Личный опыт: инвестиционная недвижимость в германии
Мария из Алма-Аты инвестировала в апартаменты в центре германской столицы. При выборе объекта для инвестиций она руководствовалась личными предпочтениями и купила недвижимость, в которой сама желала бы жить. Об изюминках приобретения квартир с арендаторами отечественная героиня поведала читателям портала Prian.ru.
 |
Досье Prian.ru Клиент: Мария из Алма-Аты, Казахстан Риэлтор: LB Immobiliya Регион: Германия, центр Берлина Объект: две квартиры Цена: €72000, €61000 Сделка: лето 2012 года, вторичный рынок |
* По причине того, что получали жилье с арендаторами, зайти вовнутрь и обстоятельно все осмотреть было нельзя. Представители агентства продемонстрировали нам лишь дом с улицы и подъезд.
* Вторую квартиру мы брали по доверенности. По ней представители компании заключили контракт от отечественного имени. Лично находиться не пригодилось.
* В Берлине существует налог на приобретение недвижимости. В 2012 году он составлял 4,5%…
— Мария, из-за чего решили купить недвижимость как раз в Берлине?
— Выбрали Берлин по трем обстоятельствам: это столица, цены на жилье довольно малые и довольно высокий процент населения живет на съемных квартирах, соответственно, имеется широкий рынок аренды. И, конечно же, понравился город.
— Жилье приобрели для личного пользования?
— Нет, это было вложение денег.
— Поведайте о собственных квартирах подробнее
— Это две двухкомнатные квартиры в древних зданиях. Подробного описания дать не могу, по причине того, что «живьем» их не видела. Мы получали жилье с арендаторами, зайти вовнутрь и обстоятельно все осмотреть было нельзя.
Представители агентства продемонстрировали нам лишь дом с улицы и подъезд.
— Чем же вы руководствовались при выборе?
— Мы надеялись на данные, размещеннуюна сайте агентства по продаже недвижимости. Его эксперты сильно помогли нам.
Квартиры выбирали по принципу: где бы сами желали жить. Они должны были пребывать близко к метро, в чистом зеленом районе, в отремонтированном доме. И, конечно же, наблюдали на цена квадратного метра и арендную плату.
Кстати, меня поразило, в каких квартирах предпочитают жить берлинцы: они обожают древние дома, которым по 100 лет, ветхие древесные полы, лестницы, двери, древнюю лепнину… Сама бы я уже давно всецело обновила жилье, но это мое субъективное вывод. А немцы от для того чтобы «антиквариата» наслаждаются .
— Что еще необычного вы открыли для себя в германской недвижимости?
— Скорее, не в недвижимости, а в правилах ее содержания. К примеру, обладатели квартир в древних зданиях не смогут кроме того поменять окна либо двери без согласования с администрацией. За этим ведется строгий контроль,дабы не нарушался вид города.
Кроме этого, в древних зданиях, на мой взор, не весьма эргономичные планировки квартир, в особенности кухни и санузлы. Но все это без исключения содержится в совершенном порядке, чистенько и бережно.
— Как проходил процесс приобретения?
— Мы выбрали квартиру, заключили соглашение с агентством и оплатили их услуги. Позже компания подготовила все нужные для сделки документы, выслала нам на утверждение пилотный контракт купли-продажи. Мы данный соглашение детально изучили и внесли кое-какие трансформации.
Наряду с этим задали массу вопросов представителям агентства. По большей части они касались процедуры покупки и законодательства Германии недвижимости.
По окончании всей подготовительной работы и, определившись с выбором, мы приехали в Берлин и отправились вместе с представителем агентства к нотариусу, где заключили контракт купли-продажи. Встреча, конечно, была назначена заблаговременно.
Нотариус зачитал соглашение, а эксперт компании перевел его для нас. Затем обе сторонысделки поставили собственные подписи, и была произведена оплата. Деньги мы внесли на счет нотариуса, а он уже перевел их продавцу.
По германскому законодательству так положено.
Чуть позднее, в то время, когда мы уже возвратились к себе, агентство выслало по почте оригинал соглашения купли-продажи и выписку из поземельной книги, где мы указаны, как новые собственники недвижимости.
— Какие конкретно документы вам пригодились длясовершения приобретения?
— Паспорт, в то время, когда лично ездили в Германию покупать квартиру, либо доверенность, в то время, когда сделку совершали через представителя агентства.
Вторую квартиру мы именно брали по доверенности. Агентство выслало нам пример, мы по нему оформили бумагу у нотариуса, перевели на немецкий, поставили апостиль — это штамп особенного примера, что снабжает правовую состоятельность документа за рубежом. Затем послали доверенность в Германию.
По ней представители компании заключили контракт от отечественного имени. Личного присутствия не пригодилось.
— Приблизительно какое количество времени занял целый процесс приобретения вместе с оформлением документов?
— В случае если вычислять от начала выбора квартиры и до получения оригинала контракта купли-продажи, то пара месяцев. Это был процесс. Без помощи экспертов из агентства мы бы, вероятнее, ничего не приобрели.
— Как организованы ваши взаимоотношения с арендаторами? Вы так как в Германии бываете нечасто
— Квартиры сданы в долговременную аренду, исходя из этого поиск новых жильцов в ближайшее время нам не угрожает.
Сразу же по окончании приобретения первой квартиры мы заключили соглашение с управляющей компанией. Она взяла на себя все обязанности по ее содержанию, получению аренды, оплате услуг ЖКХ, общению с арендаторами и домоуправлением, и ответу любых вторых вопросов. За их услуги мы каждый месяц платим около €60 за каждую квартиру.
Компания направляет нам подробный отчет за ежеквартально и за год.
— Ваши квартиры находятся в древних зданиях, не приходилось сталкиваться с необходимостью ремонта чего-либо?
— Да, с ремонтом мы уже успели столкнуться. Действительно, особых сложностей это не позвало. Управляющая компания написала нам, что в одной из квартир нужно сделать ремонт санузла. К письму прилагались фотографии с аварийной сантехникой. В дополнение к этому мне выслали на согласование смету по ремонту, причем сходу два либо три варианта. Я выбрала и утвердила один из них.
По окончании окончания ремонта управляющая компания предоставила мне отчет о выполненных фотографии и работах отремонтированного санузла.
— В итоге вы довольны собственными приобретениями? Не желали бы что-то поменять, если бы была такая возможность?
— Мы весьма ответственно подошли к приобретению недвижимости. По максимуму изучили все ситуации и возможные вопросы, каковые смогут случиться, перед тем, как заключить сделку. Исходя из этого собственной приобретением довольны, и покинули бывсе как имеется.
А вот какое количество процентов годовых мы получаем на этих квартирах, пока сложно сообщить. Арендные платежи поступают систематично, но так как приобретение неизменно связана с дополнительными затратами, каковые кроме этого нужно учитывать. К примеру, гонорар агентства составлял 6% от цены объекта. Не смотря на то, что, само собой разумеется, его сотрудники молодцы, настоящие специалисты, большое количество вопросов решили. Кроме этого в Берлине существует налог на приобретение недвижимости.
Если не ошибаюсь, в 2012 году он составлял 4,5% от цены квартиры. Помимо этого, мы заключали контракт с налоговым консультантом, что образовывает декларацию о отечественных доходах от аренды и рассчитывает налог, что необходимо выплачивать каждый год. Цена декларации, а составляется данный документ на каждую квартиру по отдельности, равна €200. Другими словами мы каждый год тратим на это €400.
Да, и содержание квартир дорого обходится.О ремонте санузла я уже говорила Но как обладатели недвижимости в германской столице ощущаем себя «причастными» к Европе.
— А вы сами довольно часто приезжаете в Германию?
— Мы были лишь в окрестностях и Берлине. Впечатления от города остались хорошие. Я осознала,что имела возможность тут жить. Берлинцы — вежливые, отзывчивые, спокойные и терпеливые люди. Эргономичный публичный транспорт, хорошие дороги, а сам город весьма зеленый. Тут везде парки, озера, реки, клумбы, большое количество воздуха.
К тому же, в Берлине хорошие магазины с приятными стоимостями — все стоит разумных денег.
Разговаривала Екатерина Холодова
Фото: Prian.ru
