Личный опыт: покупка доходного дома в германии в кредит
Чем смогут быть нужны аукционы по продаже недвижимости в Германии? Что такое «прибыльный дом» и какое количество на нем возможно получить? Сложно ли чужестранцу взять кредит в германском банке и на какие конкретно условия ему стоит рассчитывать?
На эти и другие вопросы ответил москвич Станислав, что обладает несколькими инвестиционными объектами в Баварии.
|
Досье Prian.ru Клиент: Станислав из Москвы Риэлтор: KC Immobilien Регион: Нюрнберг, Бавария, Германия Объект: прибыльный дом на 450 кв.м. Цена: €460 000 Сделка: приобретение на вторичном рынке в 2012 году |
* На аукционе я купил квартиру за €50 000. Ее рыночная цена составляла €80 000. Кроме того если бы я ее сходу перепродал, остался бы с солидным выигрышем.
* Самое приятное в получении кредита в Германии – это ставка. Она образовывает 2,95% годовых. Поразительно, правда?
* Скрупулезно собирайте любой чек, любой билет, каждую официальную и неофициальную бумажку, каковые вам будут выдавать национальные органы. Это все вам может пригодиться.
— Станислав, как вам пришла мысль о покупке инвестиционной недвижимости за рубежом? Из-за чего вы выбрали как раз Германию?
— Ответ инвестировать в недвижимость Германии пришла мне не сходу. Как и у большинства инвесторов из России, у меня сложилось жёсткое убеждение, что Германия не самая привлекательная страна для инвестиций. Но… мой консультант по зарубежной недвижимости убедил меня в обратном. Он поведал мне об аукционных сделках, в то время, когда банки выставляют на открытые торги объекты должников. Купить такую недвижимость возможно по цене значительно ниже рыночной.
Рентабельность таких объектов, он утвержает, что имела возможность достигать 15% годовых. Меня это заинтересовало.
— Прекрасно ли вы знали обстановку на немецком рынке недвижимости перед приобретением? Как вы выбирали регион, в который инвестировать ?
— Я выбирал не регион, а компанию, сотрудничество с которой было бы для меня действенным. В действительности риэлторов, каковые бы хорошо занимались аукционными сделками в Германии не большое количество. В то время, когда я отыскал такую компанию, выбирать продолжительно не стал.
Мне внесли предложение Нюрнберг, и я дал согласие, поскольку германского рынка не знал вовсе.
Само собой разумеется, сперва у меня были сомнения и я не желал сходу идти на риск, беря дорогой объект. Исходя из этого моей первой приобретением была трехкомнатная квартира. Я ее купил на аукционе за €50 000. Честно скажу, мне весьма повезло. Рыночная цена данной квартиры составляла €80 000.
Кроме того если бы я ее сходу перепродал, я бы остался с солидным выигрышем.
Через некое время я приобрел в этом же доме еще одну трехкомнатную квартиру. Она мне также обошлась в €50 000. Отличие была лишь в том, что я приобрел ее у банка до начала торгов.
Обе квартиры я сдал в аренду по €500 в месяц нетто. Само собой,всем этим занимался не я лично. Германского я не знаю, как и тонкостей местного законодательства.
От моего имени все это делал риэлтор.
— Какдолго вы подыскивали следующий объект? Вы сходу решили покупать прибыльный дом либо изучали кроме этого предложения по коммерческой недвижимости?
— Для меня не было принципиальной отличия, какой тип недвижимости брать. Основной критерий – величина дохода, что я возьму по окончании сдачи объекта в аренду.
Поиск подходящего варианта занял около года. Я не спешил. Мне предлагали офисную и торговую недвижимость. Это были и аукционные объекты, и объекты от хозяина.
в один раз я чуть было не приобрел строение, где размешался ремесленный цех – арендатор занимался производством изделий из камня. К сожалению, сделка сорвалась. Это был аукционный объект, и мой соперник на торгах внес предложение солидную сумму.
Мало погодя, мне внесли предложение прибыльный дом по адекватной цене. Мои квартиры в то время уже больше года приносили мне стабильный доход, и я без продолжительных колебаний решился купить данный жилой дом.
— Станислав, обрисуйте, прошу вас, вашу приобретение. Что представляет собой таковой вид недвижимости в Германии, как прибыльный дом?
— Прибыльный дом, что я купил, складывается из пяти этажей. На каждом – по одной четырехкомнатной квартире. Всего пять квартир, любая площадью 90 кв.м. Имеется собственный личный двор, где расположен гараж и четыре парковочных места. В трех квартирах уже жили арендаторы.
С ними я только перезаключил контракты и поднял им арендную плату. В двух квартирах было нужно сделать маленький косметический ремонт. По окончании чего они кроме этого были сданы в аренду.
За парковочные места и гараж с нанимателей также взимается арендная плата. Размер совместной арендной платы нетто образовывает €3500 в месяц.
— Как строятся ваши отношения с арендаторами? Кто эти люди? Были ли с ними какие-то неприятности – неплатежи, порча имущества?
— Поиском арендаторов, составлением соглашений, контролем за платежами занимается управляющая компания. Конечно, я сам принимал ответ о том, кто как раз будет жить в моих квартирах. Не скрою, были случаи, в то время, когда я отказывал потенциальным арендаторам, если они мне казались ненадежными. В итоге, практически все квартиры на данный момент снимают немцы. Это семьи с детьми, имеется пожилая пара.
Имеется те, кто приобретает помощь от страны. За них платит администрация. Деньги на мой счет поступают исправно.
— Как именно проходило финансирование сделки? Вы купили объект полностью за собственные средства?
— Нет. Прибыльный дом стоил €460 000. Из них мои – €200 000. Другую часть предоставил один из германских банков.
— Сложно ли было собрать подходящий пакет документов чтобы получить кредит? На каких условиях он был вам выдан?
— Мои упрочнения в получении кредита были минимальными. Риэлтор сам занимался поиском банка, оформлением и сбором документов. Но, полагаю, что я для немцкого банка был привлекательным клиентом. Я имел на руках практически половину цены объекта, у меня уже была недвижимость в Германии. К тому же тот объект, что я планировал приобрести, банк оценил, как высоколиквидный.
Вследствие этого, хорошее ответ о кредитовании пришло скоро.
Самое приятное в этом вопросе – это ставка. Она образовывает 2,95% годовых. Поразительно, правда? Ежемесячный платеж – €1100.
Поступления от арендной платы с лихвой покрывают эти затраты.
— Но погашение кредита не единственная статья затрат. Имеется еще налоги, техобслуживание дома. Какой доход по окончании оплаты всего этого в итоге приносит вам недвижимость?
— Техобслуживание дома – это менее 10% от размера поступаемой арендной платы. К тому же часть этих трат возможно вычитать из налога. Четкой налоговой ставки в Германии нет.
Для каждого она лична. С налога я могу списывать мои траты на ремонт дома, возвращать деньги от приобретения определенных товаров и т.п. Не буду утомлять вас продолжительными расчетами. Скажем так, по окончании уплаты всех статей затрат по содержанию недвижимости, налога и оплаты кредита, у меня остается порядка 10% годовых от той суммы, которую я инвестировал. И это чистая прибыль в евро.
Спросите, доволен ли я? Более чем!
— Станислав, у вас уже обширный опыт в приобретении инвестиционных объектов в Германии. Какой совет вы имели возможность бы дать людям, каковые пока только думают о аналогичной сделке?
— Во-первых, скрупулезно собирайте любой чек, любой билет, каждую офицальную и неофициальную бумажку, каковые вам будут выдавать национальные органы. Это все вам может пригодиться.
Во-вторых, не следует опасаться, что налоги будут чересчур высокими. Неизменно возможно отыскать возможность законно их снизить либо вернуть часть уплаченных денег.
И в-третьих, в Германии фактически нереально приобрести объект без посредника. Собственники не реализовывают недвижимость самостоятельно. Исходя из этого сходу ищите надежного партнера среди риэлторов.
Разговаривала Анастасия Фалей
Фото предоставлены компанией KC Immobilien
