Налог на недвижимость ударит по малому бизнесу
От введения налога на недвижимость больше всего пострадают небольшой бизнес, рантье… в целом самый социально активное население России — средний класс.
Изменение правил налогообложения так или иначе повлияет на целый рынок коммерческой недвижимости. Как очень сильно либо слабо — уже второй вопрос. Согласно точки зрения опрошенных порталом РБК-Недвижимость специалистов, от введения налога на недвижимость больше всего пострадают небольшой бизнес, рантье… в целом самый социально активное население России — средний класс.
Для большинства организаций сумма налога на коммерческие помещения вырастет как минимум вдвое. Особенно тяжелая события будут для обладателей исторических строений, к примеру в центре Москвы. Тут, по оценкам специалистов, размер налоговых платежей вырастет в 25 раз.
Что будет с малым бизнесом на первых этажах таких домов, — вопрос риторический.
Согласно точки зрения игроков рынка коммерческой недвижимости, государство должно более действенно расходовать бюджетные средства, а не закрывать за счет среднего класса дыры в бюджете, к примеру, от строительства олимпийской деревни, саммита АТЭС и других больших инфраструктурных проектов, цена которых в строительных работах возросла на десятки миллиардов рублей.
Отметим, что с 2014 года в Российской Федерации начнут собирать налог на недвижимость. Соответствующий закон принят в первом чтении в конце прошлого года. Базой налога на недвижимое имущество, что собираются ввести в Российской Федерации, есть кадастровая цена. Она максимально приближена к рыночной.
Ставка налога для жилья составит 0,1%, для коммерческой — 0,5%. Согласно данным Федеральной налоговой работы, средняя рыночная цена 1 кв. м нежилых помещений в Москве образовывает 92 714 рублей.
какое количество будут платить собственники
на данный момент организации, находящиеся на хорошей совокупности налогообложения платят налог на имущество в размере 2,2% от остаточной балансовой цены имущества. В случае если организация в свое время выстроила объект недвижимости, то это цена строительства за минусом амортизационных отчислений.
К примеру, строительство обошлось в 1 тыс. долларов за 1 кв. м. Налог на имущество образовывает максимум 22 американского доллара за 1 кв. м в год, причем из года в год эта сумма будет уменьшаться (износ). В случае если строение было выстроено в 90-е годы либо еще раньше, его балансовая цена на данный момент не превышает 500-600 долларов за 1 кв. м, другими словами для большинства строений налог не превышает 11-13 долларов за 1 кв. м в год, — подсчитал начальник отдела аналитики и консалтинга консалтинговой компании RRG Айдар Галеев.
Организации, находящиеся на упрощенной совокупности налогообложения (а это большая часть фирм малого бизнеса), от налога на имущество на данный момент высвобождены.
Новый налог на недвижимость предполагается брать не с балансовой, а с кадастровой стоимости недвижимости. Другими словами способом массовой оценки определяется рыночная цена. В большинстве случаев кадастровая цена меньше рыночной на 15-20%, отмечает Айдар Галеев.
По оценке экспертов, на данный момент кадастровая цена строения в Москве может легко составить 5 тыс. долларов за 1 кв. м. При обсуждающейся ставке налога на недвижимость в 0,5% сумма налога составит 25 долларов за 1 кв. м в год. Так, для большинства организаций сумма налога вырастет как минимум вдвое, подсчитал Айдар Галеев.
По его расчетам, в особенности тяжелая события будут для в далеком прошлом выстроенных исторических строений, к примеру, в центре Москвы. Их балансовая цена не превышает 100 долларов за 1 кв. м, налог на имущество — 2,2 американского доллара за 1 кв. м в год. Рыночная цена — 8-10 тыс. долл. за квадрат, налог на недвижимость — 40-50 долл. за квадрат в год. Так, налог вырастет в 25 раз!
Айдар Галеев кроме этого отмечает, что наряду с этим кадастровая цена имеет тенденцию к росту. Другими словами в будущем налог будет лишь возрастать.
Кроме этого пока не ясно, что будет с индивидуальными предпринимателями и организациями (ИП), каковые находятся на упрощенной совокупности налогообложения. Будут ли они высвобождены от налога на недвижимость?
Согласно точки зрения управляющего партнера DNA Realty Антона Белых, в случае если ИП и другие упрощенцы так же, как и прежде будут высвобождены от уплаты этого налога, то значительных трансформаций не случится, поскольку 70% частных торговых помещений в формате стрит-ритейл в Москве находятся на балансе как раз таких организаций и ИП.
С вступлением новых правил на упрощенку перейдет 99% собственников, кроме того большие девелоперы реализуют эти помещения ИП, каковые уже и будут сдавать их в аренду, в случае если это, само собой разумеется, окажется удачнее, чем платить налоги, — прогнозирует Антон Белых.
Эксперт кроме этого отмечает, что много сделок купли-продажи недвижимости в Москве проходит за наличные. Другими словами в официальном контракте прописывается цена в 25% от настоящей, а другое клиент передает продавцу кэшем. Ясно, что балансовая цена для того чтобы помещения мала и налог на него также.
Вследствие этого имеется возможность ухода рынка купли-продажи коммерческих площадей в тень.
Изменятся ли ставки аренды?
Само собой разумеется, собственники захотят поднять цену аренды собственных помещений. Но, согласно точки зрения специалистов, им это вряд ли удастся. Рынок торговой недвижимости еще не всецело восстановился по окончании кризиса. За это время случилась большая усушка арендных ставок на торговые и офисные помещения. Сейчас арендодатели и арендаторы нашли некоторый баланс в этом вопросе.
Рынок пока не готов к росту арендных ставок, какое-либо их увеличение будет болезненно для арендаторов, — заявил порталу РБК-Недвижимость выполняющий директор инвестиционного фонда Azingroup Invest Алексей Могила.
В случае если сказать о больших торговых комплексах, то якорные арендаторы подписывают владельцы и долгосрочный договор аренды легко никак не смогут поднять арендные ставки из-за увеличения налога на недвижимость. Однако в следствии трансформации налоговых правил сократится маржинальность (доходность) собственников коммерческих площадей.
Конечно, для обладателей больших торговых комплексов сумма налога будет намного больше, чем для собственников маленьких встроенных помещений. Одновременно с этим на бизнес наибольших обладателей коммерческих площадей в Российской Федерации, таких как компания Ташир, это повлияет в меньшей степени, чем на небольших собственников, считает Алексей Могила.
По оценке Антона Белых, рост ставки аренды вовсе не прямо пропорционален росту налога. Кроме того в случае если оценочная цена объекта для налогообложения выросла бы еще больше, то налоги все равно повысились бы не существенно. Таковой рост может пережить любой успешный бизнес, — вычисляет эксперт.
Сергей Велесевич
