Испания упала до дна. покупать!
Страной, в которой риелторы и девелоперы стали жертвами кризиса чуть ли не больше, чем в каждый, была Испания. Рынок тут был очень сильно перегрет, и к концу 2008 года на рынке выяснилось свыше миллиона невостребованных объектов. Специалисты констатируют, что с декабря по апрель цены на испанскую недвижимость снизились в среднем на 30–40 % (вдобавок к прошлогоднему понижению) и фактически достигли дна.
«Многие уже говорят о достижении в Испании ценового дна, что сказалось на повышении спроса со стороны русских клиентов, – отмечает председатель совета директоров агентства Global Group Анна Шуховцова. – Частично повышение спроса связано и с началом летнего сезона: в большинстве случаев, большая часть клиентов совмещает отпуск в Испании с возможностью присмотреть недвижимость. А понижение ставки по ипотечному кредиту и заметно упавшие стоимости еще больше содействуют этому».
Не считая низких стоимостей, согласно данным Анны Шуховцовой, клиенты на данный момент смогут взять разные бонусы, к примеру бесплатную рассрочку (практически клиенту дан беспроцентный кредит за счет компании-застройщика). Но вот какую-либо скидку на рынке новостроек взять весьма сложно, поскольку цена, по которой предлагаются объекты, уже и без того максимально снижена, а реализовывать ниже себестоимости застройщики все-таки не будут.
«Охотникам за скидками лучше обратить внимание на рынок вторичной недвижимости, – рекомендует Анна в один раз, – и присмотреться к объектам, собственниками которых являются британцы. Из-за понижения курса фунта те на данный момент готовы снижать 5–10 % от изначально запрашиваемой цены».
Испанские банки, утверждает начальник Global Group, выдают чужестранцам ипотеку, но требования к заемщикам если сравнивать с докризисными временами ужесточились. Официально эти ужесточения никак не прописаны, но в действительности любой запрос на кредит рассматривается весьма пристально, шепетильно проверяется денежное состояние заемщика. Банки кредитуют не больше чем на 70 % стоимости объекта. Одно прекрасно: в связи со понижением европейской ставки Euribor годовой процент по ипотечному кредиту снизился к весне до сверхдоступных 3,5 %.
Но, с таковой довольно оптимистичной оценкой ипотечных возможностей не согласен управляющий обладатель большой испанской девелопер-ской компании ACTIVA Ханс Эдуард Хан. По его утверждению, экономический кризис фактически застопорил долгосрочное кредитование, и по сей день клиент кроме того в случае если желает что-то приобрести, то не имеет возможности. Это, согласно точки зрения г-на Хана, первая сложность нынешнего рынка.
Имеется и вторая: объекты, каковые на данный момент имеются в продаже (это относится ко всем типам недвижимости, но в первую очередь – к виллам) строились под спрос 2007 года, другими словами были избыточно громадными и излишне дорогими. Но это было в благополучнейшие докризисные времена.
«на данный момент спрос оживляется, но совсем на другие объекты – экономичного, “летнего” типа, – рассуждает господин Хан. – А их на рынке попросту нет и обозримой перспективе не будет, поскольку ни одна строительная компания на данный момент не возьмется за новое строительство без денежной помощи банков. Так что более недорогих вилл нужно будет ждать не ранее, чем через два года».
Директор ACTIVA говорит, что в его компании более экономичные варианты вилл уже имеется в наличии. Для примера назовем цену: готовые раздельно стоящие «дома для отдыха» с бассейном на участке выставляются за 179 тысяч евро.
Цены на однообразные объекты в различных регионах очень резко отличаются. Кроме того на одном побережье существует громадная стоимостная отличие между югом и севером. К примеру, апартаменты на юге Коста-Бланки стоят от 50 тысяч евро, а на севере – от 90 тысяч евро; таунхаусы – от 110 тысяч евро на юге и от 150 тысяч евро на севере; виллы – 200 тысяч евро и от 300 тысяч евро соответственно.
На Коста дель Соль апартаменты стоят от 150 тысяч евро, таунхаусы – от 200 тысяч, виллы – от 400 тысяч евро.
«В то время, когда вы уже выбрали недвижимость, вносите лишь мелкий залог, он не должен быть больше 3000 евро, – даёт предупреждение господин Хан. – Не платите 6000! И не забывайте, что до подписания контрактов и внесения какой-либо суммы по закону Испании вас обязан воображать юрист (свободная адвокатская контора), которая проверит все документы на недвижимость. Сейчас существует большое количество испанских адвокатских контор, имеющих русскоговорящий персонал. Юрист обойдется вам от одной до двух тысяч евро, но это ничто если сравнивать с деньгами, каковые вы имеете возможность утратить!»
Болгарские стоимости: ни вверх, ни вниз, но рассрочки
За последние полгода болгарские банки всецело прекратили выдавать ипотечные кредиты чужестранцам, но застройщики стали более гибко доходить к вопросу рассрочек – на данный момент бывает беспроцентная рассрочка по окончании сдачи объекта на год и более (к примеру, специалисты болгарского агентства DreanHome говорят о сроках до трех лет).
Цены зимний период 2009 года были «скорректированы» с учетом кризиса. Больше сказать об их падении не приходится. Роста, действительно, кроме этого не отмечается.
Весной 2009 года, согласно данным Global Group, застройщики стали чаще предлагать акции, суть которых – распродажа уже готовых либо практически достроенных комплексов по сниженным стоимостям.
Разброс стоимостей велик. Согласно точки зрения аналитиков Global Group, цены летом и в осеннюю пору останутся на существующем уровне. Связано это с неспециализированной нестабильной обстановкой, при которой продавцы выжидают .
Весной 2009 года, по оценке специалистов, в Болгарии самый прекрасно покупаются объекты площадью 50–60 квадратных метров (в частности квартиры-студии), так как их легко перепродать либо сдать в аренду, тем более что большая часть болгарских компаний занимаются управлением реализованной недвижимостью и изначально предлагают сразу же по окончании приобретения заключить и соглашение аренды. К примеру, студии покупаются по большей части для сдачи в аренду.
Кстати, для всех «курортных» государств трудится одно правило: летом, в связи с наплывом арендаторов, продавцы смогут себе позволить не снижать продажных стоимостей – аренда оказывает помощь пережить сезон. Так что, быть может, клиентам имеется суть ждать осени. Не факт, что это сработает в Испании, но в Болгарии – вероятно.
Италия
В Италии цены на недвижимость упали очень незначительно, а в Калабрии, согласно данным ее главного оператора компании VFI, кроме того выросли. Быть может, вследствие того что всегда были очень низкими. Так, к примеру, еще летом 2008 года один клиент купил квартиру площадью около 40 квадратных метров в строящемся комплексе San Sostene в городе Соверато за 42 900 евро.
До пляжа – 1,7 километра, но дом стоит на возвышенности, откуда раскрывается вид на Ионическое море, перед комплексом растут оливковые рощи. Рядом расположен гольф-клуб, до аэропорта Lamezia – 35 мин. езды. Комплекс будет складываться из 140 апартаментов, таунхаусов и пентхаусов.
Сейчас минимальная цена апартаментов с одной спальней (от 48 кв. метров) уже 70 тысяч евро. Дмитрий Богатов, региональный представитель VFI в Российской Федерации, говорит, что большой спрос на недвижимость во многом поддерживается итальянцами с севера, для которых инвестиции в Калабрию стали привлекательным методом вложения денег в кризисное время, исходя из этого понижения цен на юге он не прогнозирует – значительно более оно возможно на севере.
Русские клиенты в марте, по словам Дмитрия Богатова, активизировались (с декабря 2008 года по февраль 2009-го их останавливал происходивший тогда рост курса евро). самый ликвидный тип недвижимости у VFI – апартаменты средней ценовой категории, поскольку высока возможность того, что их возможно будет перепродать либо сдать в аренду. Односпальные апартаменты в Калабрии (50 кв. метров) возможно купить по цене от 50 тысяч евро, двуспальные (60–80 кв. метров) – от 90 тысяч евро.
Это минимальная цена – в зависимости от качества объекта она может возрастать в 2,5–3 раза. «В текущем году Южная Италия заменит по спросу Испанию», – предвещает Дмитрий Богатов.
Создатель: Алексей Крылов
Издание Городское Обозрение Недвижимости
