Испания по сниженным ценам
Глобальный экономический кризис внес большие коррективы в рынок недвижимости Испании. на данный момент приобрести кое-какие объекты возможно по цене семилетней давности. Правда, пока инвесторы не торопятся пользоваться обстановкой, и предложение существенно превышает спрос.
Возможность остаться без накопленных денег пугает многих. Настоящий шанс сохранить, а в некоторых случаях кроме того приумножить капитал до сих пор предлагает недвижимость. Действительно, сперва необходимо определиться со страной, где эта недвижимость ожидает инвестиций.
Многие рынки европейских жилья переживают на данный момент сложный период, но это вовсе не свидетельствует, что они бесперспективны для вложения.
К примеру, последние десять лет недвижимость Испании демонстрировала уверенный рост — на 10-30% в год в зависимости от региона. Пик пришелся на 2002-2004 годы. Согласно данным компании Григ, цены на недвижимость в этом государстве в 2003 году выросли на 18,5%.
Но к 2006 году скорость увеличения сократились до 9,1%, а в 2007 году — уже 4,8%. на данный момент деятельный рост поменяли или стагнация, или постепенное понижение стоимостей в отдельных районах. Количества невостребованного жилья на рынке растут. Наряду с этим неприятности на кредитном рынке Испании, растущая безработица приводят к тому, что рынок жилья пополняется а также за счет ипотечных квартир.
В таковой ситуации клиент может оказаться в удачном положении — продавцы склонны идти на уступки.
Если бы не было глобального экономического кризиса, кризис рынка недвижимости в Испании все равно бы себя показал. Пятнадцать лет назад в Испанию хлынул капитал, что устремился в недвижимость, благодаря чего пострадало товарное производство. на данный момент спрос на испанскую недвижимость имеется, но уже не в таких масштабах, как раньше: главное строительство направлено на вторую британскую волну — это 80 млн кв. м жилья.
на данный момент предложение рынка увеличилось за счет 100 млн кв. м неликвидного жилья, в будущем к данной площади присоединится еще 20 млн кв. м жилья. Это существенно отяготит рынок Испании,— говорит исполнительный директор интернациональной юрфирмы Виндекс Николай Гаврилов.
Уровень падения цен на жилье, согласно точки зрения специалистов, кроме того превышает рост стоимостей за последний год. В случае если разглядывать обстановку на рынке недвижимости в Испании за последние 12 месяцев, то в связи с неспециализированным денежным кризисом продажи жилья упали в среднем на 25-30%, а цены за квадратный метр — на 8-10% (конечно, в зависимости от города и региона),— вычисляет начальник проекта Busco-casa.ru Виктор Любомилов.
Больше всего подешевели недвижимость экономкласса. Скидка, которую готов предложить продавец, зависит от качества и месторасположения жилья. Громаднейшую скидку возможно взять на недорогое жилье — до 15%, а вот на элитные объекты кроме того в таковой ситуации в среднем скидка образовывает 7%. Цены на жилье экономкласса уже снизились до отметки 2000 года. К примеру, квартиру площадью 80-85 кв. м с учетом выплаты налогов возможно было приобрести за €170 000.
на данный момент она стоит €150 000 — предстоящее падение уже нереально. Обстановка с элитным жильем неоднозначна. К примеру, вилла с земельным наделом 5000 кв. м подешевела с €650 000 до €570 000.
В некоторых районах имеется и более большие падения — виллу, которая стоила €3 млн, на данный момент возможно приобрести за €1 млн,— говорит Николай Гаврилов.
В тяжелом положении находится строящаяся недвижимость Испании. Экономический кризис стал причиной банкротству строительных компаний, каковые в один момент являются и девелоперами. Банки фактически прекратили выдавать им ссуды, перекрыв главный канал финансирования. В феврале 2007 года случилось массовое падение акций девелоперов. Второй массовый сброс акций случился в середине декабря 2007 года.
В текущем году пошли банкротства девелоперов, наибольшим из которых был Martinsa-Fadesa. Количество продаж в текущем году упало на 60-90%,— говорит председатель совета директоров компании Григ Вадим Григорьев.
Неприятности девелоперов отразились на стоимостях возводимых ими объектов. Цены на жилье в новостройках падают примерно в 1,5 раза стремительнее, что напрямую связано с уменьшением числа выданных кредитов где-то на 50%. Довольно часто застройщики готовы реализовывать строящуюся недвижимость фактически по себестоимости.
Строительный бум в Испании закончился. Цены на вторичную недвижимость упали меньше, но сделок по купле-продаже таковой недвижимости совершается кроме этого меньше — приблизительно на 35-40%,— вычисляет Виктор Любомилов.
Согласно точки зрения специалистов, громаднейшую стабильность демонстрируют побережья Коста-Коста и Брава-дель-Соль. Меньше всего трансформации затронули элитную недвижимость. самые благополучными являются стабильные в смысле цены регионы, к каким относятся элитные объекты на Коста-Браве и Коста-дель-Соль на первой-второй береговой линии в респектабельных курортах и в Барселоне.
Не желают думать о спаде и застройщики в Мурсии — они строят . Но количество предложений на Коста-Бланке, в особенности в сегменте бизнес-класса (новостройки на стадии строительства), существенно превышает имеющийся на сегодня спрос. Больше всего страдают проекты, расположенные у гольф-полей, в нескольких километрах от моря.
Они были предназначены для клиентов из Англии, каковые фактически ушли с рынка,— говорит начальник отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ-недвижимость Юлия Титова.
Итак, цены на недвижимость зависят от его месторасположения и типа объекта. Самыми дорогими считаются побережья Коста-Коста и Брава-дель-Соль. Виллу в районе Тосса-де-Мар (Коста-Брава), к примеру, возможно купить примерно за €3 млн.
Наряду с этим апартаменты в Коста-Браве возможно приобрести по €2500-2700 за квадратный метр. Самый дорогой район Коста-дель-Соль — Марбелья: в том месте средняя цена квадратного метра может доходить до €3000.
Но банки не балуют кредитами не только застройщиков, но и заемщиков—физических лиц. на данный момент взять кредит на недвижимость в Испании весьма тяжело. Приобретение недвижимости осложняется и ужесточением условий по ипотечному кредиту. Дабы чужестранцу приобрести недвижимость в Испании, необходимо внести как минимум 30-50% цены жилья.
Наряду с этим банки существенно сократили большие суммы кредита: нерезиденту не следует рассчитывать на сумму более чем €300 000, крайне редко банки готовы выдать €500 000.
Но те, кто имеет возможность купить испанскую недвижимость за живые деньги, смогут очень выгодно инвестировать . Согласно точки зрения специалистов, на данный момент возможно приобрести увлекательные объекты по их настоящей, а не завышенной цене. на данный момент сложилась удачная обстановка для потенциальных клиентов — на рынок поступают занимательные объекты по разумной цене. Рынок недвижимости в Испании по окончании недавнего безумного взлета выходит на собственный естественный уровень,— уверяет Виктор Любомилов.
Для долговременных инвестиций Испания так же, как и прежде перспективна. Не обращая внимания на текущий спад рынка объекты на первой береговой линии остаются занимательными с позиций инвестиций. В пятилетней возможности цена недвижимости увеличится в два раза. на данный момент покупают те люди, каковые имеют некие индивидуальные цели: бизнес, обучение детей, отдых, другими словами не инвестиции в чистом виде.
Помимо этого, пока никто еще не придумал лучшего вложения, чем недвижимость, и для диверсификации рисков курортная недвижимость превосходно подходит. Непременно, россияне, не в один раз терявшие деньги на разного рода кризисах, привыкли доверять, но контролировать. Исходя из этого количество клиентов на данный момент снизилось, и они весьма осторожничают. В любом случае для клиентов кризисный рынок значительно более удачный, чем для продавцов, потому, что они смогут диктовать правила игры.
Кто платит — тот и заказывает музыку,— говорит Юлия Титова.
Действительно, на данный момент предвещать, как будет в будущем вести себя рынок испанской недвижимости, аналитики не берутся. Но дают предупреждение, что до тех пор пока такие вложения смогут оказать помощь сохранить деньги, а не приумножить. В случае если же клиент желает извлечь прибыль, ему необходимо настроиться на долговременную возможность. Предстоящая обстановка зависит от программы развития, которую предложит испанское правительство.
Минимум придется на июнь—август 2009 года — тогда цены отбросит до отметки 1995 года,— предполагает Николай Гаврилов.
Для приобретения недвижимости в Испании чужестранцу—физическому лицу нужно взять идентификационный номер (N.I.E.). Клиенту необходимо открыть счет в банке, с которого он будет переводить деньги на приобретение недвижимости. После этого клиент заключает личный контракт купли-продажи с указанием цены объекта, способа и условий оплаты и выплачивает 10% цене объекта.
В течение одного-трех месяцев готовится официальный соглашение купли-продажи — Эскритура (Escritura Publica) и подписывается продавцом и покупателем в присутствии национального испанского нотариуса. Тогда же выплачивается и оставшаяся цена объекта. После этого клиенту необходимо зарегистрировать собственный жилье в реестре собственности — в большинстве случаев, процедура продолжается один-три месяца.
В случае если недвижимость приобретается по ипотечному кредиту, то соглашение купли-продажи будет храниться в банке.
В большинстве случаев, дополнительные затраты при покупке испанской недвижимости не превышают 10% цене получаемого жилья. Самый значительный налог — 7% — аналог отечественного налога на добавленную цена. Наряду с этим продавец также платит налог, но меньший — 5% стоимости жилья. Потом новому обладателю недвижимости нужно будет заплатить 1% стоимости недвижимости в местный бюджет страны (налог включает гербовый сбор и регистрацию контракта купли-продажи).
За услуги нотариуса нужно будет заплатить в среднем около €500.
В случае если жилье будет приобретаться посредством заемных средств, затраты возрастут: дополнительно нужно будет оплатить услуги оценочной компании (около €500), рабочую группу банку (0,8-1,5% суммы кредита) и регистрацию контракта ипотеки (1% суммы кредита).
Ежегодный налог на недвижимость образовывает 0,2% стоимости объекта, зарегистрированной в контракте. Затраты по содержанию недвижимости зависят от типа жилья. В большинстве случаев, мельчайших затрат требуют апартаменты, громаднейших — виллы. В большинстве случаев пользование электричеством и водой каждый год обходится в €500-2000, страхование недвижимости — €300-500.
Так, в среднем затраты по обслуживанию могут быть около €1000-3000 в год.
Создатель: Юлия Погорелова
Коммерсантъ
