Лос-анджелес: рынок стабилизировался, но худшее впереди?

Лос-анджелес: рынок стабилизировался, но худшее впереди?

На первый взгляд, рынок недвижимости Лос-Анджелеса выглядит все более стабильным – по мере того как кризис в данном регионе начинает утихать сам по себе.

Рынок недвижимости Вашингтона развлечений и ее окрестностей уже перенес пара ударов. Так, в текущем году местные отделения компаний Countrywide Financial Corp. и IndyMac Bancorp Inc., наровне с несколькими вторыми организациями, больше всех стали жертвами кризиса. К тому же большое сокращение импорта через порты Лос-Анджелеса уменьшило спрос на складские помещения, благодаря чего цены на них упали.

на данный момент брокеры показывают, что рынок недвижимости Лос-Анджелеса готовится пережить еще более тяжёлые времена, пока компании, каковые заботятся о собственном бюджете, ищут метод сэкономить на недвижимости. По словам Уитли Колинза (Whitley Collins), главный управляющего директора лос-анджелесского брокерского отделения компании Jones Lang LaSalle Americas, спрос на офисное пространство в регионе (кстати, это один из наибольших в стране рынков офисной недвижимости) и без того на данный момент падает, ожидается, что он будет падать еще стремительнее.

Уитли Коллинз предполагает, что нехорошим вариантом развития событий был бы тот, при котором компании города за следующие 12 месяцев отказались бы от целых 3 млн кв. м офисной площади. Арендная плата тогда упала бы приблизительно на 25%. «Мы видим, как ползут вниз ставки по аренде, но это лишь цветочки в сравнении с тем, что ожидает нас в будущем», – говорит господин Коллинз.

Кое-какие компании уже начинают избавляться от лишней площади, либо по крайней мере планируют это сделать. Это приведет к и предстоящему понижению спроса. «До сих пор неясно, что будет с арендуемым центральным офисом Пасаденского отделения банка IndyMac Federal Bank FSB, так же как и с 33 отделениями этого банка, расположенными в Южной Калифорнии», – говорит Дэвид Барр, офпред Федеральной Организации по Страхованию Вкладов (FDIC). В июле FDIC поглотила банковское подразделение IndyMac Bancorp, потом переименованное в IndyMac Federal Bank, и выставила его на продажу, сказал господин Барр.

Кроме всего этого, представитель филиала банка America Corp, расположенного в городе Шарлотт (Charlotte) в Cеверной Каролине (этим летом банк приобрел ипотечную корпорацию Countrywide Financial), сказал, что в замыслы банка не входит продажа либо сдача в субаренду 90 тыс. кв. м бывших контор Countrywide, включая главный офис компании, расположенной в Калабасасе, Калифорния. Тем временем соглашение аренды бывшего офиса Countrywide в Калабасасе истекает в ближайшее время. Идет подготовка к слиянию компаний, – заявил офпред America Corp.

В «громадном» Лос-Анджелесе, где живут 10,7 миллионов человек, находится необычный коктейль компаний-работодателей: СМИ, предприятия, трудящиеся в сфере развлечений, компании по оказанию опытных одолжений и космические концерны. По данным статистики организации Bureau of Labor Statistics, в сентябре показатель занятости населения Лос-Анджелеса сократился на 0,9% – в сравнении с тем же месяцем годом ранее.

Более того, элитные районы города были подвержены понижению потребительского спроса, поразившего страну. Как информирует издание City of Beverly Hills, налоговые сборы в Беверли-Хиллс (Калифорния) выросли к началу лета этого года всего на 0,3% за прошедшие 12 месяцев, в случае если сравнить, к примеру, с увеличением на 5,7% в течении 12 месяцев до июня 2007 года.

Появляются все новые показатели ослабления сектора недвижимости Лос-Анджелеса, рынок аренды коммерческой недвижимости которого, по некоторым оценкам, пока еще есть одним из самых успешных в Соединенных Штатах. Из 54 сегментов, каковые были изучены компанией PropertyPortfolio Research Inc., Лос-Анджелес в третьем квартале был на последнем месте по уровню незанятой складской площади, а по показателю несданных контор город был седьмым с конца.

Тем временем как увеличивается число не сданных в аренду офисных помещений, Лос-Анджелесу помогла довольно умеренная застройка под конторы. Это один из немногих рынков США, на котором арендная плата продолжила расти в третьем квартале, тогда как цены в других регионах цены сдерживались, информирует PropertyPortfolio Research Inc.

Помимо этого, не смотря на то, что цены на объём и недвижимость ее продаж подверглись негативному действию кредитных рынков Америки, каковые будут в плачевном состоянии, сектор муниципальный коммерческой недвижимости оставался одним из самых ликвидных в стране. Нью-Йоркское отделение исследовательской компании Real Capital Analytics информирует, что за третий квартал этого года было реализовано контор, промышленных и жилых помещений (ценой от $5 млн и выше за объект) на сумму $9,6 млрд.

Интернациональная компания Hines, занимающаяся недвижимостью, объявила, что их американское отделение в сентябре купило в центре Лос-Анджелеса у компании Broadway самый 48-этажный небоскреб Citygroup Center. Broadway распродает собственные активы, потому, что к январю им необходимо погасить долг в размере $750 млн. В соответствии с компании Real Capital, лишь в сентябре на строение Citigroup было израсходовано $280 млн.

По желанию сторон сумма сделки содержится в тайне.

До тех пор пока все больше обладателей страдают от понижения ставки арендной падения и платы стоимостей, брокеры наблюдают вперед ожидая, что в сегменте офисной недвижимости отчуждение за долги соберёт обороты, не смотря на то, что подобная тенденция пока не увидена, говорит Джей Си Кассильяс, ассистент вице-президента Лос-анджелесского филиала компании GrubbEllis Co. По словам г-на Кассильяса: «Мы опасаемся, что это случится, но пока все негромко».

Создатель: Maura Webber Sadovi (Wall Street Journal)

Перевод: Андрей Бочаров

Geography Now! Germany

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: