Истории успеха: как иностранцы тратят и зарабатывают деньги в германии
За Германией прочно закрепился статус надежной страны для инвестиций. Все знают, что на местной недвижимости возможно получать. Но как как раз?
Как чужестранцы распоряжаются собственными деньгами и какие конкретно стратегии выбирают? Мы попросили Любовь Баумгертнер, исполнительного директора компании LB Immobiliya, отыскать в памяти примеры из практики.
Вариант 1. Перепродажа через три-пять лет
Для данной стратегии подойдут квартиры в районах и крупных городах с громадным потенциалом увеличения стоимостей. Тенденции возможно отследить на разных сайтах со статистикой либо порталах недвижимости.
Настоящий пример. В 2010 году клиент купил однокомнатную квартиру площадью 44 кв. м в непрестижном в то время, но центральном районе Берлина Веддинг. Объект стоил €29 тыс. Неспециализированные затраты с оформлением – около €35 тыс.
Квартира частично сдавалась в аренду и частично употреблялась для собственного проживания. В 2015 году недвижимость без ремонта была реализована за €66 тыс. и принесла инвестору €31 тыс. дохода.
Обратите внимание: при перепродаже собственности в течение десяти лет с чистой прибыли взимается спекулятивный налог в размере около 25%. Но в случае если квартира употреблялась лишь для личного проживания обладателя, возможно всецело избежать оплаты данного сбора.
Вариант 2. ремонт и Выселение арендатора
Ищите объект с хорошим размещением и продаваемый по заниженной цене в связи с тем, что квартира сдана в аренду на невыгодных условиях и в далеком прошлом не ремонтировалась. Перед приобретением принципиально важно узнать у арендатора, готов ли он будет съехать за определенное вознаграждение. Размер бонуса обсуждается в личном порядке.
На практике он образовывает от €100 до €300 за квадратный метр площади.
Настоящий пример. Клиент купил в 2015 году «однушку» площадью 42 кв. м неподалеку от центра Берлина с арендатором за €52 тыс. Наниматель дал согласие съехать за вознаграждение в €5 тыс. и подписал соответствующий соглашение с обладателем.
По совету архитектора квартиру перевоплотили в полуторакомнатную. Из кухни и ванной сделали спальню, кухню совместили с гостиной в американском стиле, а ванную перенесли в финиш коридора, где пребывала ниша. Неспециализированные затраты на ремонт составили €15 тыс.
Так, квартира с оформлением, перепланировкой и выселением арендатора обошлась в €79,5 тыс. Она была реализована за €110 тыс. Доход составил €30,5 тыс.
Вариант 3. Доход на аренде
Для сдачи внаем подойдет каждая недвижимость в жилом состоянии. Процент доходности будет зависеть от расположения. В большинстве случаев самая высокая рентабельность в мелких городах. Но такие сделки менее надежны: в случае если действующий арендатор съедет, отыскать нового будет не так легко, как в мегаполисе.
Исходя из этого мы рекомендуем выбирать объекты со средней, но стабильной доходностью.
Настоящий пример. В 2014 году за €110 тыс. была приобретена двухкомнатная квартира без ремонта площадью 63 кв. м в добротном районе Берлина – Целендорфе. Косметический ремонт для сдачи в аренду, включая встроенную кухню, обошелся в €5 тыс.
Неспециализированные инвестиции с ремонтом и оформлением – €131 тыс.
После этого хозяин сдал в аренду квартиру в долговременную аренду студенту, обучающемуся в расположенном рядом университете. Он оплачивает €550 «холодной» аренды, и услуги ЖКХ. Чистыми обладателю остается около €500 в месяц.
Итого доход от вложений – 4,58% годовых. Наряду с этим цена самой недвижимости в этом месте растет приблизительно на 9% в год.
|
Любовь Баумгертнер, исполнительный директор LB Immobiliya Friedrichstra?e 81, 10117 Berlin www.immobiliya.de info@immobiliya.de Tel. +49 3076214976 Fax +49 3076214973 |
- Эта статья размещена в книге Экскурсовод на жительство – 2016. Задавайте вопросы на наибольших выставках по зарубежной недвижимости в Российской Федерации.
