Эксплуатационные расходы в офисах москвы — самые высокие в европе
Москва заняла шестое место в мире по цене аренды контор.
Фото: Depositphotos/belchonock
По результатам 2013г. Москва заняла шестое место в мире по величине ставки аренды за качественные офисные помещения с премиальным размещением, отмечается в изучении интернациональной консалтинговой компании CBRE.
Согласно данным S.A. Ricci, количество качественных офисных площадей по результатам 2013г. превысил 13,2 млн кв. м. В 2013г. было зафиксировано понижение средней цене аренды на офисные площади класса А: по отношению к 2012г. среднегодовой показатель сократился на 5%, если сравнивать с 2011г. — на 6-7%, составив 670 за 1 кв. м. в год.
Одним из факторов понижения арендной ставки есть то, что сейчас все значительная часть класса А имеет нецентральное расположение, где уровень ставок немного ниже, наряду с этим в историческом центре города аренда класса А так же, как и прежде остается дорогой, отмечает Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci.
Согласно данным S.A. Ricci, за год средняя цена аренды предлагаемых помещений класса А в Бульварного кольца сократилась на 10%, составив 975 долл. за 1 кв. м в год. За весь год средневзвешенный размер арендной платы в бизнес-центрах ММДЦ Москва-Сити понизился с 800 долл. за квадратный метр в год в 2012г. до 750 долл. за квадрат в год.
Для объектов класса А, расположенных вблизи Садового кольца, промежуток средней запрашиваемой ставки аренды представлен значениями 820-860 за 1 кв. м в год.
Фото: CBRE
Эксплуатационные затраты
Но ставкой аренды затраты арендатора не ограничиваются. Кроме нее арендатору качественного офисного помещения кроме этого приходится нести затраты, которые связаны с эксплвысокиеуатацией офисного строения.
Согласно данным CBRE, по уровню эксплуатационных затрат Москва занимает ведущую плозицию в Европе наровне с Стамбулом и Лондоном, где средняя цена этих затрат для помещений класса А образовывает в среднем 140 долл. за 1 кв. м в год. Наряду с этим в отдельных офисных строениях Москвы этот показатель может быть около 180-200 долл. за 1 кв. м и составлять 15-20% арендной платы.
На сегодня цена эксплуатационных затрат офисных помещений Москвы варьируется от 30 до 200 долл. за 1 кв. м. в год, говорится в изучении.
Для самые качественных строений — класса А и В+ — в большинстве случаев, общая сумма платежей есть более прозрачной с четким разделением функционала затрат арендатора на ставку аренды, эксплуатационные затраты и НДС. Для строений в сегменте класса В- ставка довольно часто определяется с учетом и эксплуатационных затрат и НДС, без разделения на составляющие.
По оценке экспертов компании, самые высокие ставки эксплуатационных затрат свойственны для бизнес-центров, расположенных в зоне прайм центрального делового района (географически возможно обозначить как территорию около Кремля, на протяжении Тверской улицы до площади Белорусского вокзала), самые низкие — для контор за пределами МКАД.
В изучении отмечается, что в течение последних пяти лет величина операционных издержек значительно не изменялась, пребывав в диапазоне $120-130 за квадратный метр в год. Кризисная обстановка выступила объективным ограничителем стремительного роста данного показателя, наблюдавшегося в 2004-2008гг. В сегменте помещений класса В средняя цена увеличилась с $70 в 2004г. до $95 в 2014г.
Такие факторы, как сохранение курса политики и ослабление рубля сокращения затрат на офис со стороны арендаторов, способны оказать давление на величину эксплуатационных затрат. Как минимум это переход на исчисление эксплуатационных затрат в рублях, а не в долларах, — прогнозируют в компании CBRE.
В случае если Национальный банк осуществит собственные замыслы по отмене валютного коридора и включит режим инфляционного таргетирования, в противном случае говоря, отпустит рубль в свободное непредсказуемое плавание, офисный рынок ждетпересмотр осуждённых контактов, — вычисляет Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci. — Под давлением арендного спроса новые договора будут заключаться в рублях. Уровень вакантности будет медлено возрастать, притомколичество свободных площадей будет расти по мере удаления от центра.
Принятие закона о распределении налоговой нагрузки за счет применения кадастровой цене объектов недвижимости в качестве налоговой базы приведет к плавному понижению цены продаж и ставок аренды. Чем дальше от центра, тем более высоким будет темп понижения.
