Идеи для инвестиций: дома престарелых в германии с гарантированной доходностью
Все знают, что в Германии, где каждый второй обитатель снимает квартиру, возможно получать на аренде. Сейчас мы поведаем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам специалистов, куда увлекательнее рядовой приобретения недвижимости. Итак, апартаменты в доме старых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом получать?
Предпосылки
Население Германии стареет. Сейчас каждому четвертому обитателю страны больше 60 лет. Эксперты предрекают, что в ближайшие 20 лет потребность в зданиях, где смогут оказать опытную помощь пожилым людям, увеличится на 45-50%.
Что представляет собой обычный дом старых в Германии?
Это капитальное строение, в котором создана безбарьерная среда, имеется помещение отдыха, столовая, кафетерий, парикмахерская, довольно часто отделение банка. У дома собственная зеленая территория, дорожки для прогулок, беседки для отдыха. Рядом вся инфраструктура – остановка публичного транспорта, супермаркет и т.п.
В Германии распространены дома старых с различными типами обслуживания: апартаменты с кнопками спецвызова и едой, помещения для лежачих больных, проживание без ухода, но с возможностью его взять в любую секунду. В большинстве случаев, все направления представлены в одном доме и его обслуживает одна управляющая компания.
«Определение старых на спецпроживание – современная и актуальная тенденция в Европе, – говорит Надя Принц, начальник компании Prinz-Dom Immobilien. – Тут никто ни при каких обстоятельствах насильно не разрушал веру, тут люди постоянно живут с мыслью, что придет твое время, твой час. И погибнуть необходимо достойно, в комфорте и с должным уходом. Это философская база отношения к зданиям старых».
Помимо этого, среднее поколение в Германии весьма завязано на работу. Более 50% трудящихся людей не берут, а арендуют недвижимость. И в этом случае утрата должности, к примеру, из-за необходимости ухода за больным отцом, нежелательна.
Это вопрос возможно решить по-различному. В Германии все трудящиеся люди отчисляют определенный процент от доходов на вероятный уход в старости. В случае если желаете, вы имеете возможность заботиться за стариками сами, а больничные кассы и соцслужбы будут оплачивать ваши затраты.
Но многие предпочитают услуги опытного медперсонала, которых именно и нанимают в зданиях старых.
«Дети смогут посещать в том месте своих родителей, гулять, общаться, но, если они заняты, то стариков накормят и обмоют эксперты. В Германии кроме того имеется «детские сады» для старых. Вы живете с мамой, а в то время, когда уходите на работу, отвозите ее (либо за ней приезжает машина) в особый зал, где пожилые общаются между собой, играется живая музыка, имеется газеты, издания, рукоделие, дежурит доктор.
А вечером старики возвращаются к себе, — говорит Надя Принц.
Дома старых в Германии не имеют ничего общего с богадельнями. В том месте чисто, бережно, никаких запахов, у каждого больного отдельная помещение. Все старухи – с педикюром, со стрижками.
Но, инвестора, что вкладывается в данный тип недвижимости, не должно тревожить, что в том месте происходит. За организацию быта постояльцев отвечает управляющий. Для инвестора – это легко прибыльный бизнес, что в разы занимательнее, чем приобретение квартиры для сдачи в аренду».
Сущность схемы
Инвестор берёт апартаменты в доме старых. Составной частью договора купли-продажи есть 20-летний контракт аренды с управляющей компанией. В соглашении прописана фиксированная арендная ставка.
Это пассивная инвестиция. Инвестор не занимается поиском жильцов, организацией услуг и быта, другими задачами и маркетингом – это заботы управляющего. По окончании приобретения апартамента хозяин лишь отслеживает поступление ежемесячной платы.
Размер арендной платы прописывается в соглашении и не зависит от успешности конкретного дома старых. В противном случае говоря, это инвестиция с гарантированным доходом.
Возможно брать апартаменты в готовых либо строящихся зданиях. Специалисты советуют новые квартиры с только что заключенными соглашениями аренды.
«В Германии не так много компаний, каковые допущены к постройке домов старых и знают все ГОСТы. Тут собственная специфика, – отмечает Надя Принц. – Но выбор у инвестора имеется. на данный момент большинство апартаментов раскупается на стадии строительства.
Имеется и вторичный рынок, но я рекомендую чужестранцам брать новые квартиры.
Тут все легко: вы заключаете сходу два договора. Первый – купли-продажи, второй – аренды на 20 лет с возможностью продления 2 раза по 5 лет. Имеете возможность оплачивать собственную приобретение частями, по мере завершения этапов строительства.
А это значит, что сумма будет выплачиваться 7 долями, что также комфортно, нет необходимости сходу вносить все деньги».
Правовая база
Сделка с апартаментами в доме старых содержится равно как и с каждый жилой недвижимостью в Германии.
Контракт аренды вместе с контрактом купли-продажи инвестор подписывает у нотариуса. Право собственности на приобретённый долю и апартамент в участке земли и общих помещениях заносится в Поземельную книгу.
Обладатель в любую секунду может реализовать собственную недвижимость. Причем, в случае если инвестор берёт целый этаж в доме старых, то любой апартамент регистрируется как отдельный объект и возможно реализован независимо от остальных.
- Просматривайте кроме этого: Процедура приобретения недвижимости в Германии
Порог входа
Минимальный размер инвестиций – €150 000.
Это цена одноместного апартамента либо приблизительно 52 кв. м, сданных в аренду, где одна добрая половина площади приходится на помещение, вторая – на неспециализированные помещения в долевой собственности (коридоры, кухня, столовая, помещение отдыха, зимний сад и т.п.)
направляться учесть и необходимые платежи по сделке, каковые будут у инвестора:
- Налог на приобретение недвижимости – 3,5-6,5% (в зависимости от Федеральной почвы, где расположен объект)
- Услуги нотариуса, перевод контракта – 1,5%
- Услуги маклера – 3,57%
Доходность
В соглашении прописывается фиксированная ставка арендной платы. В среднем – €12 за кв. м в месяц. Для сравнения: аренда простого жилья – €6-10 за «квадрат» в месяц.
Предусмотрена индексация платежей – увеличение арендной платы наступает через три года по окончании ввода объекта в эксплуатацию.
Один апартамент (52 кв. м) принесет хозяину €7500 в год.
Помните: это гарантированный доход, что не зависит от востребованности конкретного дома.
Доходность по данной схеме образовывает 4,5-5% в год. Все необходимые платежи по содержанию дома вносит управляющий, на нем же – вероятные затраты по ремонту.
В последующем инвестор платит лишь за налог и управление на долю в земельном наделе. Эти затраты составят около €250 в год.
Принципиально важно учесть, что при покупке одного-двух апартаментов, доход от их сдачи в аренду не будет облагаться налогом в Германии.
Выход из инвестиции
Выход из инвестиции происходит методом несложной продажи недвижимости. Причем, никаких ограничений по сроку владения объектом в данной схеме не предусмотрено.
«Цена апартаментов в зданиях старых растет, как и простой жилья, – додаёт Надя Принц. – Кроме того в случае если, скажем, через четверть века на рынке наступит стагнация, то апартамент к этому времени уже окупится, а инвестор остается с капитально выстроенными площадями, каковые смогут быть переделаны под любой вид жилья.
Мне лично весьма нравится это направление инвестиций. В то время, когда ко мне обращаются за консультациями, и я рекомендую вкладывать в «дом старых», русские клиенты довольно часто отказываются. Мне думается, многих отпугивает само слово, как и слово «смерть». Начинают сказать, что возможно вложиться в супермаркет либо офисный центр
Одного клиента склонила к разнонаправленным объектам, а также, и к апартаментам в доме старых. Прошло пара лет, и стало ясно, что самой надежной и «без головной боли» инвестицией была эта – апартаменты в доме старых.
Средства приходят, как часы, никаких ремонтов, неуплаты аренды, смены нанимателей, юристов, никакой бюрократии. И те объекты, каковые возможно разрешали получить 7% годовых, на практике принесли меньше, чем жестко оговоренные 5% за инвестиции в дом старых».
- Просматривайте кроме этого: Германский рынок недвижимости 2016-2017 – прогнозы и итоги
Подготовила Анастасия Фалей
Фото предоставлены компанией Prinz-Dom Immobilien
