Мировые рынки: начало выздоровления
Показатели выздоровления экономики в целом и сектора недвижимости в частности на Западе возможно было уловить еще в начале кризиса. Из множества факторов, воздействующих на динамику рынков недвижимости, ни один не ответствен так, как денежный.
Сегодняшний кризис можно считать наглядной демонстрацией этому — в большинстве западных государств падению цен на недвижимость содействовало не уменьшение спроса, а ухудшение ипотечных условий.
К примеру, в Лондоне, где более 90% всего жилого фонда покупалось посредством ипотеки при начальном взносе в 5-10% от цены недвижимости, с наступлением банковского кризиса и остановкой секьюритизации случилась дефицит денежных средств в банковской совокупности. Для приобретения недвижимости в качестве первого взноса стало нужно платить 40-50% от цены объекта. Спрос не упал, но население физически не смогло в малейшие сроки отыскать недостающие 30-40%, что, со своей стороны, вызвало падение цен на недвижимость.
Улучшение обстановки в денежном секторе обязательно повлечет за собой хорошую реакцию рынка недвижимости, но для этого должно пройти время. Скорость реакции на те либо иные явления в денежном секторе на различных экономических рынках также различная: на рынке акций она может составлять пара секунд, а рынок недвижимости не отличается таковой подвижностью — тут может пройти и три месяца, и шесть. Но это весьма хорошая возможность для инвестора, могущего распознавать сигналы рынка недвижимости, для взвешенного вхождения на него — фондовый рынок не дает таковой форы во времени для принятия ответов.
Какие конкретно же показатели должны показаться в денежном секторе? Прежде всего — хорошая отчетность банков и больших компаний. И мы их уже видим. За три первых месяца 2009 г. пара больших денежных организаций отчиталось с прибылью. К примеру, порадовал Deutsche Bank, что заявил о прибыли в 1,2 млрд евро. За такой же период 2008 г. он утратил 141 миллионов евро.
Такая прибыль поразила аналитиков, и данный пример возможно, несомненно, отнести к показателям оздоровления сектора.
США
Новость о выкупе MBS (обеспеченных ипотекой облигаций) на $750 млрд Федеральной резервной совокупностью США (ФРС) временно вдохнула жизнь в остановившийся конвейер секьюритизации. Само собой разумеется, эта неестественная перезагрузка сходу принесла собственные плоды. Остается вопрос: откуда возьмутся деньги?
Так как перезагрузить секьюритизацию в далеком прошлом имели возможность и сами банки, но в Соединенных Штатах они так же, как и прежде склонны делать это лишь при наличии уверенности в стабильности активов, под каковые выдаются ипотечные займы. ФРС сейчас будет выкупать MBS на $750 млрд без данной уверенности. Банки с удовольствием выдают ипотечные кредиты, поскольку, пока дополнительные $750 млрд не исчерпаны, для них нет рисков.
Долги возможно перепродать ФРС, соответственно, все неприятности и риски кроме этого переходят к ней вместе с приобретением MBS.
По окончании появления новости о выкупе MBS ипотечные ставки без промедлений снизились, а банки были заваленными заявками на получение новых ипотечных займов и рефинансирование ветхих. В таблицах статистики за один месяц начали появляться долгожданные зеленые цифры. Как минимум девять муниципальных районов из 25 самых больших в Соединенных Штатах продемонстрировали хорошую динамику, не смотря на то, что справедливости для нужно подметить, что в целом (по всем 25 за 12 месяцев) статистика до тех пор пока негативная.
Количество сделок в среднем по 25 муниципальным районам за один месяц вырос на 21%. Это самый громадный рост количества продаж в пределах одного месяца в Соединенных Штатах с 2004 г. Лишь три муниципальных района из 25 продемонстрировали негативную статистику по продажам за один месяц.
Фаворитом по количеству продаж стала Калифорния. Клиентов завлекают цены на уровне 2001-2002 гг. Четыре из пяти муниципальных районов Калифорнии продемонстрировали рост стоимостей согласно данным за один месяц.
Годом раньше лишь один муниципальный район Калифорнии показал подобный рост.
В Соединенных Штатах активность на рынке недвижимости традиционно возвращается весной, и будет весьма интересно понаблюдать за статистикой, в то время, когда закончатся дополнительные $750 млрд. Кроме этого полезно отследить реакцию корпоративных инвесторов, которая выражается в динамике стоимостей форвардных контрактов на индекс стоимостей недвижимости. Корпоративные инвесторы в меньшей степени принимают решения, основанные на чувствах, и разбирают обстановку на пара шагов вперед.
Вероятнее негативной динамикой цен на форвардные договора 2009-2013 гг. они высказывают собственный скептицизм по поводу долговременного роста цен на недвижимость в Соединенных Штатах. Будем сохранять надежду, что они ошибаются.
Западная Европа
Банки на рынках западноевропейских почувствовали, что рисков, которые связаны с сектором недвижимости, стало меньше, а хороших новостей — все больше. К примеру, о возможностях кредитования коммерческой недвижимости. Еще несколько месяцев назад таковой поворот событий не было возможности предугадать — коммерческая недвижимость считается заведомо более рискованной, чем жилая.
Кроме этого динамика показывает, что и к выдаче ипотечных займов под жилую недвижимость банки все больше подходят с хорошей стороны.
экономика недвижимости страны и Рынок Испании в целом продолжают без шуток мучиться от экономического кризиса. Количества продаж за 12 месяцев упали более чем на 40%. Согласно данным из официальных источников, продажи недвижимости лишь за один месяц сократились на 9%. Но, по сообщениям Рейтерс, на испанском рынке официальная статистика расходится с данными агентств по недвижимости.
По официальным сводкам, все не так уж не хорошо: недвижимость подешевела приблизительно на 7% за 12 месяцев. Компании, реализовывающие недвижимость, именуют цифры в 15-30% лишь В первую очередь этого года.
Из всех рынков Западной Европы лучше остальных себя ощущают Швейцария и Австрия. Эти две государства составляют исключение из западноевропейских государств, поскольку их банковские совокупности не применяли секьюритизацию. К тому же Швейцария стимулирует рынок недвижимости и экономику низкими процентами по кредитам.
Долгосрочное кредитование тут доступно на уровне 1,5% в год.
Восточная Европа
Страны Восточной Европы в целом не выявляют очень негативной динамики. Устойчивость в большей мере показывают большие государства Восточной Европы с диверсифицированной экономикой и большие города, где процент жилого фонда, приобретённого по ипотечным займам, мельчайший от общего количества сделок. В Болгарии, по официальной статистике, отмечается маленькое падение цен на недвижимость. В основном это связано с негативной динамикой курортной недвижимости.
В целом София продолжает хороший тренд, поскольку большая часть спроса приходится на местное население.
Польша демонстрирует не сильный рост стоимостей в маленьких городах неподалеку от Варшавы. По законам урбанистической экономики развитие этих городов происходит примерно по одному сценарию. В то время, когда в центральном городе недвижимость делается менее дешёвой, то население перемещается в города-спутники, и в том месте начинается рост стоимостей. Такая обстановка сложилась и в Польше.
Недвижимость около Варшавы довольно недорога и как правило не требует ипотечного кредитования, а это актуально в ситуации .
Не обращая внимания на непростую экономическую обстановку, ЕС помогает более не сильный государствам блока, тем самым поддерживая рынки недвижимости. Но не все страны ЕС согласны с таковой политикой. Германия — самая сильная экономика ЕС — высказывает недовольство и желает все свободные средства направить на поддержание внутренней экономики.
Средиземноморье
Не обращая внимания на кризис, поток туристов на курорты Европы не иссяк. Всемирный совет по туризму уверен в том, что падение туристической активности для ЕС в 2009 г. будет минимальным — в районе 3%, а с 2010 г. прогнозируется дальнейшее существование и возобновление роста без негативной динамики до 2020 на данный момент. Одна из обстоятельств таких радужных прогнозов в Европе — низкая стоимость перелетов. Не обращая внимания на состояние экономики, компании Ryanair и EasyJet предлагают билеты на рейсы в пределах Европы по цене от нескольких евро, а в некоторых случаях — безвозмездно.
Поток туристов положительно воздействует на арендные ставки курортной недвижимости. Ветхие туристические рынки EC по большому счету не замечают трансформаций, которые связаны с кризисом. Прежде всего побеждают рынки недвижимости и туристические рынки традиционно среднего класса, к примеру Кипр.
Рынки элитного класса, быть может, пострадают. самоё сильное падение рынка — в Дубае: лишь за три первых месяца жилая недвижимость подешевела на 41%.
Другие страны
Северный Кипр
Настоящая катастрофа назревает на рынке недвижимости Северного Кипра. О таковой вероятной развязке многие эксперты давали предупреждение инвесторов в далеком прошлом. Европейский суд вынес распоряжение о возврате почвы, принадлежащей паре из Британии Линде и Давиду Орамс, ее прошлому законному обладателю Мелетиосу Апостолидесу.
Суд кроме этого постановил снести недвижимость, выстроенную на участке, и выплатить компенсацию обладателю, согнанному с участка 35 лет назад, в то время, когда случилось разделение Кипра — около 200 000 греческих киприотов было вытеснено с Северного Кипра, в то время, когда в том направлении вошли войска Турции.
Такое ответ суда формирует возможность и прецедент компенсаций и быстрого получения земли греческими киприотами. Согласно данным статистики 6000 англичан обладают недвижимостью на Северном Кипре. Английская газета Telegraph сказала, что 4000 англичан смогут поделить участь собственных соотечественников и утратить недвижимость.
Индия
Все больше застройщиков в Индии переориентируются на строительство квартир экономкласса около Мумбаи по обстоятельству падения спроса на более элитное жилье. Один из больших застройщиков — Tata Group видит громадный недостаток недорогого жилья около Мумбаи. Компания инвестирует 1 млрд рупий ($20 млн) в постройку и собирается продавать квартиры по $140 за 1 кв. м. Квартиры будут в районе 30-50 кв. м.
Использованы материалы Eurostat, Рейтерс, Bloomberg
Создатель: Игорь Индриксонс
Ведомости
