Московские бизнес-центры начали стремительно пустеть

На офисном рынке Москвы — настоящий обвал, поведали РБК в нескольких консалтинговых компаниях, помогающих обладателям бизнес-центров и их арендаторам договариваться между собой. В респектабельных конторах класса А к началу 2015г. будет пустовать треть помещений, дают предупреждение они, и это скажется на арендных ставках.

Московские бизнес-центры начали стремительно пустеть

Фото: Depositphotos/anyaberkut

Вакантность [доля свободных помещений в общей площади] в дорогих конторах класса А увеличилась В первую очередь 2014г. на конец сентября сходу на 8,6 п.п. — до 25,8%, в классе B выросла на 1,9 п.п. — до 9,3%, по данным Colliers International. Часть свободных площадей в конторах класса А достигла большого уровня за всю историю столичного офисного рынка, — утверждает глава департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Согласно данным JLL, при среднем уровне вакантности по Москве в 15,5% к концу третьего квартала в респектабельном классе А она достигла 25,9%, в классе B+ — 14,2%, в классе B– — 10,7%. Хуже всего со сдачей контор в аренду дела обстоят в Москва-Сити, — отмечает глава департамента аналитики CushmanWakefield Денис Соколов. С ним согласен начальник направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL Александр Чуриков: В Сити сейчас пустует практически каждый третий офис, а вдруг сделка по приобретению башни Эволюция компанией Транснефть сорвется, то к Январю вакантность в этом деловом районе может вырасти до 40%.

Кратко о теме — видео-комментарии (04:54)

РБК-Недвижимости на РБК-ТВ

Спрос на конторы падает с 2011г., говорят специалисты. Согласно данным Colliers International, вакантность в классе А к концу 2011-го составляла 13,4%, к концу 2013-го — уже 17,2%; было заметно, как арендаторы перетекают в менее дорогие помещения, отмечают в компании.

В 2015г. мы можем войти с уровнем вакантности 34% в классе А и 14% в среднем по классу B, дают предупреждение CushmanWakefield. В Knight Frank прогнозируют рост до 32%.

Власти уверены в том, что ускорение роста Российская экономика стоит ожидать лишь в 2016г., — напоминает Чуриков из JLL. — К тому времени и девелоперы сумеют пара скорректировать собственные замыслы по вводу новых площадей так, дабы спрос имел возможность поглотить новое предложение. Понижения вакантности нельзя ожидать раньше этого времени.

Новые — не необходимы

Согласно данным компании Knight Frank, предложение качественных контор на рынке Москвы к концу сентября составило 14,385 млн кв. м, либо на 10,4% больше, чем годом ранее.

Уменьшение спроса из-за нестабильной геополитической и экономической ситуации совпало со большим количеством ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров, растолковывают консультанты. Зарубежные компании, являющиеся главными арендаторами деловых комплексов класса А, не торопятся расширять собственный бизнес, соответственно, не нуждаются в новых офисных площадях, — говорит Лосюков из Knight Frank. — На этом фоне улучшается борьба за арендатора.

За девять месяцев 2014-го было введено около 1 млн кв. м контор, еще практически 400 тыс. кв. м новых площадей ожидается в течение последних трех месяцев, говорит начальник отдела маркетинговых исследований офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. Наряду с этим, она утвержает, что вряд ли будет поглощено намного больше 800 тыс. кв. м. Минимальный уровень поглощения аналитики CBRE зафиксировали во втором квартале — всего 84 тыс. кв. м. Столь нехорошие показатели офисный рынок Москвы видел лишь в 2000г., — вспоминает Чистова.

Чурикова из JLL также видит важный дисбаланс: на данный момент завершается очередной девелоперский цикл, из-за которого на рынок выходит довольно много новых площадей, каковые начали строиться 2-2,5 года назад. Наряду с этим уровень спроса, что коррелирует с темпами роста ВВП, сильно просел год к году. Многие арендаторы, замечая сложную обстановку, предпочитают придерживать собственные финансовые потоки и не направлять их на расширение контор.

Стоимости уменьшаются

Все это указывает лишь одно — девелоперы новых офисных центров будут вынуждены заключать соглашения по более низким ставкам, отмечают в JLL. Опрошенные РБК собственники офисных центров признают, что спрос на помещения на рынке снизился и при переговорах с арендаторами им приходится быть эластичными.

Обстановка на рынке офисной недвижимости в целом на данный момент непростая, — говорит предправления компании O1 Properties Дмитрий Минц. — В отечественных бизнес-центрах класса А сейчас нет большого количества свободных площадей, уровень вакансий образовывает порядка 4%, так как с большинством арендаторов заключены долговременные договора. Но, само собой разумеется, с учетом текущего курса американского доллара многие арендаторы попали в сложную обстановку. При перезаключении контрактов мы проявляем нужную в условиях текущего рынка гибкость.

Часто в ходе переговоров потенциальный арендатор получает дисконта в 10-15% от запрашиваемой ставки аренды, делится наблюдениями Чистова из CBRE. Собственники не смогут допустить, дабы их комплексы пустовали, исходя из этого предлагают более привлекательные условия аренды, — растолковывает Лосюков из Knight Frank. — В конторах класса А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды снизилась к текущему моменту в среднем по Москве до 722 долл. за 1 кв. м в год против 800 долл. на конец сентября 2013г..

Кроме этого приблизительно на 10% упали ставки и в конторах класса B — до 444 долл. за 1 кв. м в год против 483 долл. годом ранее, додаёт он. Сейчас кое-какие собственники соглашаются фиксировать курс американского доллара при определении ставки или ограничивать коридор его колебания, отмечает Чистова.

В компании Capital Group, которая в скором будущем подготавливается сдать в эксплуатацию пара офисных проектов в проблемном Сити, говорят, что уверены в востребованности собственных помещений. В октябре этого года мы ввели в эксплуатацию 115 тыс. кв. м в офисной башне Око. Конечно, рост уровня вакантности способен скорректировать среднюю арендную ставку, но нас это не пугает, — сообщила глава департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко.

Алексей Пастушин, РБК

Бизнес-центр Imperia Tower в ММДЦ Москва-Сити — видео обзор от of.ru

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: