Холодный душ: обзор рынка недвижимости сингапура — 2015-2016

Автор: prisly ·

Ограничительные меры принесли итог. Количество сделок с чужестранцами сократилось. Стоимости начали ползти вниз.

Prian.ru воображает краткий обзор рынка жилья Сингапура.

Холодный душ: обзор рынка недвижимости сингапура - 2015-2016

История

Сингапур — один из самых дорогих рынков недвижимости в мире. Согласно данным Управления муниципальный перепланировки, за последние 10 лет цена «квадрата» в городе-стране выросла на 75,2%. Пара лет назад правительство действительно обеспокоилось перегревом и решило устроить жилищному сектору «холодный душ» в виде ограничительных мер.

Постоянным резидентам, зарубежным компаниям и иностранцам повысили дополнительные сборы на приобретение недвижимости. Налоги для граждан Сингапура покинули прошлыми.

Дополнительный сбор с клиента недвижимости	1-я приобретение	2-я приобретение	3-я приобретение
Гражданин Сингапура	0%	7%	10%
Постоянный резидент Сингапура	5%	10%	10%
Зарубежное лицо	15%	15%	15%
Юр. лицо/ компания	15%	15%	15%

В 2014 году поменяли структуру гербового сбора (buyer s stamp duty). К примеру, ранее сбор с клиента недвижимости составлял 1 сингапурский американский доллар с каждых 100 долларов первых 180 000 из цены недвижимости, 2 американского доллара с из следующих 180 000, и 3 американского доллара из сумм, превышающих прошлые. Сейчас размер неспециализированного сбора при первой, второй либо третьей покупке образовывает до 3% как для постоянных резидентов, так и для зарубежных лиц: 1% от первых $180 000 стоимости недвижимости, 2% от последующих $180 000, и 3% от суммы, превышающей прошлые.

С 2011 года значительно повысили налоговые ставки при продаже объекта недвижимости (seller s stamp duty).

Год перепродажи объекта недвижимости	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
Налоговая ставка до 2011 года	3%	2%	1%	0%
Налоговая ставка по окончании 2011 года	16%	12%	8%	4%

Законодательные трансформации коснулись и оценки имущества. Ранее оценка проводилась до установления цены купли-продажи, с 2010 года — по окончании согласования цены и сразу после оформления «опциона на продажу» по требованию клиента. Любой отчет есть эксклюзивным и настоящ лишь во время совершения одной сделки.

При внесения трансформаций в цену либо «опцион на продажу», нужно совершить повторную оценку. В большинстве случаев отчет оформляется в течение 5-10 рабочих дней с момента предоставления запроса.

Кроме этого были ужесточены правила по большому размеру займа для приобретения недвижимости.

	1-й заем	2-й заем	3-й заем
Обычный кредит для инд. заемщика на срок менее 30 лет	80%	50%	40%
Кредит на срок более 30 лет, кредитный возраст заёмщика превышает 65 лет	60%	30%	20%
Неиндивидуальные заёмщики/корпоративные фирмы	20%	20%	20%

Был установлен минимальный размер начального взноса при оформлении займа.

	1-й заём	2-й заём	3-й заём
Кредит в размере 80% от нужной суммы	5%	25%	25%
Кредит в размере 60% от нужной суммы	10%	25%	25%

Постоянных резидентов урезали в правах на собственность HDB квартир. Так, чужестранцу дано приобретать национальные квартиры HDB лишь через три года по окончании получения статуса «постоянного резидента Сингапура». Срок займа на приобретение национального типа жилья сократился с 30 до 25 лет.

Кроме этого, постоянным резидентам запрещена сдача квартир HDB в аренду.

Не понимаете, что такое HDB квартиры? Просматривайте тут.

Комплекс охлаждающих мер помог правительству добиться желаемого. Согласно данным FITCH Ratings, с момента пика в 2013 году цены на недвижимость в Сингапуре сократились на 8,2%.

Не обращая внимания на наличие громадного количества нераспроданных квартир девелоперы продолжают строительство новых кондоминиумов. По данным Savills, 32 970 из 75 188 объектов недвижимости не нашли клиентов по состоянию на конец 2014 года. Однако, сравнительно не так давно законченные проекты, к примеру, Marine Blue, демонстрируют хорошие продажи по цене $1800-2000 за кв. фут.

В соответствии с изучению Savills, самым большим проектом 2015 года есть Kingsford Waterbay – 1,165 объектов недвижимости в районе Outside Central Region. Среди знаковых комплексов необходимо отметить кроме этого Botanique, North Park Residences, Sims Urban Oasis, Symphony Suites, Parksuites.

Тренды 2015-2016

Охлаждающие меры правительства принесли итог: чужестранцы так же, как и прежде интересуются дорогими объектами в центре, но количество сделок заметно сократилось.

Главные зарубежные игроки на рынке — уроженцы Китая, Малайзии, Индии, Индонезии. По отчету агентства R ST, в сравнении с третьим кварталом 2014 года зарегистрировано 163 сделки с гражданами материкового Китая (против 222), 184 – с малазийцами (224), 39 – с гражданами Индонезии (112), 57 сделок – с индийцами (против 100).

Клиентов недвижимости из России возможно поделить на две категории – инвесторы и мигранты.

Темперамент миграции в Сингапур отличается от соседних направлений. Это одно из самых развитых стран планеты с большой стоимостью на жилье и сферу обслуживания. Ко мне едут не «дауншифтеры», а квалифицированные сотрудники транснациональных компаний. Русскоязычное сообщество образовывает около 2000 человек.

Сингапур управляет рейтинг Doing Business – лучших стран для ведения бизнеса, и лидирует в топе лучших государств для экспатов по версии банка HSBC. 67% иммигрантов заявляют о том, что уровень качества судьбы тут выше, чем на родине.

Инвесторы выбирают недвижимость в центре Сингапура, которая приносит большой прирост капитала, экспаты довольно часто селятся в пригороде, где цена квадратного метра ниже. Объекты с видом на море в восточной части прибрежной полосы подходят как для собственного проживания, так и для инвестирования.

Самыми востребованными являются маленькие (до 80 кв. м) кондоминиумы в центре Сингапура.

Доходность от сдачи в аренду вторичной недвижимости образовывает 2,83%. Этот показатель чуть выше, чем в Гонконге, но ниже, чем в Бангкоке.

Ценовой портрет рынка

Районы Сингапура	Средние цены на недвижимость
Сити — районы Clarke Quay, Marina Bay and Robertson Quay.	€1,3 – 26 млн
Центральная часть — районы Serangoon, Bishan, Ang Mo Kio и Thomson.	€950 тыс. – 13 млн
Северная часть — районы Woodgrove, Woodlands, Sembawang и Seletar.	€500 тыс. – 6,5 млн
Восточная часть — районы Marine Parade, Bedok, Psir Ris, Tampines и Changi.	€650 тыс. – 5,2 млн
Западная часть — районы Bukit Batok, Clementi, Jurong, Upper Bukit Timah и Tuas.	€500 тыс. – 3,2 млн

Посмотрите актуальные предложения недвижимости в Сингапуре либо покиньте заявку на подбор варианта по вашим требованиям.

Возможности

Ожидается, что в 2016 году цены на личную недвижимость снизятся еще на 3-5%, а в кондоминиумах с громадным числом непроданных квартир, спад возможно более большим. Но это именно тот случай, в то время, когда резкое снижение цен говорит не о болезни, а о здоровом состоянии рынка.

Плюсы Сингапура для инвесторов остаются прошлыми – сильная экономика, низкая безработица (2%), ограниченная площадь застройки, миграция состоятельных людей со всех стран. В случае если правительство даст хоть маленькие послабления чужестранцам, а об этом уже начинают вспоминать, к 2017 году опять начнется рост.

Собственный клиент у Сингапура точно останется. Однако число сделок с русскоговорящими инвесторами обозримой перспективе вряд ли будет исчисляться хотя бы сотнями. Для нас Сингапур – все еще экзотическое направление, которое к тому же не все смогут себе позволить.

Текст Анастасия Фалей

Фото pixabay/Jason Goh

Благодарим Татьяну Шереметьеву, президента Российско-Сингапурского Бизнес-Альянса, за помощь в подготовке материала.