«Хрущевки» в риге: анализ рынка старого типового жилья
Не смотря на то, что в большинстве обзоров рынка недвижимости Риги, каковые готовят латвийские компании, средние цены на серийные квартиры не превышают €750 за кв. м, на деле большая часть продаж происходит на уровне, близком к €950-1 000 за кв. м. Речь заходит о квартирах в самые популярных типовых проектах.
Отечественные коллеги из латвийского издания m2 и портала varianti.lv попросили Бориса Малоголовца, участника правления компании Etagi.com, поведать, что происходит на рынке типового жилья в Риге.
Обстоятельства повышения цен
Серийное жилье было, имеется и, по всей видимости, еще долго будет оставаться наиболее популярным у клиентов объектом недвижимости в Риге. По различным оценкам, на него приходится 60-65% всех каждый месяц совершаемых в столице продаж.
Вот уже второй год данный сегмент рынка демонстрирует один из самых больших показателей повышения цен. И в случае если делать выводы по настоящим сделкам, то эти темпы сохраняют динамику.
Тому имеется пара обстоятельств.Ключевой из них направляться назвать ставшую более лояльной к клиентам политику кредитования банков. Которую в определенной степени простимулировали госгарантии, выдаваемые в рамках национальной программы Altum по оказанию помощи в приобретении жилья семьям с детьми.
Во-вторых, значительным моментом есть четко выраженное сокращение количества предложения: серийного жилья у банковских компаний в Риге практически не осталось. Это значит, что клиентам, ориентированным на приобретение квартир как раз в этом сегменте, больше не приходится рассчитывать на какие-то варианты по низким стоимостям. Исходя из этого они вынуждены прислушиваться к продавцам, чего те желают.
В-третьих, уровень заработных платов у нас, согласно данным официальной статистики, растет. Да и прогнозы экономического развития страны на ближайшие годы позитивен . Это заряжает оптимизмом клиентов, среди которых, по моему точке зрения, отмечается кроме того некий ажиотаж.
Благо он никак не связан с теми настроениями населения, каковые господствовали в прошедший кризис, в то время, когда люди при сделках руководствовались мыслью, что необходимо брать сейчас, в противном случае на следующий день станет дороже. Возможно, что на данный момент для того чтобы нет. Легко предложения серийных квартир вправду делается меньше и меньше, и это не имеет возможности не давить на стоимости.
Клиентам серийное жилье необходимо сейчас и по сей день. Вот они и соглашаются на стоимости, каковые еще год-полтора назад казались очень сильно завышенными.
- Просматривайте кроме этого: Обзор рынка недвижимости Латвии 2016 – 2017
Настоящие стоимости выше статистических
Анализ статистики зарегистрированных в Земельной книге сделок говорит о том, что лишь в апреле в Риге было реализовано практически пятьдесят квартир в зданиях советской постройки, цена единицы площади в которых превысила €950 за кв. м. Ну а самые высокие показатели кроме того превысили €1 300 за кв. м.
И для любого стороннего наблюдателя это, мягко говоря, страно, в случае если учитывать, что новое жилье бюджетного класса в столице доступно за €1 400-1 500.
Как тут не отыскать в памяти хорошую формулу, подтверждающую здоровое состояние рынка недвижимости: отличие между новостройками и типовым жильём должна быть равна 30%. Получается, что моментами оно у нас перестает трудиться, что может служить тревожным знаком.
На рынке типового жилья сейчас сложилась такая обстановка, что кроме того в Кенгарагсе цены на однокомнатные квартиры в первых зданиях советской серийной постройки находятся на уровне €25 000-26 000. В случае если же однокомнатная квартира находится в Межциемсе, то кроме того за находящуюся в нехорошем состоянии просят €28 000, а уж в случае если с ремонтом – то где-то €32 000 евро. Дешевле €30 000 тяжело отыскать и квартиры в так называемых малосемейках в Пурвциемсе и Плявниеках.
Изучение сделок с рижскими серийными квартирами, совершённых сотрудниками отечественной компании, говорит о том, что только две продажи у нас выпали из неспециализированного обрисованного тренда.
Но в первом случае это было вызвано необходимостью безотлагательно реализовать 2-комнатную квартиру 48 кв. м за €33 000. Она была в весьма нехорошем состоянии, да и размешалась на первом этаже. Вторая – 3-комнатная квартира в ветхой панельке в Агенскалнсе, за которую хозяин взял €45 000.
Все остальные отечественные продажи происходили по стоимостям, существенно превышающим публикуемые в большинстве обзоров рынка вторых компаний.
- Так, жилье в 45 кв. м в Пурвциемсе, в доме 104-й серии, было реализовано за €42 000, другими словами по €933 за кв. м.
- 1-комнатная квартира в Иманте, с мебелью и ремонтом, площадью 32 кв. м, в доме 467-й серии ушла за €36 000 – по €1 125 за кв. м.
- 3-комнатная квартира в Золитуде, в доме 119-й серии, площадью 76 кв. м отыскала нового обладателя за €72 000. Получается, по €947 за кв. м. Квартира была в нехорошем состоянии.
- Находящаяся кроме этого в нехорошем состоянии 3-комнатная квартира (62 кв. м) в Зиепниеккалнсе в доме 602-й серии удачно реализована за €52 000, другими словами по €838 за кв. м.
- 1-комнатную квартиру (32 кв. м) в Иманте (на семь дней гатве) в доме 602-й серии приобрели за €31 500. Другими словами по €984 за кв. м.
Были у сделки и нашей компании в Болдерае, считающейся самым недорогим с позиций цен на серийное жилье районом Риги, и в юрмальском Каугури. В том месте 1-комнатные серийные квартиры вправду продаются за €18 000, а 2-комнатные – за €24 000-27 000. Но сообщу, что это существенно превышает (особенно для Каугури) те цифры, каковые фиксировались в сделках по продаже полтора-два года назад.
Инвестиционный стимул к приобретению
По отечественным клиентам-клиентам видим, что громаднейшим спросом в районах Риги пользуются 1- и 2-комнатные квартиры.
Сейчас среди клиентов начинает расти часть, так сообщить, маленьких инвесторов. Общеизвестно, что сдача в аренду серийного жилья приносит обычно громадную отдачу, чем в других сегментах рынка недвижимости.
Для примера: приобретя на вторичном рынке 2-комнатную квартиру в новом проекте недалеко от улицы Сканстес за €120 000-130 000, от ее сдачи в аренду возможно выручить €550-600. В то время как купив за те же деньги четыре однокомнатные квартиры в районах Риги, инвестор сможет рассчитывать на ежемесячные поступления, превышающие €800.
Вот вам и инвестиционный стимул брать серийный фонд, несмотря кроме того на то, что в долговременной возможности его ликвидность окажется ниже, чем у новостроек.
- Просматривайте кроме этого: Недвижимость Латвии. Чужестранцы клюют по зернышку
Возможности рижских «хрущевок»
Каковы предстоящие ценовые возможности серийного жилья столицы Латвии в кратковременной возможности?
Если судить по всем показателям, и при сохранении нынешней политики кредитования постепенное удорожание продолжится. У обладателей имущества какое-то время еще будет возможность диктовать цены. Бюджетных новостроек пока не так уж большое количество, не смотря на то, что проекты и берут старт.
А психология формирования цен на серийные квартиры Риги со стороны их обладателей остается неизменной: открывают специальные интернет-порталы, наблюдают, что в том месте и почем. Потом в силу вступает правило: мое имущество не хуже, а лучше. Значит, решают они, и дороже, прибавляя к цене еще и фактор вероятного торга.
В случае если ожидания продавцов выясняются через чур завышенными, то ответ на вопрос, отправятся ли они на уступки клиентам, зависит от мотивированности и потребности продавцов.
Имеется те, кто рынок. Но кроме того в то время, когда приводишь к ним клиента, начинают волноваться: а не продешевил ли я? У нас была обстановка, в то время, когда клиент на объект показался по окончании второго показа. И продавец запаниковал: так это я, значит, имел возможность реализовать дороже, не смотря на то, что в том месте цена и без того превышала €1 000 за кв. м.
Как посредники, трудящиеся за процент от сделки, мы заинтересованы в том, дабы цена была выше – тогда и отечественный доход больше. Но всем продавцам рекомендую: давайте сохранять хладнокровие и адекватно наблюдать на рынок!
Текст – Роман Голубев
Фото – Анастасия Фалей
