Как девелоперы рассчитывают цены на квартиры
председатель совета директоров компании Домус финанс Анна Чижова в авторской колонке на РБК-Недвижимости поведала, как девелоперы вычисляют цены на квартиры в новостройках. В материале специалист говорит о формировании цен на недвижимость, главных факторах, воздействующих на цену квадратного метра, других алгоритмах и поправочных коэффициентах ценообразования
Большая часть клиентов не воображают себе, как рассчитывается цена в строящемся жилом объекте. Многие считаюм, что ее устанавливают приблизительно, по наитию. Но в действительности существуют достаточно четкие правила определения цены.
Цены на недвижимость — одна из вечных тем наровне с погодой, курсом и пробками рубля. Но, не обращая внимания на это, ценообразование остается под густой завесой тайны. Многие люди уверены, что продавцы и риэлторы устанавливают цены волюнтаристски, руководствуясь опытом и интуицией.
Особенно в случае если речь заходит о новостройках. В действительности существует четкий метод того, как выяснить цену в конкретном жилом доме.
Главные факторы, воздействующие на цену, — это локация, стадия строительства, транспортная доступность, разработка строительства, окружающие инфраструктура и объекты. Но критерии их применения и вес в цене конкретного квадратного метра непонятны, из этого чувство о субъективности и волюнтаризме.
Расчет цены опирается на изучение ближайших соперничающих объектов. Любой проект не существует в вакууме, и клиенты сравнивают предложения от различных застройщиков. Но среднюю цену неправильно — любой жилой комплекс владеет собственными неповторимыми чертями.
Исходя из этого сперва нужно очистить цены соперников от этих изюминок.
Для этого используем поправочные коэффициенты: на какое количество процентов уменьшается либо увеличивается цена квадратного метра, в случае если исключить один из факторов (размещение, окружение, архитектура, стадия готовности и т. д.). Кроме этого рассчитывается цена объектов, если бы они были однообразными и не владели преимуществами. Эти же коэффициенты употребляются и при определении конечной цены квадратного метра.
Посредством очистки приобретаем базисную цену у всех соперников.
Но и сейчас мы не можем среднюю цену, кроме того очищенную — различные объекты по-различному воздействуют на отечественный проект. Кто-то есть ярким соперником, второй помогает только ориентиром по рыночной цене в данном сегменте для клиента. Главное влияние, в большинстве случаев, оказывают ближайшие от оцениваемого объекта комплексы, и большие проекты с громадным количеством предложения.
Перемножаем степень влияния соперника с его базисной ценой, складываем произведения, приобретаем средневзвешенную базисную цену. Расчет средневзвешенной базисной цены по всем соперникам призван снизить эффект от субъективности ценообразования девелоперами конкретных объектов, что, к сожалению, достаточно довольно часто видится на рынке.
По окончании этих расчетов возможно перейти к определению цены конкретно в собственном проекте. Для этого средневзвешенная базисная цена возрастает на те самые поправочные коэффициенты, каковые были вычислены из стоимостей соперников ранее. К примеру, в случае если проект находится на стадии котлована, цена остается неизменной, а вдруг дом уже выстроен и сдан в эксплуатацию, то цена квадратного метра в нем вырастает сходу на 25%.
Ответственным причиной есть транспортная доступность. Для Москвы она выражается в близости к метро. К примеру, дом находится на растоянии 7-тиминутной прогулки станции метро, тогда мы прибавляем к цене еще 10%. В случае если же возможность дойти до метро пешком отсутствует, цена не изменяется. Для подмосковных объектов близость к метро заменяется близостью к ЖД станции: шаговая доступность повышает цену в среднем на 10%. Для объектов в Подмосковье ответственным причиной есть близость к столице.
Квартиры в зданиях, расположенных менее чем в 5 км от МКАД, стоят на 25% дороже, чем подобные квартиры в зданиях, расположенных более чем в 30 км от кольца.
Любой из факторов прибавляет (либо не прибавляет) дополнительные проценты к нашей базисной цене. Сложив все коэффициенты, мы приобретаем итоговую цену квадратного метра в жилом комплексе.
На этом ценообразование не заканчивается. Для девелопера принципиально важно установить цену, которая соответствует маркетинговой стратегии. К примеру, в случае если застройщик желает взять хороший финансовый поток сразу после начала строительства, то нужно выставить цены ниже рынка. Одновременно с этим, в случае если ориентироваться на высокую маржинальность проекта, возможно установить цену чуть выше. Это замедлит продажи, но разрешит взять больший доход с реализованного метра.
Основное — не увлекаться, в противном случае возможно и вовсе продажи остановить.
Так, возможно заявить, что ничего мистического в определении цены квадрата нет. Те же рыночные факторы — предложения и соотношение спроса и учет стоимостей соперников. Но, потому, что любой объект недвижимости неповторим, мы должны при расчете цены использовать особые методики, обрисованные выше.
Это дает возможность приобрести на выходе ту цену, которая максимально учитывает рыночную обстановку и соответствует отечественной маркетинговой стратегии.
председатель совета директоров компании Домус финанс Анна Чижова специально для РБК-Недвижимости
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе Специалисты/Мнения, может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Анна Чижова Компания Домус финанс Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
