Куда инвестировать? жилая или торговая недвижимость. плюсы, минусы, нюансы
На примере германского рынка – пожалуй, самого популярного среди тех, кто наблюдает на зарубежную недвижимость с инвестиционными заинтересованностями – изучим изюминке приобретения жилых и коммерческих объектов. Где больше рисков? Где выше доход? С какими сложностями столкнется чужестранец?
В теме оказывает помощь разобраться управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in-Germany Ольга Мюллер, юрист-экономист, член Королевской ассоциации сертифицированных специалистов в области недвижимости RICS.
договор и Арендатор
Первое преимущество инвестиций в торговую недвижимость в том, что в этом случае вы приобретаете контракт аренды на 15 лет и надежного якорного нанимателя, к примеру, для того чтобы гиганта как REWE Group, Edeka Gruppe либо METRO Group. Возможность того, что подобная компания разорится, ничтожно мелка.
В случае если же вы вкладываете деньги в прибыльный жилой дом, то вашими арендаторами будут рядовые люди, в большинстве случаев, с бессрочными соглашениями. У каждого жильца собственные заботы. Один может съехать из вашего дома из-за домашних событий, второй в связи со сменой работы Словом, текучка арендаторов в жилых объектах выше.
Ольга Мюллер: «Для инвесторов, и не только российских, вложения в торговые объекты – это понятный и прозрачный бизнес. Они предпочитают надежность. 15-летний соглашение гарантирует, что кроме того в случае если наниматель через 5 лет захочет поменять место, он все равно обязан оплачивать аренду. Но лишь в том случае, если соглашение грамотно составлен Конечно, арендаторы вписывают условия, по которым возможно расторгнуть контракт.
Но в случае если хозяин делает все собственные обязательства, то выйти из сделки запрещено. Для инвесторов – это большой плюс».
Управление
Торговые объекты легче в управлении, чем жилые. Но лишь в том случае, если вы приобрели новый магазин со свежим соглашением. В случае если же объекту уже дюжина лет, начинается важная работа управляющей компании.
Требования к качеству торговых помещений в Германии улучшаются, ветхие объекты перестают им соответствовать – приходится проводить ремонт и модернизацию.
В случае если хозяин не будет содержать объект в хорошем состоянии, спустя 15 лет арендатор не продлит контракт найма, и отыскать нового на удачных условиях будет сложно.
Ольга Мюллер: «Думать о том, будет ли ваш объект пользуется спросом через 15 лет, стоит еще на этапе выбора недвижимости. Для этого нужно разбирать множество разных параметров: расположение магазина, покупательную свойство населения в этом районе, сколько людей живет по соседству с торговой точкой, разные экономические эти, к примеру, уровень безработицы, демографическая обстановка, ВВП на одного человека
Еще один наиболее значимый параметр – это пригодность площадей под потребности арендатора. Торговый ритейл в Германии приобретает весьма мелкую маржу, около 1-2% от оборота. Дабы получить эту прибыль, у них должен быть определенный ассортимент продукции, а магазин должен быть не больше, и не меньше нужного.
Исходя из этого в случае если инвестор желает, дабы его недвижимость была пользуется спросом, он обязан вписаться в стандарт торгового оператора».
- Подробнее — о работе управляющих компаний в Германии
Срок эксплуатации
Серьёзное отличие между торговым объектом и доходным домом – это срок эксплуатации строения. Для жилья – это 80 лет, а для коммерческой недвижимости – 40 лет. Это значит, что в случае если прошло 40 лет, то строение подлежит сносу либо требует капремонта.
На практике, капитальный ремонт выполняют каждые 30 лет.
Ольга Мюллер: «Это минус торговой недвижимости, о котором мало кто говорит. Беря объект, нужно рассчитывать на то, что через 3 десятилетия он потребует дополнительных вложений. Маленький срок эксплуатации ведет к дополнительным рискам, они, со своей стороны, повышают рентабельность.
Как раз исходя из этого доходность торговой недвижимости в среднем выше, чем жилой.
Поясню на примере. Вы берёте магазин с рентабельностью 6,5%. Все правильно в течение 10 лет. Но если вы вычислите инвестицию на 30-летний срок, т.е. к положенным средствам прибавите нужный ремонт, доходность снизится до 5%.
Российские Инвесторы об этом редко вспоминают».
Первая реакция, в то время, когда определишь о необходимости ремонта: а для чего ожидать 30 лет, возможно приобретать прибыль от объекта 15 лет, а позже реализовать – пускай ремонтируют другие.
Ольга Мюллер: «Цена торговой недвижимости формируется не так, как жилой. Она зависит не только от цены почвы, строения, экономических показателей в регионе, но и от наличия разрешения на ведение торгового бизнеса и, в огромной степени, от срока соглашения аренды.
По мере приближения финиша действия соглашения цена недвижимости будет падать. Чтобы выгодно реализовать объект и взять хорошую прибыль, нужно совершить ремонт, т.е. положить в том направлении какую-то сумму, и заключить новый соглашение на 10-15 лет».
Доходность
Средняя доходность торговой точки в Германии – 5-6% годовых, в объектах с размещением АА (центральные районы семи наибольших городов) – 3-5%. В жилых зданиях доходность в среднем на 1% ниже.
Обратите внимание: мы на данный момент говорим не о чистой прибыли, а так называемой начальной рентабельности. Несложнее говоря, арендные платежи делим на цена объекта и умножаем на 100.
- Подробнее — о прибыльных жилых зданиях в Германии
Ольга Мюллер: «Приведенные цифры – это средняя обстановка. В случае если же забрать как пример самый популярный у зарубежных инвесторов объект – гастроном в маленьком германском городе, — то его рентабельность будет очень сильно изменяться в зависимости от срока контракта. Объект с 15-летним контрактом возможно отыскать с доходностью до 6-7%, а с двухлетним – кроме того до 9-12%.
Из-за чего больше? По причине того, что гарантии, что арендатор останется с вами на ближайшие 15 лет, тут нет. Соответственно, цена объекта уменьшается.
И это отражается на рентабельности».
Капитализация
Многие точно слышали, что недвижимость в Германии в течении продолжительных лет дорожает на пару-тройку процентов в год, в развивающихся регионах – стремительнее. Это правильно, но лишь в отношении жилья. Если вы купите прибыльный дом, то имеете возможность вполне возможно рассчитывать на капитализацию в 3% в год.
В случае если само собой разумеется вы не выбрали объект в депрессивном районе, откуда уезжает население. В Германии такие также имеется.
У коммерческой недвижимости собственный ценовой цикл. Когда содержится хороший соглашение аренды, объект дорожает, чем ближе контракт подходит к концу, тем дешевле делается магазин. Исключение – объекты стрит-ритейла.
Ольга Мюллер: «Имеется порог оптимального выхода. Его необходимо ощущать, знать, плавать на рынке. Мы с отечественными инвесторами это делаем.
Они берут объект с 15-летним соглашением аренды, в то время, когда я вижу, что со следующего года цена начнет падать, информирую инвестору, и мы реализовываем. Он возвращает инвестированные и приобретает аренду за годы инвестиции.
Реализовать объект с прибылью возможно лишь в тех случаях, если он имеет совершенное расположение – ТОП-А. Другими словами находится не просто в мегаполисе категории А – громадная семерка германских городов, – но и в лучшем районе этого города, на оживленной улице. Цена таковой недвижимости будет расти, капитализация имеется.
Цена всех остальных торговых объектов в Германии по мере приближения финиша срока действия соглашения аренды падает».
Ставка на возможность
Ольга Мюллер: «И не обращая внимания на сложное ценообразование, я считаю инвестиции в торговую недвижимость надежным вложением средств. И вот из-за чего.
Вы предположительно не обратили внимание. Но я заявила, что инвестор берёт не только объект, но еще и разрешение на ведение определенной деятельности. Вот этих разрешений делается меньше, и не так долго осталось ждать коммуны по большому счету прекратят их выдавать.
Мы думаем, чем больше магазинов – тем лучше. Это не верно. В Германии в обязанность коммуны входит контроль конкурентной среды. Имеется так называемый коэффициент платежеспособности. Другими словами население в этом районе тратит в год определённую сумму на продукты.
И если оно ее тратит в одном магазине, то торговая точка делает оборот, что устраивает всех. В случае если мы эту сумму распределим на три магазина, им не хватит. Исходя из этого коммуна заблаговременно, дабы строение не пустовало по причине того, что компания закрыла филиал, не выдаст разрешение на постройку.
Во многих регионах Германии уже имеется распоряжение властей перенести торговлю в центр городов. Последние 20 лет торговые площадки раскрывались на окраине, соответственно, потоки населения из центра вышли. Представьте: вы приезжаете в город, а центр безлюдной.
Правительства это не устраивает. Исходя из этого во многих городах, в особенности в регионе Северный Рейн – Вестфалия, выдают разрешения на постройку лишь в центрах городов, а в том месте конечно дороже и площади меньше.
В случае если на данный момент приобрести торговый объект, то в долговременной возможности наличие разрешения на ведение торговли окажет помощь его выгодно реализовать. Мы придем к тому, что будут брать лишь земельный надел с разрешением на ведение бизнеса, и не имеет значения, каково состояние объекта на нем. Думаю, это произойдёт лет через 20, может, и раньше».
Подготовила: Анастасия Фалей
Фото: wikipedia.org
