Коммерческая недвижимость: метры без прибыли
Всемирный рынок коммерческой недвижимости замер в прошедшем сезоне, дабы упасть в этом. Цена инвестиций на нем в 2008 г. сократилась на 4%, а в этом упадет еще на 20%, узнали специалисты консалтинговой компании DTZ.
Цена инвестиций в недвижимость в 2008 г. составила практически $12 трлн не учитывая трансформаций валютных направлений, что на 0,1% больше уровня 2007 г. В случае если исключить влияние валютного рынка, падение составило 4,4%. Оба показателя — нехорошие с 1975 г., в то время, когда английская консалтинговая компания DTZ начала публиковать изучение «Инвестиции в недвижимость».
Понизили планку
В мире ставки аренды снизились за год на 2,8%, говорится в майском отчете компании СB Richard Ellis. Москва опустилась на третье место в мире по цене аренды офисной недвижимости. В мае 2008 г. русский столица была второй: помещение класса А стоило в среднем $2500 за 1 кв. м в год – дороже был только английский Вест-Энд ($3200).
За год ставка в Москве опустилась приблизительно на 26% до $1830 за 1 кв. м. Новым фаворитом стал ветхий район Токио со ставкой $1960 (в прошедшем сезоне был третьим с $2350 за 1 кв. м).
Количество инвестиций падает уже шесть кварталов подряд по I квартал 2009 г. включительно; с пика в $200 млрд в III квартале 2007 г. он упал на 85%. Трансграничные инвестиции сократились в 2008 г. на 58% — в первый раз с 2003 г., в то время, когда DTZ начала собирать соответствующие эти.
Опрос кредиторов и инвесторов, совершённый DTZ, показывает: мало кто ожидает оживления в секторе. Среди инвесторов 83% ожидают падения количеств вложений в этом году; только 13% ожидают роста, 3% считают, что они не изменятся. В Европе соотношение чуть лучше: 77%, 17% и 7% соответственно (значения округлены). Кредиторы уверены в том, что в ближайшие полтора года цена заимствований будет расти, условия — ужесточаться, количества кредитования — уменьшаться.
В текущем году 47% собираются сократить кредитование, 21% — расширить, 32% — сохранить на уровне прошлого года; в 2010 г. ожидания — 16%, 37% и 47% соответственно.
Из-за рецессии в экономике и падения занятости еще долго не улучшится обстановка в секторе офисной недвижимости, отмечают в DTZ. Ставки аренды продолжат падать, стабилизируются лишь в 2011 г. и смогут начать расти в 2012 г. В частности, вследствие этого совокупный убыток инвесторов в этом сегменте рынка составит в 2009 г. 20%. Следующий год принесет нулевой либо небольшой доход, и только с 2011 г. рынок начнет расти (вероятен доход более 10%).
Возможностей для инвестиций на рынке офисной недвижимости обозримой перспективе нет. Только офисная недвижимость в Англии, в английском Сити, подешевела уже до честного уровня (т. е. уровня доходов, сравнимых с доходом по безрисковым инвестициям, но с учетом рисков вложения в недвижимость), вычисляют в DTZ, и возможно начать вспоминать о выходе на данный рынок с долговременными инвестициями. В английском же Вест-Энде, Мадриде, Париже и Сиднее честная цена будет достигнута ближе к концу 2009 г., во Франкфурте, Нью-Йорке, Шанхае и Токио — во втором полугодии 2010 г.
Столичные конторы в этом нюансе не рассматривались. «В Западной Европе инвестор может забрать недорогой кредит и инвестировать на низкорискованном рынке, в то время как в Российской Федерации ставки и риски по кредитам высоки», — говорит Джошуа Эскью, начотдела оценки русского рынка DTZ. Это останавливает зарубежные инвестиции в российский рынок. Неспециализированная цена инвестиций в Россию как с внутреннего, так и с внешнего рынка, согласно данным DTZ, составила в 2008 г. 32 млрд евро (см. рисунок).
Это мало: кроме того в Польше она оценивается в 44 млрд евро, не говоря уже о Германии — 776 млрд евро и Англии — 586 млрд фунтов (675,6 млрд евро). Но Эскью отмечает в Российской Федерации сближение покупателя и цен продавца, благодаря чему скоро смогут показаться возможности для инвестиций по адекватной цене. Подъем стоимостей может возобновиться во II квартале 2010 г. — в случае если, само собой разумеется, начнется восстановление во всемирной экономике, стоимость бареля нефти будут довольно высоки, а ставки по кредитам приемлемы, считает он.
Русские специалисты до тех пор пока рост кроме того не прогнозируют. В ближайший год количество инвестиций в коммерческую недвижимость упадет в разы, считает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. Он утвержает, что сейчас девелоперы начинают единичные проекты, а их масштабы очень сильно уменьшились если сравнивать с докризисным периодом.
Нисходящие тенденции на рынке недвижимости сохраняются, но вряд ли они будет столь драматичными, как в прошлые пара месяцев, считает Наталья Сазонова, начальник отдела изучений Knight Frank Russia and CIS. Она отмечает, что сейчас инвесторы стали чуть больше интересоваться недвижимостью — из-за снизившихся в последние месяцы стоимостей.
индивидуальные инвесторы и Небольшие компании быстро интересуются самые ликвидными активами, к примеру офисными домами и отдельными торговыми помещениями сегмента. При покупке таких активов инвесторы, в большинстве случаев, ориентируются на доходность не меньше 15-20% годовых, додаёт она.
Ставки аренды контор в Москве упали на 40-60% из-за снижения покупательной способности, говорит Гасиев. А по оценке Валентина Стобецкого, директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, падение арендных ставок на конторы образовывает 30-40%. Наряду с этим, он утвержает, что собственники все еще переоценивают собственные активы: если они выставляют цену, исходя из доходности на уровне 12%, то инвестора может устроить только 15-16% доходности.
Авторы: Михаил Оверченко, Татьяна Романова
Ведомости
