Инвестиции в недвижимость: апартаменты против банковских вкладов
Колонку о доходности инвестиций в столичные апартаменты для РБК-Недвижимости написал глава департамента маркетинга и PR девелоперской компании KR Properties Андрей Патрушев.
Инвестиционная привлекательность апартаментов уже стала притчей во языцех, но обычно эти оценки остаются достаточно условными, поскольку большей частью они ничем не аргументированы. Главная причина – рынок молод, и на нем нет завершенных проектов. Одновременно с этим, опытный инвестор оперирует фактическими данными и математическими моделями, привязанными к объективным индикативным показателям.
Чтобы избежать таких неточностей, мы решили сходу ограничиться собственными завершенными проектами и выбрать для сравнения базисный для многих инвесторов показатель — средний уровень доходности вкладов, согласно данным Центрального банка России. За базу собственных расчетов мы забрали коэффициент окупаемости инвестиций ROI, что высчитывается из соотношения прибыли к сумме инвестированных средств. В соответствии с отечественным подсчетам, ROI в апартаментах составил 100-110% за два года.
На данный момент эти проекты уже реализованы и всецело достроены, другими словами за два года В первую очередь строительных работ недвижимость в них подорожала фактически в два раза. Другими словами клиенты, заключившие контракт на начальной стадии реализации проекта, кроме этого капитализировали собственные средства минимум в 2 раза. Практически люди брали квартиры по цене экономного класса в панельных зданиях, а на выходе взяли цена квартиры бизнес-класса.
Остается сравнить эти сведенья с уровнем доходности вкладов. Так, согласно данным Центрального банка, среднее арифметическое значение больших ставок депозитов 10 наибольших банков, если не учитывать комбинированные депозитные продукты, на начало октября 2013 года составляло 8,815%.В случае если забрать за базу расчетов базисный вариант инвестиций в апартаменты (100%), то их доходность выясняется 50% в год, другими словами более чем в 5,5 раза выше, чем инвестиционная привлекательность вкладов.
Но, сходу стоит заявить, что это правило действует далеко не для всех проектов апартаментов. Серьёзным показателем есть начальная цена входа. Другими словами, вряд ли возможно рассчитывать на сверхдоходы при инвестировании в апартаменты небоскребов, где изначально заложена большая высокий уровень и добавочная стоимость капитальных затрат на постройку. Помимо этого, в обязательном порядке необходимо оценить объем конкурентного предложения как в проекта, так и в разглядываемой локации.
Это скажется не только на уровне последующего роста цены, но и на будущем сроке экспозиции объекта при будущей продаже.
В зависимости от объекта а также конкретного апартамента уровень доходности кроме этого может варьироваться. самые успешными выясняются проекты, имеющие хорошую локацию и продуманную концепцию. Серьёзными факторами кроме этого являются увлекательные хорошее качество и архитектурные решения строительства. Но значительно серьёзнее, что клиенты все чаще разглядывают апартаменты как раз как инструмент инвестиций.
В частности, по отечественным данным, в среднем 20% апартаментов на первичном рынке приобретается с инвестиционными целями. Сейчас они владеют самая доходной моделью для опытного инвестора на рынке недвижимости. Рынок хорошего жилья демонстрирует рост цены квадратного метра на уровне не более 20-25% за все время строительства, что приблизительно равняется показателям инфляции.
Андрей Патрушев, глава департамента маркетинга и PR девелоперской компании KR Properties
Об авторах
Андрей Патрушев KR Properties Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
