Leaseback: купи-отдай

Leaseback: купи-отдай

Зарубежные рынки недвижимости предлагают клиентам не только широкий диапазон стоимостей, но и богатый выбор инструментов для инвестирования. В частности, во Франции и некоторых вторых европейских странах возможно воспользоваться схемой leaseback. Она обязана заинтересовать тех, кто разглядывает приобретение недвижимости как долговременную инвестицию и пока не пытается жить за рубежом продолжительнее, чем пара недель в году.

От приобретения до владения

Изначально схема leaseback существовала на французском рынке под патронажем страны. В 70-хгг. XX в. правительство Франции столкнулось с проблемой, которая сейчас тревожит Россию, — не сильный развитие внутреннего туризма.

Обусловлено это было прежде всего дефицитом соответствующей инфраструктуры. «Тогда решили о привлечении денег инвесторов в туристическую сферу, а следовательно, и в экономику. Вышел закон оleaseback, что регулирует взаимоотношения страны, застройщиков, трудящихся по данной схеме, и клиентов», — говорит директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн.

Сущность схемы такова. Девелопер запускает новый комплекс и выставляет апартаменты (виллы, таунхаусы), расположенные в нем, на продажу. Потенциальный клиент обязуется (по закону) сдавать собственный объект в аренду через управляющую компанию (УК) приблизительно 90% времени в году в течение оговоренного срока с гарантированным доходом. Наряду с этим он в праве пользоваться собственной недвижимостью только пара недель: приезжать на отдых, предоставлять эту возможность приятелям и т. п.

В большинстве случаев при схеме leaseback употребляется ипотека. Это указывает, что инвестор оплачивает лишь часть цены объекта: на другую сумму ему предоставляется банковский кредит по стандартной ставке. Как говорит начальник департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс, взять подобный заем достаточно легко. «Все объекты, реализующиеся по схеме leaseback, находятся под контролем страны.

Стабильный финансовый поток гарантирован, исходя из этого банки лояльно относятся к оценке заемщика», — утверждает он. Действительно, Е. Тейн придерживается пара иного мнения. Она утвержает, что французские банки, принимая ответ об ипотеке, интересуются не столько самой недвижимостью, сколько платежеспособностью клиента, исходя из этого сказать об автоматическом предоставлении кредита по данной схеме не приходится.

Но независимо от того, был объект приобретён в долг либо нет, он сразу же оформляется в собственность клиента. Потом согласно соглашению leaseback управляющая компания сдает апартаменты в аренду. Часть взятого дохода (в большинстве случаев, фиксированный процент) УК систематично перечисляет на счет обладателя, другое оставляет себе.

Потому, что цена аренды растет, а доход обладателя фиксированный, в будущем прибыль компании возрастает.

При успешном соотношении ставки и доходности от аренды недвижимость неспешно сама себя «выкупает», другими словами гасятся ипотечные платежи либо их часть. К примеру, на объекте Domaine de Lavagnac (юг Франции) предлагают апартаменты на следующих условиях. Соглашение leaseback заключен на 25 лет. Клиент вносит всего 10% от цены, оформив на другую сумму кредит в банке под 5% годовых.

Наряду с этим гарантированный рентный доход образовывает 7%. Так, недвижимость будет не только окупать себя, но еще и приносить обладателю стабильную прибыль.

Второй пример — четырехзвездочная гостиница на известном лыжном курорте Ла Плань (Савойя), где по схеме leaseback девелопер предлагает доход от аренды в размере 5% плюс летний объединенный доход до 7,5% в первые шесть лет. Это указывает, что объект кроме этого может себя окупить.

В целом ставка в европейских банках варьируется от 3 до 5% (ставку возможно зафиксировать на целый срок кредита), а доходность аренды — от 4 до 7%, редко больше. Но, в большинстве случаев, управляющая компания обещает прибыль ниже среднерыночной, исходя из этого удобная обстановка для ипотеки складывается не всегда. К примеру, в той же Франции на объекте Evian Royal Resort (регион Рона-Альпы) доход от аренды гарантируется в размере 4,5% при контракте leaseback на 11 лет — в этом случае нужно будет доплачивать за кредит из собственного кармана.

Соглашение leaseback возможно заключать на самые различные сроки — от 5 до 25 лет (чаще речь заходит о 10–15 годах). в течении этого времени за состояние объекта отвечает УК. «Она обязана содержать жилье надлежащим образом: проводить косметический ремонт квартир, обновлять мебель», — говорит эксперт по зарубежной недвижимости консультационно-аналитического агентства AVC RealEstate Юлия Тишкова.

В большинстве случаев по схеме leaseback реализуют высокобюджетные комплексы со спа, гольф-полями, другими приманками и бассейнами для состоятельных туристов. Соответственно, вся эта инфраструктура делается источником дополнительного дохода управляющей компании.

По окончании срока соглашения недвижимость переходит в полное распоряжение обладателя. Он может покинуть ее только в собственном пользовании, сдавать в аренду через ту же управляющую компанию или искать арендаторов лично.

Бонус на минус

Для инвестора бонусов в данной схеме пара. Один из них — возможность приобрести дорогой объект. Так как время от времени достаточно оплатить из собственного кармана всего 10–20% стоимости недвижимости, а на другую сумму привлечь кредит.

Вторым несомненным плюсом есть то, что согласно соглашению leaseback клиент освобождается от уплаты налога добавленой стоимости, что во Франции достаточно обременителен — 19,7%. Помимо этого, для инвестора уменьшаются сумма налога на недвижимость (начальная ставка 25%), цена услуг ЖКХ и банковские проценты по ипотечному кредиту. Вместе с апартаментами клиент приобретает гарантированный долгосрочный доход. «Кроме того в случае если туристическая территория не пользуется особенной популярностью и арендаторов не так много, как давали слово изначально, доход от этого не уменьшится», — говорит Ю. Тишкова.

направляться учесть, что такие вложения имеют достаточно высокую степень защищенности. «Все схемы leaseback контролируются страной. Почва выделяется на льготной основе, исходя из этого любой проект шепетильно разбирают: изучают туристические потоки, делают вывод о целесообразности строительства. На любой одобренный объект распространяется национальная страховка, другими словами при банкротства компании все заботы по поиску нового девелопера берет на себя государство.

И, в большинстве случаев, застройщика находят весьма скоро. Нет ни одного примера объекта, что не был бы закончен», — говорит И. Индриксонс.

Управляющая компания, перед тем как приступить к обслуживанию недвижимости, кроме этого обязательно оформляет страховку на случай банкротства. И в случае если это происходит, то для инвесторов ничего не изменяется. Финансовый поток не прерывается, и положенная сумма продолжает каждый месяц поступать на имя обладателя апартаментов — лишь сейчас за счет страховой компании, которая тем временем ищет другую УК.

Пока не отыщет и не передаст ей объект — будет делать все обязательства перед инвесторами.

Но, имеется у схемы и собственные минусы. Во-первых, обладатель может применять недвижимость для собственного проживания лишь в течение двух — 40 дней в году. Наряду с этим смогут быть и другие ограничения, к примеру запрет на нахождение в собственных апартаментах 14 дней подряд в летний сезон либо в рождественские каникулы.

По словам Е. Тейн, срок применения помещений в личных целях воздействует и на размер гарантированной доходности: чем он больше, тем меньше прибыль.

Помимо этого, существуют кое-какие сложности с досрочным выходом из соглашения. Теоретически инвестор может реализовать собственные апартаменты второму физическому лицу, которое возьмет на себя все обязательства и права по leaseback. Но, как отмечает Е. Тейн, по долгим контрактам недвижимость реализовать сложнее.

Оптимальный срок — 9–11 лет. В этом случае в случае если обладатель решает реализовать объект кроме того через пять лет, то новому хозяину эта приобретение будет удачна. Но наряду с этим продавцу нужно будет уплатить стране тот самый «прощеный» НДС в размере 19,8%.

Leaseback, непременно, не рекомендован для стремительного получения прибыли, схема ориентирована на долговременную возможность, но во время кризиса это скорее плюс, чем минус.

Как даёт предупреждение Ю. Тишкова, кроме того в цивилизованной Франции, пользуясь leaseback, стоит беспокоиться мошенников. «Весьма многие инвесторы заключают договора с УК по схеме leaseback, но в действительности исполнителями являются строительные компании, каковые наполняемостью жилья не занимаются. Подобные сделки в будущем будут считаться «чистыми», и доказать виновность управляющей компании фактически нереально. Юридически все верно, а вот требования инвестора очевидно неудовлетворены.

Такие операции выполняют не только во Франции, но и в других государствах Америки и Европы, где эта схема лишь начинает развиваться, и некомпетентные инвесторы с легкостью подписывают фальшивые контракты», — говорит специалист.

Во Франции сейчас, пожалуй, самый широкий выбор объектов, продающихся по схеме leaseback. «За 2009 г. такая недвижимость во Франции составила порядка 62%. Наряду с этим 34% предложения сосредоточено на Лазурном Берегу, 6% — в Бургундии, 3% — в Шампани, 19% — на альпийских лыжных курортах. Из них на туристические резиденции приходится 24%, на жилые резиденции и виллы — 35%, 3% — это дома старых», — говорит Ю. Тишкова.

В других государствах, таких как Испания, Швейцария, Англия, Германия, Австрия, также имеется объекты, реализующиеся по схеме leaseback. К примеру, во Франкфурте возможно стать обладателем части отеля с гарантированной рентой на три года в размере 8%. Начальная цена таких апартаментов — 87 тыс. евро. В Престоне (Англия) приблизительно такие же условия предлагают при покупке апартаментов в бутиковом отеле: 8% гарантированного дохода на три года. Цена номеров — от 70 тыс. фунтов.

Но в этих государствах эта схема еще не отлажена так, как во Франции: при неспециализированном сходстве отсутствуют серьёзные компоненты. Во-первых, тут, в большинстве случаев, предлагают более сжатые сроки. Во-вторых, Франция — это до тех пор пока единственная страна, в которой инвестору при покупке недвижимости в течение определенного времени в соответствии с соглашением возвращают НДС.

Создатель: Яна Казакова

Издание Цены и Недвижимость

Sale and lease-back financing by Rolls-Royce & Partners Finance (RRPF)

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: