Инвестируем правильно: алгоритм покупки зарубежной недвижимости
Как выбирать и брать зарубежную недвижимость? Как на ней получать? Рекомендациям на данный счет и тонкостям заключения сделок возможно посвятить собрание сочинений количеством с БСЭ.
Но к некоторым изюминкам нужно готовься в любом случае.
Процесс приобретения объектов недвижимости во многих странах схож, а в Европе метод сделки и вовсе однотипный: осуществление предложения, заключение пилотного соглашения и внесение задатка, подписание контракта купли-продажи и выплата оставшейся суммы.
А вот размер задатка в различных государствах может различаться. К примеру, в государствах Западной Европы он образовывает от 2 тыс. евро до 10% от цены сделки, в Болгарии – от 1 тыс. евро, в Соединенных Штатах – 1–5% от суммы сделки.
Дополнительные затраты
Во Франции цена одолжений нотариуса, гербовый сбор и налоги составляют не меньше 2% от цены сделки, в случае если речь заходит о новостройке, и до 7% – в случае если приобретение осуществляется на вторичном рынке. Услуги риэлтора обойдутся в 4–5% от суммы сделки. В Италии, в случае если нерезидент получает первое жилье, все налоги составят 3%, а в остальных случаях – 11% от суммы сделки. Работа агента по недвижимости в этом государстве оценивается в 3–6% от упомянутой в контракте суммы.
Приблизительно в такой же пропорции оплачиваются услуги риэлтора в Болгарии, где на налоги нужно будет потратить еще приблизительно 4% от суммы сделки (см. табл. 1).
Правовые вопросы
В большинстве государств Европы зарубежные граждане смогут вольно покупать недвижимость любого типа: жилую, коммерческую либо почву. Приобретение разрешается оформлять как на физическое, так и на юрлицо. Но существуют региональные изюминки.
К примеру, на Кипре, в отличие от вторых государств-членов Евросоюза, отсутствует университет нотариусов, в Болгарии имеется ограничения на приобретение почвы, в Турции для приобретения жилья потребуется взять разрешение властей.
Куда вкладывать?
К выбору объекта для вложения средств направляться доходить с особенной тщательностью. В первую очередь, направляться обратите внимание на следующее.
•Соотношение цены-качества применительно к объекту. При неважном уровне отделки и строительства его вряд ли удастся сдать в аренду по хорошей цене. Помимо этого, цена конкретного объекта возможно необоснованно завышена: квартира подобного метража, к примеру в соседнем комплексе со схожей инфраструктурой, может стоить дешевле (см. табл.
2).
•Транспортную доступность. К примеру, строительство скоростной железной дороги Марсель – Париж в свое время стало причиной скачку цен на марсельскую недвижимость.
•Вид из окон, и социальный статус соседей. Для многих арендаторов важным причиной есть кроме этого легкость адаптации – как климатической, так и социальной.
•Юридическую чистоту сделки. Она разрешит без неприятностей перепродать недвижимость в будущем.
•Дополнительные затраты по сделке. От их величины, как и от цены самой недвижимости, зависит срок окупаемости объекта.
Прибыльная часть
При сдаче в аренду квартиры либо дома за границей доход в среднем образовывает 5% от цены жилья. Но доходность некоторых объектов недвижимости, к примеру апартаментов в хороших комплексах в Болгарии либо маленькой меблированной квартиры рядом с метро в центре Праги в Чехии, может быть около 7%.
Так, удачно купленный объект во многих европейских государствах окупится приблизительно за 20-летний период. Но, в некоторых государствах доходность недвижимости возможно больше многократно. По словам начальника отдела продаж компании Cheda Сергея Золототрубова, в Египте доходность от сдачи в аренду недвижимости может быть около 25%, что уменьшает срок ее окупаемости до нескольких лет.
Но в силу многих обстоятельств получать на египетской недвижимости намного рискованнее, чем на европейской.
Уже давно специалисты затруднялись дать ответ на вопрос, вкладывать деньги в приобретение недвижимости за границей на данный момент либо ожидать еще большего падения стоимостей? На сегодня многие из них сходятся во мнении, что большая часть рынков уже достигли ценового дна. А в некоторых государствах уже начался рост стоимостей.
В частности, аналитики компании Knight Frank отмечают, что на данный момент на рынке Лондона начался период стагнации, и уже с 2010 года предположительно покажет позитивную динамику роста цена объектов недвижимости. За Англией (с задержкой в полгода-год) то же случится и на рынках вторых государств-членов Евросоюза.
Комментарии экспертов
Юлия Титова
глава департамента зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость»
Для принятия инвестиционных ответов принципиально важно не столько, в какой стране (регионе) брать, сколько – что именно брать и за какие конкретно деньги. Основное, дабы это был качественный ликвидный объект (таковой возможно отыскать практически в любой стране). Такие объекты в полной мере смогут приносить доход от аренды, но он не превысит 4–6% годовых.
Марина Васильева
глава департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»
на данный момент в массмедиа растиражировано утверждение, что россияне, получающие недвижимость за границей, делают это с целью сохранения средств. Я с этим не согласна. На мой взор, зарубежная недвижимость покупается, первым делом, как «второй дом».
А во вторую – с целью сохранить вложения. Другими словами русские клиенты сперва все же обращают внимание на комфортность региона для отдыха и лишь после этого оценивают возможность накопления денег. Ну а для тех, кто ориентирован именно на инвестирование средств, сейчас самая привлекательной есть коммерческая недвижимость Германии.
Валентина Нагиева
председатель совета директоров компании GreenField Property Internetional
Для инвестирования средств я бы советовала страны Европы – Италию, Францию и другие. Рентабельность недвижимости тут гарантированно сохранится, риски наряду с этим минимальны. В частности, в Италии большое количество инвестиций сейчас вкладывается в Северную Калабрию.
Преимуществами этого региона есть чистейшее Тирренское море, развитая инфраструктура. Уровень качества строительства находится на самом высоком уровне. И все это по совсем разумным стоимостям. на данный момент данный регион бурно начинается.
А через пара лет возможно будет рассматривать и Южную Калабрию.
Сергей Рымов
издатель журнала Homes Overseas, холдинг Independent Media
Для вложения средств я бы советовал учитывать, что чем стабильнее рынок, тем надежней. Прежде всего это относится к Италии, Франции и вторым государствам Центральной Европы. Главные инвестиционные нюансы в этом случае – сохранение средств в ликвидных активах и доход от аренды. Вряд ли сейчас возможно заявить, что через три-четыре года недвижимость в какой-то стране будет стоить значительно дороже.
Так и случится, но пока подобные утверждения сродни гаданию на кофейной гуще.
Таблицы 1, 2
Примерная схема приобретения зарубежной недвижимости
Издание Деловая Недвижимость
Создатель: Наталья Мокшина
