Марина васильева: особенности работы риэлтора с петербургским покупателем зарубежной недвижимости (расшифровка доклада)
В каждом регионе собственный тип клиента. Его особенности нужно учитывать как риэлторам, так и застройщикам. Специфику работы с петербургским клиентом обсудила глава департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс.Недвижимость», Марина Васильева.
Как формировался рынок зарубежной недвижимости в Санкт-Петербурге?
В девяностые годы зарубежной недвижимостью в Российской Федерации интересовалось две категории граждан. Первая несколько это те, кто желал иммигрировать на ПМЖ по определенным программам (к примеру в Соединенных Штатах, Германию, Израиль). Им российский риэлтор был не нужен, поскольку они пользовались одолжениями зарубежных агентств.
Вторая категория это те, у кого появился некий запас денег (а в девяностых ясно, что это были за граждане и как они получили деньги).
Популярностью пользовались два направления – Испания и оффшорный Кипр. Соответственно и петербургский рынок формировался «оттуда». У отечественной компании были сделки по Испании в начале 1990-х, но они принесли нам больше проблем, чем прибыли.
По одной у нас кроме того были выплаты. В целом возможно заявить, что на том этапе российский рынок зарубежной недвижимости был хаотичным.
Сейчас рынок начинается бурно. Недвижимость в Санкт-Петербурге стоит в разы дороже, чем за рубежом, что ведет к происхождению неприятностей и на загородном рынке. Для чего брать дачу в Ленобласти, в случае если возможно купить себе домик за рубежом и приезжать в том направлении отдыхать без всяких неприятностей?
Зарубежный рынок кроме этого изменяется: во многих государствах были приняты законы регулирующие приобретение недвижимости чужестранцами и подобные сделки стали обыденностью.
Статистика запросов
Разглядим самые популярные среди петербуржцев рынки недвижимости. Начнем от самого популярного.
Болгария
С уверенностью возможно заявить, что всплеск интереса к Болгарии пришелся на 2006–2007 годы и по сей день люди берут «на автомате». Стоит подчернуть, что время от времени информация по Болгарии не совсем правдоподобна: существуют недобросовестные компании, каковые сознательно дезинформируют клиентов. К нам обращаются люди, каковые желают приобрести в стране апартаменты на первой линии всего за €20 тыс., но подобная недвижимость в Болгарии стоит минимум €70 тыс.
В случае если цена – ниже, значит, имеется какой-то подвох.
Но, так или иначе, Болгария удерживает первое место. Россияне деятельно скупают болгарское жилье экономного класса, к нам в офис приходит большое количество пенсионеров, каковые покупают в том месте жилье от €40 тыс.
Но, не обращая внимания на обилие приобретений в указанном сегменте, по отечественным данным средняя удельная стоиость приобретения объекта в Болгарии образовывает €75–150 тыс. В большинстве случаев, это сделки в элитных комплексах, и берут такие объекты люди небедные, те, у кого имеется вторая недвижимость за границей. Они руководствуются тем, что уровень болгарских объектов высокий, цены маленькие, а цена отдыха – очень скромная.
Теоретически за те же деньги что и в Болгарии, возможно приобрести недвижимость в итальянской Калабрии, но цена отдыха и проживания в том месте будут намного выше. Одновременно с этим возможно послать семью с детьми в Болгарию в закрытый, надёжный комплекс с защищаемой территорией, где не требуется тревожиться о собственной недвижимости, поскольку имеется управляющие компании.
Второе важное преимущество Болгарии – всего два часа лета из России. В Санкт-Петербурге имеется категория граждан, каковые приезжают в Болгарию на выходные. Они отправляют в том направлении детей, а сами раз в 14 дней заезжают погостить на выходные.
Авиабилет в оба финиша стоит приблизительно 13 тыс. руб., отдых в том месте по большому счету недорогой, исходя из этого Болгария и остается фаворитом.
Испания
Этим летом интерес начал смещаться в сторону Испании. В отечественной корпорации был бум на испанское жилье. Сейчас на испанском рынке большое количество отчужденной недвижимости, которая продается в среднем за 70–120 тыс., что сопоставимо с Болгарией. Уровень качества строительства в Испании выше, чем в Болгарии, и в случае если в последней большая часть берёт однокомнатные квартиры, то в Испании самый популярный тип недвижимости – двухкомнатные апартаменты. Кроме этого довольно часто покупают элитное жилье.
Не могу заявить, что цены в Испании очень сильно упали, само собой разумеется, в случае если это не отчужденная недвижимость.
Финляндия
Любимое место отдыха петербуржцев. Страна завлекает россиян отличной экологией и безопасностью. Большая часть отечественных клиентов недвижимости в Финляндии – это рыбаки, каковые желают купить 150-метровый домик с тремя-четырьмя спальнями, со своей береговой линией, участком 40 соток. Большая часть сделок варьируются в пределах €450–500 тыс. Одновременно с этим запросы по большей части поступают на объекты до €150 тыс.
Главная цель для приобретения финской недвижимости – отдых.
Италия
Этим летом спрос сместился в сторону дорогих рынков. У петербуржцев в Италии популярностью пользуется не Калабрия, ее по большей части берут москвичи. По большей части питерцы покупают итальянскую недвижимость в Тоскане и Лигурии, на Лаго Маджоре.
В случае если сказать о стоимостях, то диапазон образовывает от €500 тыс. до €1,5 млн.
Франция
Спрос на Францию довольно большой. У нас большое количество предложений нового жилья от застройщиков в Антибе, в Ницце. На Лазурном берегу продаются объекты за €120 тыс.
Так что во Франции имеется три категории питерских клиентов – те, каковые покупают объекты до €200 тыс.; до €600 тыс. – таких клиентов большая часть, и еще имеется элита (до €3,5 млн), но этим летом у нас хватало мало запросов на виллы.
Черногория
На Черногорию спрос упал. Многие клиенты считаюм, что Черногория и Болгария весьма похожи. Но это не верно: в Черногории недвижимость дороже и в том месте нет кроме того для того чтобы порядка, как в Болгарии.
Петербуржцы берут в Черногории и почему-то ожидают, что стоимости упадут еще ниже где-нибудь к октябрю. Я не пологаю, что это случится.
Словакия и Чехия
По этим государствам – как в большинстве случаев большое количество запросов. Русские клиенты интересуются по большей части коммерческой недвижимостью в Чехии. У нас достаточно большое количество заявок от людей, каковые желают приобрести недвижимость своим детям для учебы.
Напомним, что при с Чехией частенько поднимается вопрос о переезде на ПМЖ.
Германия
Отечественные соотечественники интересуются по большей части коммерческой недвижимостью страны. Стоит подчернуть, что россиян начала интересовать достаточно дорогая коммерческая недвижимость, тогда как еще недавно раньше запросы были легко забавными. К примеру, желали приобрести виллу дешевле €60 тыс.
Англия
Число заявок на Англию растет. По большей части интересуются Лондоном. Сравнительно не так давно в стране ввели новые законы по рекламе объектов: в случае если нет энергетического паспорта на дом, то риэлтор не имеет права выставить его на рынок.
Я пологаю, что всплеск запросов к нам прежде всего связан с тем, что стало меньше предложений от британцев в самой Англии.
Турция
Петербуржцы обожают отдыхать в Турции, это одно из классических направлений для туристов из Северной столицы. Но сделок в том месте не так много. Мне думается, что это связано с вероисповеданием и менталитетом.
Кипр
В отечественном перечне нет Кипра, это связано с обилием рекламы, которое помогает нам нехорошую работу. В случае если клиенты по Кипру и приходят к нам, то, вероятнее, они приходят по советы. По большей части, само собой разумеется, они связываются с застройщиками напрямую через интернет. Делают они это напрасно, поскольку разобраться в таком множестве проектов – невозможно, а кипрские застройщики весьма хитро преподносят собственные объекты.
К примеру, дом с видом на море может на возвышенности километрах в пяти от берега, но море из окна будет видно. В случае если россияне уже приезжают на Кипр на смотровой тур и им не нравится объект, то застройщик покажет клиент и настойчивость приобретёт если не одно, то второе. И это оставляет нас фактически без работы по Кипру.
Не смотря на то, что Кипр практически любимое место отдыха петербуржцев, фактически вторая Финляндия.
Другие страны
Для наглядности совершим сравнение с аналитикой Prian.ru. Кое-какие страны, приведенные в ТОП-10 рейтинга интереса Prian.ru, в отечественный обзор по большому счету не попали. Отечественная статистика основана не на интересе, а на количестве людей, с которыми была реально совершена работа: другими словами те, кто позвонил, пришел в офис и т. д.
К примеру, в отечественном рейтинге нет Латвии. Дело в том, что мы просто не трудимся на этом рынке. Что касается США, то это отдельный вопрос, риэлторы в том месте еще не готовы трудиться с русскими сотрудниками на равноправных условиях.
Я была в Штатах, проходила в том месте обучение и могу заявить, что они все равно пока не готовы сотрудничать с нами. У нас имеется запросы от россиян по США, но мы оказываем лишь консультационные услуги.
Цели приобретения
В большинстве случаев, люди приходят с целью купить недвижимость для отдыха, но все-таки интересуются возможность взять ВНЖ и гражданство. В то время, когда их задаёшь вопросы «Для чего?», они отвечают: «На всякий случай, мало ли позже пригодится». Другими словами наличие возможности стать гражданином крайне важно для петербургского клиента.
Что касается извлечения прибыли, то петербургский рынок постоянно развивался куда динамичнее чем зарубежный, и занимательнее было вкладывать собственные средства как раз в него. на данный момент возможно инвестировать собственные средства в недвижимость Майами, либо, например, в коммерческую недвижимость Германии, но это долговременные инвестиции, на пять-десять лет.
Имеется категория тех людей, каковые вкладывают деньги по принципу «только бы не пропали». Большое количество и клиентов так называемой «статусной недвижимости». К нам довольно часто приходят брать Францию как раз из-за престижа.
