Личный опыт: инвестиционная квартира в милане
У Александра из Москвы и его жены не было никаких сомнений по поводу места для приобретения инвестиционной квартиры в Италии. Так как собственным домом в Ломбардии они уже успели обзавестись. Действительно, на деле оказалось, что выбрать подходящий вариант в определенном месте и по конкретным параметрам не таким уж и просто…
Досье Prian.ru
Клиент: Александр из Москвы
Риэлтор: Grand Milano Studio
Регион: Италия, Милан
Объект: квартира с одной спальней, около 80 кв.м
Цена: €240 000
Сделка: приобретение на первичном рынке, сентябрь 2016 года
- Сама квартира обошлась нам приблизительно в €240 000.
- Вся ситуация в техника и комнаты стоили приблизительно 20% от цены квартиры.
- Рассчитываем на доходность от 3% годовых, а в том месте уже практика продемонстрирует.
— Из-за чего вы решили купить недвижимость в Италии и как раз в Милане?
— Возможно, вследствие того что у нас в собственности уже имеется дом на озере Маджоре, в Ломбардии. И нам нравятся эти места. А потому, что самолет, на котором с семьей прилетаем в отпуск, совершает посадку в аэропорту Мальпенса, совсем логично, что при выборе места для приобретения квартиры мы выбрали как раз Милан.
Это ближайший большой развитый город, что широко известен и пользуется спросом среди международных туристов.
— Другими словами вы подбирали объект с прицелом на вероятную сдачу его в аренду отдыхающим?
-Поэтому! Это инвестиционная квартира. Мы по большому счету не планируем ей пользоваться сами, лишь сдавать в аренду.
Само собой разумеется, в начале, в то время, когда принимали квартиру, переночевали пара раз, дабы взглянуть, как сделали ремонт, обставили. А так, это вложение для дополнительного заработка и сохранения капитала. Считаем, что она будет окупать себя и затраты на отечественный дом на озере.
— Какие конкретно требования у вас были при выборе квартиры?
— Параметров, по которым оценивали варианты, было большое количество. Выбирали продолжительно, где-то восемь либо девять месяцев. Я ездил и с женой, и с сыном, и один, большое количество квартир пересмотрели, причем от различных агентств.
А в общем, требования были простые и логичные. Главное – дабы квартира была увлекательна арендаторам и удачно сдавалась. С данной точки зрения серьёзны были эксплуатационные характеристики. К примеру, в некоторых зданиях за отопление просто не расплатишься.
Строения ветхие, хоть и прекрасные, но топить приходится больше, поскольку потери тепла выше, чем в более современных зданиях. Плюс, размещение – хотелось ближе к метро. У нас это красная ветка, она самая «верная», проходит и через вокзал, и через центральный район города.
И, само собой разумеется, крайне важна была ликвидность объекта, поскольку мы инвестируем средства, а не просто покупаем квартиру.
— А как же бюджет? Либо тут не было каких-то конкретных ограничений?
— Бюджет был, грубо говоря, от €150 000 до €300 000. Это минимальная сумма, с которой нужно выходить на миланский рынок.
В итоге, как это значительно чаще и случается, остановились на самом дорогом из вероятных вариантов. Сама квартира обошлась нам приблизительно в €240 000. Кстати, всю цена мы выплачивали единовременно, не прибегая к услугам банков, исходя из этого взяли скидку в 5%.
А вместе с дополнительными затратами на нотариуса, агента (сделал полностью всю работу по оформлению сделки, от нас потребовался лишь загранпаспорт), уплату налога на приобретение (10%), мебель и без того потом оказалось около €330 000.
— Поведайте, что же за квартиру вы купили.
— Это апартаменты в жилом комплексе, складывающемся из нескольких строений в одном из центральных районов города. В том месте имеется собственная маленькая закрытая территория, таковой зеленый ухоженный двор. Комплекс новый, выстроен два-три года назад, но еще не всецело распродан.
Квартира находится на втором этаже либо на первом жилом, и включает в себя спальню, кухню, гостиную, гардеробную, один большой балкон и санузел.
Брали жилье от застройщика, исходя из этого изначально брали «безлюдные стенки». Само собой разумеется, в том месте была чистовая отделка и сантехника, но всю обстановку в помещения и технику мы заказали через компанию, которую нам дала совет отечественная риэлторская компания. Эти затраты составили приблизительно 20% от цены квартиры.
— Уже понимаете, во сколько будет обходиться содержание недвижимости?
— Кондоминиум за такую квартиру – порядка €1000 в год. По крайней мере, исходя из того, что за три месяца 2016-го нам пришел счет приблизительно на €250, получается как раз такая сумма.
Платежи за воду разбрасываются сходу на год и зависят от площади квартиры. А все другое – электричество и газ – по счетчикам. И по ним пока не могу кроме того ориентировочные затраты назвать, поскольку квартирой еще никто, не считая нас, не пользовался.
К примеру, за газ мы сходу отдали €450, но это задаток , куда вошла кроме этого и цена подключения.
Отопление дорогое, но это простая обстановка для Италии. В зависимости от теплолюбивости и расточительности человека, за месяц может набежать €200, быть может и €800, кроме того €1000. Но тут все привыкли экономно им пользоваться.
К примеру, в прохладное время года итальянцы скорее наденут дома более теплую одежду, чем прибавят отопление.
— Первый раз всю «коммуналку» вы оплатили лично, будучи в Милане, а как дальше будут происходить расчеты?
— Все коммунальные платежи будут направляться в банк, и уже с отечественного итальянского счета спишется нужная сумма. Как я упомянул ранее, у нас с женой имеется дом на озере Маджоре, исходя из этого нам кроме того не было нужно открывать новый счет. Мы к уже существующему еще один объект недвижимости.
— Управляющую компанию для квартиры уже подобрали?
— Да, компания, через которую мы брали квартиру, предоставляет такие услуги. До тех пор пока мы хорошо подбором арендатора еще не успели заняться, так когда сравнительно не так давно приняли квартиру с уже готовой для проживания обстановкой. Но о предполагаемой доходности уже имеем представление.
Должно получаться от 3% годовых, а в том месте уже практика продемонстрирует.
— А на каких арендаторов рассчитываете, первым делом, на итальянцев либо зарубежных отдыхающих?
— Планируем сдавать в кратковременную аренду зарубежным отдыхающим. Это прибыльнее, да и надёжнее. Турист приехал и уехал, предварительно расплатившись.
А с долгосрочной арендой и местными жителями все не так легко.
К примеру, утратит человек работу и не сможет выплачивать аренду. Его попытайся сходу высели, а затраты на содержание квартиры наряду с этим для хозяина некуда не убегут, €1000 налога на недвижимость каждый год выплатить я обязан. Исходя из этого при хорошей управляющей компании лучше иметь дело с туристами.
Текст подготовида Екатерина Холодова
Фото предоставлены собеседником
