Японская диета

Японская диета

Японский рынок недвижимости – поле, совсем малоизвестное для русских клиентов. Вот уже больше десятилетия он находится в затяжном кризисе, что, но, не сделало японскую недвижимость более дешёвой для приобретения.

Ипотечные кредиты на сто лет, маленькие квартиры, безумно дорогая почва, отсутствие центрального отопления и кризис длиной в десять лет – это реалии японского рынка недвижимости.

От расцвета до заката

Одна из изюминок местного рынка в том, что динамику стоимостей в Японии измеряют, исходя из колебаний цены почвы, поскольку цены на жилье в точности повторяют падения и эти взлёты.

Известное на всю землю «японское экономическое чудо», во второй половине XX в. сделавшее страну одной из супердержав, отразилось и на национальном рынке недвижимости. Впредь до 1990-х гг. стоимости росли весьма деятельно. Так, с 1970 по 1980 г. цена почвы увеличилась более чем на 210% в шести наибольших городах и на 178% в целом по стране.

За последующее десятилетие почва в Японии подорожала еще более чем в два раза.

В 1991 г. разразился кризис, что повлек за собой огромное количество банкротств и стал причиной бегству зарубежных инвесторов из страны. Одним из следствий стало падение цен на недвижимость. Они опять начали понемногу расти в 2005 г., в то время, когда экономика совсем стабилизировалась. В 2006 г. рост цены земельных участков составил 2,8%, в 2007-м – 8,1%, а в 2008-м – 1,1%.

Но из-за глобального кризиса 2008 г. цены опять просели: согласно данным Экономического университета недвижимости Японии, за 2009 г. средняя цена новых апартаментов в больших городах упала на 5%. В Токио коррекция была еще более большой. О банкротстве заявили много компаний, трудившихся в сфере недвижимости, а также большие японские застройщики.

Правительство постаралось урегулировать вопросы традиционно – финансовыми вливаниями. В 2009 г. Госбанк развития Японии создал фонд по финансированию сделок купли-продажи недвижимости инвестиционными трастами недвижимости (J-REITs). Кроме этого средства были выделены на поддержку застройщиков, сектора ипотечного кредитования, проектов редевелопмента городских территорий.

Если судить по последним новостям, самый тяжёлый для японского рынка период остался сзади. Так, в течение первых трех месяцев 2010 г. японские инвестиционные трасты положили в два раза больше средств в недвижимость, чем за тот же период 2009 г.

Упадочный, но дорогой

Не обращая внимания на все сложности, недвижимость Японии остается дорогой и не в полной мере дешёвой для зарубежных клиентов. Кроме того по окончании 5%-ного падения стоимостей, в начале этого года, новые апартаменты в Японии стоили в среднем $510 000.

В центральном Токио цены на квартиры, каковые имели возможность бы заинтересовать зарубежных клиентов, варьируются от $7500 до $15 000 за 1 кв. м при средней площади около 70 кв. м. Отремонтированные апартаменты площадью 83 кв. м с двумя спальнями и одной ванной в центре столицы продаются приблизительно за $740 000. Элитное жилье оценивается приблизительно в два раза дороже – от $15 000 до $20 000 за 1 кв. м.

Разъясняется такая дороговизна легко. Япония с плотностью населения 337 человек на 1 кв. км входит в число самых многолюдных государств. Наряду с этим количество пригодной для постройки почвы очень ограничено из-за сложного ландшафта, и архитекторы вынуждены проектировать фантастические высокие и узкие строения на мелких клочках почвы.

Более того, из-за сейсмической активности строительство ведется по особенным стандартам и обходится дороже простого.

Под крылом риэлтора

Формально в Японии любой чужестранец может брать и снять в аренду недвижимость. Но для этого требуется или наличие вида на жительство, или поручительство гражданина Японии. На тех же условиях зарубежный клиент может оформить долгосрочный кредит в японском банке, не смотря на то, что период одобрения, в особенности для нерезидентов, может затянуться.

Ставки по ипотечному кредиту низкие – от 1,5 до 2,75% годовых. Стандартные сроки кредитования – 40–50 лет, в отдельных случаях возможно оформить кредит и на 100 лет, переложив окончательную обязанность рассчитаться с банком на детей и внуков.

Сделка купли-продажи проходит при участии риэлторов, чья деятельность регламентирована законом – впредь до размеров вознаграждения. Каждое агентство недвижимости трудится в строго определенном районе города, исходя из этого борьбы и конкуренции за клиентов у них нет.

Многоквартирные дома, в большинстве случаев, делятся на те, где апартаменты выставляются на продажу, и те, где жилье сдается. Апартаменты для аренды мелкие и не весьма качественные, такие дома строятся без утепления, а двери квартир выходят довольно часто сходу на улицу – имеется лишь внешняя лестница, пристроенная к фасаду. Это жилье ориентировано на студентов, юные бездетные пары, одиночек-служащих.

В аренду в большинстве случаев сдаются квартиры площадью 15, а довольно часто и 10 кв. м, месячная плата образовывает $500-800 и выше. Сдаются квартиры, в большинстве случаев, с минимальным комплектом бытовой техники, но без мебели. Рассчитывая на аренду, направляться приготовить еще три суммы: рабочую группу агентству недвижимости, залог и «рейкин».

Это собственного рода «презент» обладателю квартиры, что вручается при заполнении договора и не возвращается.

В зданиях на продажу апартаменты вычислены скорее на семьи. Но, горячего водоснабжения и центрального отопления тут также нет: вода нагревается газом, в квартирах стоят личные обогреватели.

Кто из чужестранцев и с какой целью берёт жилье в Японии? Апартаменты в Токио приносят хорошей по европейским меркам доход – от 4,5% от цены в год. Но рента тут значительно чаще – полноценный бизнес: арендодатель может обладать целым строением с несколькими десятками квартир.

В большинстве случаев, нерезиденты, подыскивающие себе недвижимость в Токио, – это экспаты из америки, Германии, Франции, Британии. Сейчас тут стало больше клиентов из Китая.

В Японии существуют сделки freehold и leasehold. Как и в Англии, при freehold обладатель вместе с квартирой приобретает часть почвы, на которой стоит строение, при leasehold в собственность переходит лишь квартира. Чужестранцы предпочитают как раз freehold, и, в случае если речь заходит о квартире в ветхом доме, то цена на землю может составлять до 90% от всей цены сделки.

При leasehold за те же деньги клиент приобретает более просторное жилье, наряду с этим аренда на землю оформляется на срок 50–60 лет. В некоторых новых проектах предусмотрена возобновляемая аренда.

Фактбокс

Дополнительные затраты при покупке:

— налог на приобретение недвижимости – до 3%,

— вознаграждение агенту – 3,15% от цены плюс 63 000 иен (около $650),

— регистрационный сбор – до 2%,

— нотариальный сбор – до 0,3%,

— гербовый сбор – до 0,15% в зависимости от площади жилья.

Создатель: Анна Шехова

Homes Overseas

Японская диета. МЕНЮ японской диеты на 14 дней. Похудение до восьми килограмм за 2 семь дней!

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: