Мнение: почему высокодоходная недвижимость за границей не всегда выгодна
Какие конкретно риски влечет приобретение высокодоходной недвижимости за рубежом, в авторской колонке рассуждает начальник интернет-центра Tranio.ru Георгий Качмазов
Практически все люди, каковые желают инвестировать средства в прибыльную недвижимость Европы и США, стремятся взять одновременно и низкие риски, и высокую доходность — пологаю, что это обычное желание любого человека. Но в случае если сказать об инвестициях в недвижимость для сдачи в аренду, таких «чудесных» предложений практически не бывает. (Проекты девелопмента — другое дело, но обращение на данный момент не о них.)
Операционная доходность (отношение выручки к цене объекта) несложного арендного бизнеса в Европе колеблется в районе 3–7% годовых, а IRR (внутренняя норма доходности, которая рассчитывается на основании всех финансовых потоков за всю историю проекта) образовывает 6–9%. По моему опыту, в Европе нет качественных объектов с надежным доходностью и арендным контрактом выше 7%. В случае если такие предложения у кого-то имеется, прошу связаться со мной: у меня очередь инвесторов, готовых приобрести.
Сравнительно не так давно один клиент обратился с запросом на недвижимость с гарантированной доходностью от 8%. В то время, когда я сообщил ему, что таких объектов не бывает, он удивился: «А что тогда это такое?» — и продемонстрировал пара чужих предложений с таковой доходностью.
Кое-какие продавцы вправду предлагают объекты с «гарантированной» доходностью 8% и более, однако тут не все легко.
В большинстве случаев, такие объекты страдают от пяти распространенных подводных камней:
- В случае если продавец предлагает объект, к примеру, с «гарантированной» доходностью 8–10% на пять лет, нужно учесть, что эта доходность достигается весьма легко: объект (в большинстве случаев новый) изначально продается клиенту в 1,5–2 раза дороже рыночной стоимости. Потом управляющая компания эксплуатирует объект, выплачивает в течение пяти лет обещанные 8–10% от цены, а по окончании отказывается от управления, а рыночные ставки на объект оказываются в несколько раз ниже.
- Доходность якобы гарантируется неким известным брендом, но в действительности гарантию снабжает не сам бренд, а маленькое юрлицо, забравшее его франшизу. В случае если эта маленькая компания обанкротится, инвестор не сможет потребовать исполнения обязательств от самого бренда и останется с неликвидным объектом.
- Время от времени термин «гарантированная доходность» употребляется некорректно. При детальном изучении соглашения делается ясно, что в действительности доходность плавающая и зависит от операционной выручки управляющей компании.
- При расчете доходности не учитываются разные скрытые платежи (к примеру, страховка либо эксплуатационные затраты), каковые зафиксированы в контракте с управляющей компанией.
- Не редкость, что управляющая компания гарантирует доходность на определенный срок (к примеру, 8,5% на четыре года), но оставляет за собой право выкупа объекта с премией 10% по окончании срока. В случае если через четыре года по окончании приобретения объект будет пользоваться популярностью, то управляющая компания выкупит его, и инвестор не сможет реализовать потенциал роста цены. А вдруг объект не будет пользуется спросом, то доходность упадет значительно ниже «гарантированных» 8,5%.
Один из главных недостатков во всех этих случаях — неликвидность предложений. В случае если клиент потом захочет реализовать приобретённую недвижимость, то, вероятнее, ему нужно будет сделать скидку в размере 25–50% от цены.
Бывают необыкновенные объекты, каковые приносят повышенную доходность и не страдают от этих подводных камней, но они выставляются на продажу разве что в единичных феноменальных случаях, причем продаются мгновенно, значительно чаще не на открытом рынке, и достаются самый родным к хозяину лицам. У зарубежного инвестора практически нет шансов кроме того определить о таком предложении, не то что вступить в сделку.
Моя совет неумелым инвесторам: исходите из того, что ваша задача — не получить средства, а сохранить их, создать собственный личный пенсионный фонд и передать собственность своим детям по наследству в сохранности и целости.
Оцените отличие между надежным прибыльным объектом, приносящим 4–6% годовых, и высокорискованным, приносящим 8%. Неужто для лишних 2–3% в год вы готовы рискнуть всем инвестируемым капиталом?
Учитывайте да и то, что ликвидная и качественная недвижимость стремительнее растет в цене, чем второразрядные предложения. В итоге по прошествии 10–20 лет вы получите больше на росте капитализации вашего объекта.
Мое резюме — не гоняйтесь за доходностью, думайте прежде всего о минимизации рисков.
Георгий Качмазов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Георгий Качмазов Tranio.ru Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
