жизнь такова, что бочки меда без ложек дегтя бывают редко.
И данный деготь может оказаться самым неприятным – так как каждые негативные тенденции на данном рынке машинально бьют по сотням тысяч наших соотечествеников. К счастью, пока в Испании нас может подстерегать только один неприятный сюрприз, кроящейся – весьма по-испански – не в будущем, а в прошлом.
Мало истории
Закон «О побережьях», причинивший сейчас так много тревоги не только для россиян, но и других государств мира, в действительности был принят еще во второй половине 80-ых годов двадцатого века. В соответствии с ним к тем шести метрам береговой кромки, что и до того всецело контролировались властями, прибавили еще сто. Оказавшиеся сто шесть метров с того момента должны были составить неотчуждаемые национальные земельные фонды.
Вести на них каждые дела без санкции более чем было формально не разрещаеться.
Что, но, не остановило муниципальные и региональные власти, недобросовестных риэлторов и несведущих в тонкостях испанского законодательства клиентов – первая линия побережья на юге страны деятельно застраивалась все 1990-е годы. Столица в процесс фактически не вмешивалась: в условиях начавшегося в середине десятилетия роста поизводства правящие в Мадриде консерваторы предпочитали не обращать на происходящее особенного внимания.
Но с течением времени данный факт, казавшийся некогда логичным для небогатой по европейским меркам страны, начал вызывать все новые и новые волны критики. Ее емко выразил в собственный формулировке Луис Серилло, глава валенсийского перемещения «Экология в действии» и один из основных лоббистов реанимирования Закона «О побережье», окрестив происходившее «политикой, направленной на получение прибыли тут и по сей день». Неспешно становилось ясно, что непременно испанские власти примутся исправлять неточности собственных предшественников.
Кто заявил, что история не знает сослагательного наклонения?
Это время пришло в 2004 году, в то время, когда к власти возвратились традиционно сочувствующие «зеленым» социалисты. Как раз при них официальный Мадрид начал все чаще вспоминать о неработающем законодательном акте. Но, без шуток взяться за работу центральная власть какое-то время еще не решалась и прибегала только к полумерам.
Последней же каплей, склонивший чашу весов в пользу твёрдой политики, стало совершённое университетом Кантабрии в октябре 2007 года изучение, пролившее свет на плохое положение дел. Стало известно, что добрая половина пляжей страны, и что особенно принципиально важно – треть Средиземноморского побережья нуждаются в восстановлении природного баланса. Так как, по подсчетам местного природоохранного министерства, 40% прибрежной полосы на данный момент являются стройплощадкой , а практически 70% пляжей уже полностью окружено строениями.
В итоге, по окончании того как на недавних выборах испанцы выдали социалистам второй по счету карт-бланш, те наконец начали функционировать. Наряду с этим в твёрдом формате. В первую очередь была инициирована работа над проведением той границы, что отделит проблемные территории от почвы, пригодной для постройки.
И не смотря на то, что линия еще не совершена до конца, уже как мы знаем, что «расчистке» должно в той либо другой степени подвергнуться приблизительно 776 км из 2 100 км испанского побережья. Хорошую иллюстрацию к ее темпам дает следующая цифра: за прошедшее с 2004 года время было снесено около 1 300 строений
Так что в то время, когда глава департамента по защите побережья из Министерства экологии Испании Хосе Фернандес объявил, что «отныне закон воспринимается как приоритетный и рассматривается действительно», это не было безлюдными словами. С проблемами столкнулись все: впредь до пятизвездочного отеля Sidi Saler. Процесс «расчистки», кстати, не знает для того чтобы явления, как национальная дискриминация: лишиться незаконных домов смогут все.
Кроме того граждане ЕС, к примеру, те же англичане — извечные соперники россиян в скупке заграничной недвижимости.
Формат «расчистки»: грубо-щекотливая игра
И все же, не обращая внимания на градус риторики и масштабы сносов, власти до тех пор пока что оперируют скорее скальпелем, оставляя в резерве вариант с бульдозером. Иными словами, испанцы стараются доходить к каждому случаю лично с большим соблюдением всех мыслимых процедур. Так, из денег, выделенных на реализацию задуманных мер, а это $8 млрд, часть средств отправится, кроме изыскательно-демаркационных работ и фактически сноса, на урегулирование имущественных споров с теми домовладельцами, что смогут обоснованно обезопасисть собственные права.
Среди них в привилегированном положении оказываются, к примеру, те, чьи дома выстроены до принятия закона, поскольку последний, как мы знаем, не имеет обратной силы. А также в случае если таковой объект по снова совершённым границам обязан будет пойти под снос, у домовладельцев наровне с возможностью реализовать его стране (проблемный объект сейчас запрещено ни перепродать кому-то еще, ни подарить, ни завещать) имеется еще одна занимательная опция: взять право на тридцатилетнюю концессию с правом пролонгации на такой же срок.
По окончании чего дом, действительно, все равно отойдет стране и будет снесен. Те же, кто сможет доказать, что были введены в заблуждение компанией либо муниципалитетом, в полной мере смогут "настойчиво попросить" у правительства компенсацию за нанесенный ущерб. Другими словами без шуток пострадают только те, кто действовал с заведомо неотёсанным нарушением закона и намеренно игнорировал его (подделывал документы, давал взятки и т. д.).
Самое занимательное, что кроме того такие мягкие условия гипотетически смогут подвергнуться коррекции, поскольку, домовладельцы, чья собственность была на грани, уже начали самоорганизовываться в группы давления, дабы через протесты выбить для себя самые льготные условия урегулирования конфликта.
Что сутки будущий им готовит?
Обрисованный выше драматический сюжет уже сказался, кстати, на испанском рынке. Так, в феврале Ассоциация подрядчиков и застройщиков Costa del Sol отметила снижение спроса на собственную недвижимость – он упал в два раза. Но вину тут возможно возложить не столько на сам Закон «О побережье», какое количество на породившие сильный резонанс коррупционные скандалы, с ним связанные.
И дабы отделить зерна от плевел, а полезную данные – от информационного шума, имеет суть обратиться к точке зрения опытных риэлторов, поскольку как раз они все это время следили за ситуацией событий.
Все их прогнозы сводятся к констатации одного и того же факта: не обращая внимания на масштабы, ничего немыслимого не происходит и при всей иногда появляющейся тревоге глобальных последствий на рынке произошедшее не породит.
Так, Дмитрий Рухлов, эксперт компании Costa Esperanza Consulting, S.L, утверждает: «Тем, кто получал недвижимость с соблюдением общепринятых процедур и правил, тревожиться не следует». Но в случае если сомнения все же имеется, то лучше заказать соответствующее особое юридическое изучение. Хотя бы чтобы поднять все необходимые документы и успокоится, светло обозначив личные возможности.
Особенно Дмитрий рекомендует это тем, кто брал недвижимость в начале-середине девяностых в южной части прибрежной полосы страны, Costa del Sol, в районе Марбельи. Так как как раз тогда и в том месте нарушения были самыми нередкими.
Комментируя проведение границы между разрешенными к застройке природоохранной зоной и территориями, он подчернул, что линия эта будет являться главным образом заделом для будущего и на законопослушных гражданах практически не скажется. Обращаясь к возможности защиты при необходимости собственную недвижимость в суде, Дмитрий увидел, что тут гипотетически возможно одно неприятное событие: может статься, что компании, с которой человек имел дело при покупке, уже не существует.
Так как при таких условиях ее бывший клиент, обратившись в суд, не сможет грамотно обосновать собственную позицию. Касательно оценки неспециализированной обстановке на рынке испанской недвижимости, то согласно расчетам Дмитрия неожиданно всплывший закон на ней практически не скажется, поскольку затронутые выше неприятности актуальны для довольно маленького количества людей. Так что рынок, не обращая внимания на имиджевые издержки, продолжит развиваться.
Схожего мнения придерживается Олеся Серебрякова, директор компании Cliff-Property. Она в принципе не видит ничего необыкновенного в происходящем: «Снос незаконных строений – в стандартной практике любого обычного европейского страны», вычисляет она. Напротив, в возможности окончательное урегулирование этого спорного вопроса скажется на рынке только позитивно.
Так как в то время, когда потенциальный клиент осознает, что отныне все совершаемые в стране сделки «белые», то это совсем устранит все сомнения и он будет ощущать себя значительно свободнее.
Трудящийся в Испании Юрий Константиновский из компании Runiga кроме этого согласен с тем, что на местном рынке действия правительства практически не скажутся. Так как, он утвержает, что «свободных мест на первой линии практически нет» и данный сегмент кардинально сказаться на конъюнктуре просто не в состоянии. Для тех же, кто желает и может позволить себе строительство на максимально близкой к побережью расстояния, Юрий прогнозирует следующее развитие событий: «Первая линия всегда была баснословно дорогая.
Будет еще дороже». Переходя к оценке сроков завершения работы над условной границей, он напоминает, что, как говорят в Испании, Las cosas del palacio van despacio (дворцовые дела движутся медлительно). Другими словами ожидать от властей максимально своевременного окончательной расстановки и завершения работы точек над i не нужно.
Текст: Евгений Кузнецов
