Как будет расти налоговое бремя на торгово-офисные центры москвы
C 2015г. порог площади для торгово-офисных объектов, каковые переходят на налогообложение исходя из кадастровой цены, снижен до 3 тыс. кв. м. А налог на торгово-офисные центры в Москве удвоится к 2018г
Фото: Depositphotos/luislouro
Власти столицы планируют со следующего года расширить налоговое бремя на собственников коммерческой недвижимости в Москве. C 2015г. порог площади для торгово-офисных объектов, каковые переходят на налогообложение исходя из кадастровой цены будет снижен до трех тыс. кв. м для тех из них, каковые расположены на соответствующих земельных наделах и до двух тыс. кв. м в отношении объектов, по которым установлено фактическое применение таких объектов для размещения торговли либо контор, информирует Департамент экономической развития и политики Москвы.
Необходимо подчеркнуть, что процедура определения фактического применения объектов недвижимости предусмотрена Налоговым кодексом и введена в Москве с мая этого года.
Напомним, с 1 января 2014г. Налоговым кодексом РФ установлено право субъектов Федерации переходить к исчислению налога на имущество организаций от кадастровой цены в отношении торговых и офисных объектов.
Весной 2014г. в Москве был принят закон о налогообложении имущества наибольших торговых и офисных объектов, исходя из кадастровой цены, основанные на анализе правоприменения по результатам первых трех месяцев 2014г.
Горизонт роста ставок в Москве на 5-летнюю возможность:
— 2014 г. – 0,9% (при максимальной ставке 1,5%);
— 2015 г. – 1,2% (при максимальной ставке 1,7%);
— 2016 г. – 1,5% (при максимальной ставке 2,0%);
— 2017 г. – 1,8% (при максимальной ставке 2,0%);
— 2018 г. – 2,0% (при максимальной ставке 2,0%).
Введение новой совокупности налогообложения позвало большое количество критики со стороны больших собственников коммерческой недвижимости в Москве. В следствии власти столицы чтобы недопустить резкого роста налоговой нагрузки переход к исчислению налога от кадастровой цены с 2014г. был осуществлен лишь для офисных и торговых комплексов площадью более 5 тыс. кв. м, расположенных на земельных наделах торгового и офисного назначения, а ставки были установлены на максимально низком уровне.
Кроме этого в закон были внесены дополнительные льготы о вычете малому бизнесу в 300 кв. м, в случае если предприятие существует как минимум несколько лет и реально трудится (численность сотрудников не меньше 10 человек, выручка на одного работника не меньше 2 млн. рублей). Кроме этого организации медицинской и образовательной деятельности, научные организации, действующие в торгово-офисных центрах, уплачивают налог в размере 25% от текущей налоговой ставки.
Но, согласно точки зрения специалистов, опрошенных редакцией РБК-Недвижимость, действующий закон и без того был значительным обременением для собственников торговых и офисных помещений и уже привёл к негативным последствиям для них, сейчас под удар попадут представители среднего и малого бизнеса. Обладатели площадей перенесут возросшие затраты на арендаторов методом повышения операционных затрат.
Так, к примеру, при уже существующих налогах AFI Development Льва Леваева опасается более чем двукратного роста налога на собственную недвижимость по результатам 2014г. из-за привязки налоговой ставки к кадастровой цене объектов. Девелопер подсчитал, что эти платежи смогут превышать 30 миллионов., другими словами заберут около 20% арендного дохода за год.
Как отмечают в департаменте экономической политики, в пятилетней возможности закон разрешит выровнять уровень налоговой нагрузки между теми субъектами и добросовестными налогоплательщиками бизнеса, каковые сознательно шли на занижение балансовой цене объектов. В долговременной возможности новая совокупность разрешает не увеличивать налогообложение по НДС, НДФЛ, налогу на прибыль.
Благодаря трансформациям в налоговом законодательстве на рынке аренды не просто появится больше недвижимости, но она станет дешевле. В течение последних трех месяцев 2014 года офисная недвижимость в Москве снизилась в цене в среднем на 3-7%, — сказано в сообщении департамента экономической политики.
Но, по оценке игроков рынка недвижимости, это никак не связанные факторы. По словам Валентина Гаврилова, директора отдела маркетинговых исследований CBRE, на данный момент на столичном рынке отмечается избыток предложения как благодаря замораживания определенной части спроса в связи с геополитическими и экономическими проблемами, так ввиду большого количества нового ввода объектов в 2014 – начале 2015 гг. Как раз этим разъясняется текущее давление на арендные ставки в сторону понижения.
Появление на рынке большего количества недвижимости кроме этого достаточно сложно приписывать влиянию режима налогообложения, кроме этого отмечает специалист.
В случае если сравнивать ставку по налогу на имущество организаций для Москвы и для других регионов, то мэрия и горсовет Москвы вправду пошли навстречу бизнесу и опустили ставку по налогу. В случае если сравнивать с прошлой налогооблагаемой базой, то все равно происходит рост налоговой нагрузки. Вследствие этого, собственники помещений, в большинстве случаев, будут пробовать переложить эту нагрузку на арендаторов, и, как следствие, возможно ожидать увеличение арендной ставки, — комментирует Татьяна Тикова, глава департамента управления активами группы ПСН.
Серые налоговые схемы
Департамент экономической развития и политики Москвы, эксперты и налоговые аналитики совершили анализ объектов, попадающих под воздействие нового закона. Их площадь образовывает 31,96 млн. кв. м.
Анализ продемонстрировал, что практически для четверти собственников, являющихся добросовестными налогоплательщиками, понижение Москвой рекомендуемых ставок до 0,9% стало причиной ощутимому понижению выплат по имущественному налогу, каковые ранее рассчитывались по ставке 2,2% от балансовой цены. Речь заходит о тех объектах, балансовая цена которых не была искусственно занижена и максимально приближалась к рыночной.
В следствии изучения специалисты кроме этого распознали распространение серых схем, каковые разрешают собственникам выводить коммерческую недвижимость из-под действия налога. Это практически четверть от общей площади объектов. Так, к примеру, собственниками более 5 млн. кв. м. (15,7% от общей площади объектов) выступают физические лица, не являющиеся плательщиками налога на имущество организаций.
Уже в 2014г. один из больших офисных центров в ЦАО перерегистрирован на пенсионера 1941 г.р. Любой 14-й объект в столице был де-юре раздробленным между компаниями, применяющими упрощенную совокупность налогообложения либо использующими налоговые льготы (2,3 млн. кв. м., 7,2%). В Москве имеется большие, под 20 тыс. кв. м, объекты, ценой в 2 млрд. рублей, каковые применяют упрощенную совокупность налогообложения, используемую для малого бизнеса.
С 2015г. многие из этих схем уже не будут функционировать. В соответствии с законом со следующего года находящиеся на УСН организации будут уплачивать налог на имущество в общем порядке.
