Иностранная недвижимость: что с ней делать?

Иностранная недвижимость: что с ней делать?

Пара лет назад на волне повышения цен вложения в недвижимость были подчас стихийными. Исходя из этого кое-какие обладатели квартир за границей ищут на данный момент ответы на вопросы: как таким имуществом разумно руководить либо выгодно его реализовать?

Управление квартирой

Вариант 1. Независимая работа

Немногие сейчас решаются на инвестиции, не взвесив предварительно все за и против, не взяв совета умелого консультанта. Но в докризисные времена случались и приобретения про запас. Ситуации, в то время, когда имеется квартира за рубежом, но нет возможности заняться управлением (к примеру, поиском арендаторов), увы, нередки.

Как лучше поступить при таких условиях хозяину недвижимости? «Оптимальное ответ отыскать сложно, — подмечает глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс. — В случае если доходить к делу профессионально, то стратегия сдачи объекта в аренду должна быть заложена уже при его покупке».

В том случае в случае если обладатель квартиры решил все же извлечь прибыль, так сообщить, постфактум, он может воспользоваться рекомендациями отечественных специалистов и выбрать один из вариантов управления недвижимостью. Во-первых, возможно сдать собственный имущество в аренду самостоятельно. «Вариант не наилучший,— вычисляет Елена Метелица, помощник директора ГУП «Столичный центр интернационального сотрудничества» («МЦМС»). — Таковой подход не разрешает осуществлять контроль состояние квартиры да и приобретать стабильный доход в течение всего года».

Но постараться стать рантье от недвижимости все же возможно. Для этого во время нахождения в стране хозяину необходимо открыть особый счет в местном банке (для погашения коммунальных платежей, и налога на собственность и на прибыль), по окончании чего заняться заключением и поиском арендаторов с ними договора на ближайший год. Действительно, на практике это не всегда вероятно.

К примеру, вряд ли окажется отыскать постоянных жильцов в курортном городе, где преобладает четко выраженный сезонный спрос на аренду, даёт предупреждение Е. Метелица.

Как говорит И. Индриксонс, обладатель квартиры может сдать ее внаем через местное агентство недвижимости. Но громадной прибыли наряду с этим он не возьмёт. Опыт говорит, что кроме того в развитых государствах затраты при таковой аренде съедают практически половину доходов.

К примеру, в Лондоне простой уровень доходности жилья — 6%; в случае если сдавать через агента — не более 3%.

И все же отчаиваться квартиро- либо домовладельцу не следует — во всех развитых государствах имеется управляющие компании (УК), оказывающие сервисные услуги по обслуживанию недвижимости. Если она ликвидна, то нет неприятностей отыскать УК, которая будет сдавать ваше жилье на регулярной базе. В этом случае доходность возможно выше.

Вариант 2. Посредством УК

В роли управляющих компаний смогут выступать как застройщики, так и свободные компании. И в том и другом случае с обладателем недвижимости заключают контракт на управление его объектом. В нем прописывают цена обслуживания, и все обязательства, каковые берет на себя УК.

В большинстве случаев это целый список: от оплаты коммунальных бытового обслуживания и платежей (уборка, стирка, уход за садом и т. д.) до последующей сдачи в аренду.

Работа управляющих компаний имеет собственные особенности в каждой конкретной стране. Так, согласно данным ГУП «МЦМС», на Кипре компания «Стасис Эстейтс Груп» оказывает комплекс одолжений: от продажи объекта до управления им. УК применяет два главных варианта аренды: кратковременную (на праздничные дни, каникулы и т. д.) или долговременную. В первом случае квартира должна быть всецело меблирована и готова к въезду жильцов, другими словами подразумевается наличие постельного белья, кухонной утвари, моющих средств.

Управляющая компания берет на себя оплату всех квитанций за услуги ЖКХ от имени обладателя объекта (наряду с этим все квитанции будут пересылаться хозяину по email), и заботы о своевременной уборке объекта недвижимости (в большинстве случаев ее выполняют два раза в неделю). Услуги компании обойдутся приблизительно в 50 евро/мес. При долговременной аренды обязанности УК те же, но арендаторов она отыщет уже на срок от шести месяцев до двух лет.

Средняя цена одолжений — размер месячной арендной ставки.

Испанские партнеры ГУП «МЦМС», представители компании «Duna Blanca Mediterraneo, S. L.», отмечают, что управление недвижимостью — процесс сложный, включающий в себя подбор арендаторов, уход за жильем и местами неспециализированного пользования (лестничные клетки, холлы, лифты, газоны, бассейн и др.), и оплату услуг ЖКХ. Тарифы время от времени варьируются, и, не пребывав в стране, за этим не редкость непросто уследить.

Такие функции плюс регулярную оплату налога на недвижимость в Испании довольно часто поручают юридическому советнику — асессору, оформив с ним соответствующий договор (цена одолжений — от 200 до 600 евро/г.). Управляющие компании в Испании в большинстве случаев берут с клиентов от 10 до 20% от согласованной цены аренды. Наряду с этим годовой доход обладателя недвижимости — порядка 5% от ее стоимости.

В Черногории управляющие компании выделяют в собственной деятельности два направления. Первое — уход и управление за недвижимостью (охрана, вывоз мусора, уход за прилегающими территориями, бассейном, садом, оплата услуг ЖКХ, уборка квартиры к приезду обладателя). Ежемесячные выплаты хозяина недвижимости начисляются из расчета 6–10 евро/г. за 1 кв. м площади. Контракт на такое управление значительно чаще заключают с застройщиком сразу после приобретения.

В три раза направление — сдача недвижимости в аренду. За эти услуги УК в большинстве случаев берет около 20% от прибыли.

В Албании управляющие компании, в большинстве случаев, занимаются подготовкой квартиры и поиском клиентов к въезду каждого следующего арендатора. Прибыль, которую может взять хозяин, зависит от условий договора, и расположения объекта. По большей части УК требуют за собственные услуги около 30% от общей суммы аренды.

Соответственно, оставшиеся 70% поступают обладателю недвижимости.

Как вычисляет Станислав Зингель, президент Интернационального агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock, сотрудничество с УК, в большинстве случаев, выгодно хозяину: не требуется самому искать клиентов, договариваться о ставке аренды, оформлять документы, смотреть за состоянием собственного дома. Обладатель недвижимости экономит на этом массу времени и денег. В большинстве случаев, сумма гарантированной прибыли озвучивается чистыми, другими словами за вычетом налогов и стоимости услуг управляющей компании.

Действительно, в случае если жилье сдается через стороннюю УК (другими словами не от застройщика), то в Соединенных Штатах, к примеру, она заберёт от 30 до 50% дохода, в Европе — 25–30%. «По большому счету, доходность арендного бизнеса варьируется в среднем от 4 до 7% в год — в зависимости от конкретного региона и страны, но при наилучших условиях может быть около 9–10%. В ряде государств, таких как США, Израиль, Франция, все затраты, понесенные хозяином в рамках пользования недвижимостью (ремонт, амортизация, проценты по ипотечному кредиту и т. д.) смогут уменьшать налогооблагаемую базу», — говорит С. Зингель.

Продажа квартиры

Метод действий

Продажа недвижимости кроме того в собственной стране — дело очень сложное, за рубежом оно сложнее вдвойне. Функционировать самостоятельно, пожалуй, имеет суть лишь в одном случае. «Так же как и на отечественном рынке, в случае если имеется прямой клиент из родственников, привычных либо легко порекомендованных людей, то возможно заключить сделку (само собой разумеется, с участием нотариуса) в той стране, где квартира куплена. В случае если таковой возможности нет, то тогда необходимо реализовывать через риэлторов», — говорит Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ DPM».

Имеется два пути. Первый — обратиться к риэлторам той страны, где находится квартира. Для этого нужно наличие последовательности условий. «Если вы привычны с изюминками продажи и приобретения недвижимости в выбранной стране, обладаете как минимум английским, но лучше — местным языком, вы либо ваши приятели уже трудились с местным риэлтором ранее и остались довольны, то в этом случае, само собой разумеется, направляться применять его услуги», — подмечает С. Зингель.

О сопутствующих расходах тяжело сказать конкретно — в каждой стране действуют собственные правила. Возможно с уверенностью дать совет продавцам лишь одно — изучать соглашение. «К примеру, где-то с вас заберут лишь стандартную рабочую группу, а где-то заплатите дополнительно — так сообщить, за маркетинг, — даёт предупреждение И. Индриксонс. — Смогут предложить пакет: рабочая группа плюс 1 тыс. евро. В одних государствах комиссионные риэлторам оплачивает лишь клиент, в других — и клиент, и продавец.

Размеры рабочей группы также различаются, но в среднем это 5%».

Второй путь — воспользоваться одолжениями русского агентства, специализирующегося на зарубежной недвижимости, либо одолжениями интернационального агентства, имеющего филиал в Российской Федерации. Наряду с этим лучше выбирать компанию, для которой продажа зарубежной недвижимости есть приоритетной и главной деятельностью. По словам С. Зингеля, важные агентства, в большинстве случаев, имеют собственные представительства за границей или сотрудничают с ведущими местными риэлторскими компаниями, в штате которых имеются русскоговорящие эксперты.

У второго пути имеется много преимуществ, о которых говорит Юлия Титова, глава департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость»: «Какие-то своевременные вопросы иногда несложнее решать по месту нахождения клиента, а не квартиры. Помимо этого, в условиях сегодняшнего рынка нельзя забывать, что на большинстве популярных курортных направлений господствуют россияне. Это предполагает больший поток клиентов на приобретение и на аренду через отечественные компании.

Так, отыскать потенциального клиента либо арендатора для хозяина недвижимости обычно несложнее на родине».

Имеется и третий путь — реализовывать одновременно и за рубежом, и в Российской Федерации. Однако здесь принципиально важно не допустить неточность. «Подписать соглашения с громадным числом агентств не свидетельствует скоро реализовать, — подмечает И. Индриксонс.— Скорее, напротив, клиент видит ваше предложение у различных продавцов и начинает сомневаться: раз везде выставлено, значит, неликвид».

Создатель: Ольга Ермакова

НедвижимостьЦены

Недвижимость в Батуми Грузия Квартира за 15 тыс долларов с видом на море рассрочка на 2 года

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: