Какой налог на недвижимость заплатят владельцы апартаментов
Неизвестный до сих пор правовой статус апартаментов (по сути жилья в нежилых строениях) ставит перед клиентами таковой недвижимости пара вопросов и рисков. К примеру, потенциальные покупатели и владельцы апартаментов не всегда привычны с новой совокупностью налогообложения недвижимости — по кадастровой оценке. Авторская колонка коммерческого директора Glincom Ивана Татаринова посвящена данной теме
До сих пор в нормативных документах РФ и налоговых классификаторах отсутствует правильное определение для того чтобы типа недвижимости, как апартаменты, за исключением объектов, относящихся к отелям, вследствие этого имеется определенные изюминки и с позиций налогообложения данной недвижимости.
Для целей налогового учета строения, в которых находятся апартаменты, возможно поделить на два главных типа, любой из которых, со своей стороны, подразделяется еще на два подтипа.
Итак, первый главный тип — это бывшие административные и промышленные строения, каковые были приспособлены под комплексы апартаментов методом их реновации. С них и началось распространение формата апартаментов в Москве. Наряду с этим налоговый классификатор фиксирует их как две различные категории недвижимости — имеется офисные и торговые объекты, а имеется другие.
Административные строения, скажем, реконструированные под апартаменты бывшие НИИ, относятся к офисным помещениям. В другие же попадают бывшие фабрики и заводы. И это главный момент с позиций налогообложения, по причине того, что налоговая ставка для других помещений — 0,5%, а для офисных — 2%.
Вторая главная категория апартаментов — это все снова выстроенные строения, каковые, подобно прошлому примеру, разбиваются на два подтипа. Первый строится в рамках возведения комплекса апартаментов гостиничного типа, что и зафиксировано в исходно-разрешительной документации. При наличии таковой формулировки объект относится к другим видам недвижимости и рассчитывается по ставке 0,5%.
Второй подтип — многофункциональные комплексы с торговой и офисной составляющей, в которых часть количества девелопер решил применять под апартаменты. Таких примеров много, скажем, в «Москва-Сити». А при применении более 20% строения под торговые либо офисные помещения налог начисляется по большой ставке — 2% от кадастровой цены.
Это и имеется четыре категории строений с размещенными в них апартаментами с позиций налогового законодательства, каковые необходимо учесть для расчета будущих фискальных платежей.
Сейчас разглядим ставки с позиций владения и фактического использования физическим лицом апартаментов как помещений нового формата.
До недавнего времени законодатели не знали, как относиться к этому типу недвижимости, но по факту мы все понимаем, что апартаменты — это жилье. 99% клиентов собираются использовать их для собственного проживания либо сдачи в аренду.
Давайте сравним квартиры и апартаменты с позиций налогообложения. Вправду, для квартир ставка ниже — она колеблется в пределах 0,1–0,3% для объектов, чья кадастровая цена не превышает 300 миллионов рублей. Для большинства жилых помещений получается 0,1% при кадастровой стоимости до 10 миллионов рублей. за объект, 0,3% при стоимости более чем 10 миллионов рублей. и 2% для объектов, чья кадастровая цена превышает 300 миллионов рублей.
При с апартаментами минимальная налоговая ставка — 0,5%, большая — 2%. К минусам апартаментов кроме этого стоит отнести отсутствие налогового вычета (обладатели квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из неспециализированной площади объекта 20 кв. м). Но имеется два значимых плюса, каковые значительно перекрывают как повышенную ставку налога, так и отсутствие налогового вычета.
Во-первых, это, конечно же, цена приобретения. Сейчас апартаменты на 15–20% дешевле собственных аналогов в жилом секторе. А это экономия в пара млн рублей на старте.
Во-вторых, это тот факт, что кадастровая оценка цены апартаментов, в особенности в случае если речь заходит о проектах редевелопмента бывших промышленных строений, значительно ниже рыночной стоимости — довольно часто в несколько раз. Соответственно, и база для расчета налога заметно меньше.
Мы проводили изучения применительно к одному из апартаментных комплексов, что находится на Дмитровском шоссе, и сравнили его кадастровую цена с квартирами в похожих по формату комплексах в том же районе. Так вот, кадастровая цена квартир в прилегающих районах образовывает порядка 120–130 тыс. руб. за кв. м, а в апартаментном комплексе — 88 тыс. руб. за кв. м. Для расчета мы забрали квартиры и среднюю площадь апартамента в 55 кв. м. Отличие в стоимости при покупке образовывает 2,5 миллионов рублей.
Налог за квартиру 4950 руб. в год, налог за апартамент в отечественном комплексе — 24 156 руб. в год. Экономия на налоге при владения квартирой — 19 206 в год если сравнивать с подобным апартаментом.
Так, беря апартаменты, возможно сберечь пара миллионов рублей. Экономия, которую мы приобретаем на старте, и та, которая образуется от отличия в кадастровой цене, разрешает нивелировать повышенную ставку на многие годы. В нашем случае сэкономленных денег хватит на 130 лет выплаты налогов.
Само собой разумеется, любой решает для себя, какой выбор ему сделать — приобрести апартаменты и платить повышенную ставку, но наряду с этим сэкономить пара миллионов сначала либо купить квартиру и платить пониженную налоговую ставку, но наряду с этим компенсировать приобретение в течение много лет.
Иван Татаринов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Иван Татаринов Glincom Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
