Инвестиции в региональную недвижимость на фоне снижения экономики
Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Pro Consulting Global Limited, видит в надвигающемся кризисе довольно широкие возможности для инвесторов — как частных, так и опытных.
Кризис ударил прежде всего по самые спорным проектам. Спорным — по показателям соответствия концепции объекта социологической и конкурентной составляющим окружения. Чем меньше емкость данной самой среды, тем меньше прав на неточность.
В случае если Москва с ее 15 млн населения и его постоянной ротацией готова была проглотитьпочти любой объект, то региональные города не смогут этим похвастаться: в каждом сегменте рынка количество потребителей ограничено, обновление выборки минимально и любой объект-соперник принципиально меняет распределение потоков денег в собственном субсегменте.
Исходя из этого на фоне неспециализированного понижения экономики, удорожания пассивов, ухудшения доступности денег и других экономических факторов региональные проекты страдают больше, чем столичные.
Само собой разумеется, из всякого правила имеется исключения: к примеру, единственный качественный торговый комплекс в 500-тысячном городе может давать кроме того лучшую экономику, чем его столичный собрат. Но такие исключения не меняют неспециализированного взора инвесторов на регионы: чем дальше от Москвы, тем меньше платежеспособный спрос и тем меньше желание инвесторов в том направлении вкладывать.
Каждый кризис — период для скупки дистресс-активов. Наряду с этим объекты еще будут дешеветь Но тенденция к централизации инвестиций (70% сделок в 2013-2014 гг. — Москва) и к понижению их количества (-60% к 2013г.)-уже неспециализированное место, и об этом сказать неинтересно. Увлекательнее о возможностях. Так, нельзя не подчернуть, что каждый кризис — еще и период для скупки дистресс-активов. на данный момент мы еще не достигли дна ни по одному из сегментов. На мой взор, объекты еще будут дешеветь.
И по мере их удешевления будет возрастать потенциал для отыгрывания их стоимости. В случае если инвестор готов трудиться с 10-летним и более горизонтом и готов ожидать стабилизации экономической обстановке в стране, он сможет себе позволить покупать самые качественные активы в интересующем его сегменте с целью их предстоящей капитализации из той условно нулевой точки, в которой он их купит.
Кроме этого существуют и узконишевые проекты: на данный момент еще смогут быть успешны апартаменты — кое-какие проекты в этом сегменте совсем сравнительно не так давно давали инвесторам более 100% годовых. Смогут быть весьма действенны проекты маленьких районных торговых комплексов. Так же, как и прежде вероятна доходность при размещении денег в жилых проектах, в случае если удается их внести на ранней стадии в качественный проект.
Куда инвестировать в текущих условиях?
Ответ будет зависеть от того, о каком инвесторе мы ведем обращение. задачи и Возможности институционального инвестора, частного инвестора и профильного инвестора значительно отличаются.
Институциональный инвестор заходит на рынок, четко осознавая цена собственных денег и срок, на что он может их разместить в том либо другом сегменте. У него имеется своеобразная экспертиза, которая определяет сферу его заинтересованностей. Суммы, с которыми ему комфортно трудиться, — в большинстве случаев не меньше 5 (чаще 10) миллионов. на входе в проект (в противном случае организационные издержки будут через чур высоки для мелкого проекта).
И такому инвестору на данный момент сложно. По причине того, что до тех пор пока рынок недвижимости еще не скорректировался как инвестиционный инструмент, а деньги на вход в него уже подорожали. И институциональному фонду совсем тут нечего делать — нужно ожидать другого периода для входа: либо меньшей цены входа, либо меньшей волатильности.
Профильный инвестор, что привязан к рынку недвижимости, потому, что когда-то инвестировал в недвижимые проекты и в создание экспертизы именно на этом рынке, — это заложник событий. Он не имеет возможности уйти с рынка — у него нет хороших альтернатив, и деньги, в большинстве случаев, не в ликвидной форме, а в проектах. Оставаться в рынке также сложно — спрос падает, цена денег растет, банки не дают денег.
Единственное, что остается, — это быть с собственными проектами лучшим в собственном сегменте. Опыт прошлого кризиса говорит о том, что качественные проекты востребованны вопреки любым кризисам.
Самый широки возможности на данный момент для частного инвестора. У него имеется ликвидность, а цена денег в большинстве случаев равна ставке по депозиту. Но настоящая доходность зависит от поведения валют.
Дабы захеджироваться от монетарных рисков, частные инвесторы довольно часто выбирают диверсификацию и вкладываются в недвижимость как инструмент а) самый понятный, б) требующий минимального участия инвестора в течение жизненного цикла. Дабы отделить частных инвесторов от других, предлагаю кроме этого ввести критерий материальности инвестиций: суммы вложений частных инвесторов редко превышают размер 2-3 миллионов. в один проект.Какие конкретно имеется для них варианты:
Офисная недвижимость. Конторы внарезку в хорошей локации у метро продолжают мне нравиться как инвестиционный инструмент — до тех пор пока еще жив средний бизнес и малый, нарезка по 10-50 кв. м будет актуальна, тем более что в данный сегмент не так долго осталось ждать скатятся и более большие компании, каковые раньше занимали по 300-500 кв. м в бизнес-центрах, а в ближайший год ужмутся до 100-200 кв. м. Доходность на таких проектах низкая — 5-8%, но денежные риски диверсифицируются и у актива имеется остаточная цена.
Жилая недвижимость. В общем случае, я не вижу смыла входить в новые апартаментные проекты — регулирование усилилось, требования ужесточились (сейчас такие же, как к жилью), а цена будет уменьшаться. Готовые, выстроенные апартаментные проекты — еще открытая ниша для инвестора, в том месте в полной мере возможно доходность выше 12% годовых.
Такую же приблизительно доходность должно давать и строящееся жилье — не обращая внимания на то, что арендный поток будет давать не более 2-5% годовых, рост терминальной цене со временем может довести доходность операций с жильем до тех же 12%. Но я настоятельно не советую разглядывать жилые проекты низкой степени готовности, от неочевидных застройщиков и со спорной инфраструктурой: их доходность будет ненамного выше среднерыночной, а риски — непропорционально высоки.
Торговая недвижимость. Возможно, самый рискованный тип вложений при низких суммах входа: помещение будет неочевидным с позиций маркетинга, и инвестор обязан владеть хорошей квалификацией в данной области, дабы принять взвешенное ответ о приобретении того либо иного актива.
Наталья Круглова специально для РБК-Недвижимости
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе Специалисты/Мнения, может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Наталья Круглова Pro Consulting Global Limited Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
