Китайский пузырь может лопнуть

Китайский пузырь может лопнуть

Власти Китая объявили войну спекулянтам рынка недвижимости. Власти опасаются, что неоправданно большие цены на недвижимость смогут повредить темпам урбанизации. А это, со своей стороны, очень плохо скажется на экономическом росте.

Член комитета кредитно-финансовой политики центрального банка Ли Даокуи во всеуслышание объявил, что неприятности рынка недвижимости в Китае значительно важнее, чем в Соединенных Штатах и Англии.

Принятые властями Китая твёрдые меры уже насторожили инвестиционных аналитиков. С одной стороны, они приветствуют желание китайского правительства сдуть пузырь на рынке недвижимости. Иначе, через чур агрессивные и топорные действия государственныхы служащих смогут иметь непредсказуемые последствия для интернациональных денежных рынков.

Больше одной квартиры не реализовывать

Еще в конце прошлого года премьер Государственного совета КНР Вэнь Цзябао призвал правительство обратить внимание на стремительный рост цен на жилье. Реакция правительства не вынудила себя ожидать.

В начале года были экстренно повышены требования к необходимым резервам банков, введены ограничения на приобретение второго жилья. Вырос налог с продаж домов на вторичном рынке. Срок владения квартирой, за который с клиента не взимается налог при перепродаже, был увеличен с двух до пяти лет.

Вырос минимальный начальный взнос по ипотечному кредиту. Банкам предписано отказывать в выдаче ипотечных кредитов гражданам, имеющим задолженность по уплате налогов и социальных взносов.

Обсуждается возможность введения единого налога на недвижимость (на данный момент действуют налоги на землю и имущество). Сперва новый налог планируется протестировать на обитателях четырех наибольших городов страны — Пекина, Шанхая, Чунцина и Шэньчжэна. Посредством налога на недвижимость власти рассчитывают снизить привлекательность спекуляций с жильем, и пополнить доходы муниципалитетов.

Быть может, ставки налога будут зависеть от числа объектов недвижимости, которыми владел налогоплательщику.

Параллельно принят последовательность ответов, нацеленных на стимулирование строительства экономичного жилья. На участки под строительство домов для малообеспеченных слоев населения, под реконструкцию ветхих кварталов, и квартир площадью менее 90 кв. м должно приходиться не меньше 70% неспециализированной площади земельных участков, выделяемых под застройку.

Недвижимость всосала все деньги

Стоит подметить, что в 2007 году китайское правительство уже принимало меры по охлаждению рынка недвижимости. Но эффект от них был непродолжительным. Сперва цены на жилье стали снижаться.

Но уже в конце 2009−го рынок недвижимости снова начал разгоняться. В большой степени благодаря антикризисной госпрограмме стимулирования клиентов жилья, в рамках которой ипотечные ставки были снижены до 4%.

В случае если учесть уровень доходов китайских граждан, бурный рост цен на недвижимость выглядит аномальным. на данный момент квартира экономкласса площадью 90 кв. м в Пекине стоит около 278 тыс. долларов (3,1 тыс. долларов за метр), а среднегодовой доход на одного человека в Китае в прошедшем сезоне составлял 2,5 тыс. долларов.

Специалисты растолковывают бурный рост рынка жилья тем, что многие компании, пострадавшие от мирового кризиса, перенаправили деньги из производственного сектора в рынок недвижимости и тем самым искусственно надули его. Показательно, что из 500 самых богатых людей по версии китайского издания «Новый капитал» 88 человек являются операторами рынка недвижимости. По меткому выражению одного из инвестиционных аналитиков, «рынок недвижимости всосал в себя все деньги».

По подсчетам экономиста банка ANZ, около 20% жилья в Китае в собственности инвесторам, обладающим более чем одним объектом.

Рискованное охлаждение

Как и в 2007 году, первой реакцией рынка на антиспекулятивные меры правительства стало понижение количества сделок с жильем. Согласно данным Китайского университета по изучению индексов, в 14 из 35 больших городов Китая число сделок купли-продажи квартир упало. Наиболее падение было зарегистрировано в Ханчжоу (провинции Чжэцзян) — всего за месяц площадь реализованных квартир в этом городе уменьшилась на 61,23%.

В наибольших городах Китая — Пекине, Шанхае и Шэньчжэне — обороты рынка недвижимости в мае уменьшились на 60–70%. Рост ценовых индексов замедлился.

Казалось бы, цель достигнута, рынок начал охлаждаться. Но многие аналитики опасаются, что предпринятая атака на спекулянтов может обернуться долговременным схлопыванием инвестиционной активности и привести к резкому обвалу стоимостей из-за избыточного административного давления. Согласно расчетам BNP Paribas, во втором полугодии цены на китайскую недвижимость смогут упасть на 20%.

Таковой сценарий очень нежелателен, потому, что обвал стоимостей может вызвать происхождение дисбаланса в китайской экономике. И прежде всего в стройиндустрии. В строительном секторе уже ощущается сжатие корпоративного кредитования. В мае в Китае начали уменьшаться цены на металлическую продукцию: арматура дешевела на 2–3 американского доллара в сутки из-за ограниченного спроса.

Многие производители столкнулись с трудностями в сбыте продукции, потому, что инвесторы-застройщики заняли выжидательную позицию, скорректировав темпы строительства.

В ситуации не приходится удивляться росту доходности облигаций больших китайских девелоперов (Kaisa Group Holdings ЛТД., Country Garden Holdings и др.). Рост цены заимствований говорит о том, что кредиторы ожидают ухудшения обстановки с выплатой долгов. Goldman Sachs уже снизил собственные прогнозы по чистой прибыли китайских девелоперов в среднем на 13%, а на ближайшие два года — на 25%. Согласно точки зрения аналитиков, перипетии китайского рынка недвижимости угрожают всемирный денежной совокупности.

Долларовые облигации китайских девелоперов составляют 45% от всех корпоративных долларовых долговых обязательств, реализованных в Азии (не учитывая Японии). До тех пор пока китайские строительные компании смогут позволить себе выплачивать двузначные проценты. Но всегда так длиться не будет.

Создатель: Илья Ступин

Специалист

Пузырь «американского экономического чуда» не так долго осталось ждать может лопнуть

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: