График падения: что происходит с ценами на недвижимость в москве
Специалисты оценили динамику стоимостей за последние десять лет в разных сегментах недвижимости Москвы: долларовые стоимости откатились к своим минимальным показателям
Фото: Владимир Смирнов/ТАСС
Кризис на рынке недвижимости России, начавшийся в прошедшем сезоне, привёл к обвалу долларовых цен на жилую и коммерческую недвижимость в Москве. Игроки рынка проанализировали динамику стоимостей в разных сегментах: цены на квартиры достигли минимума с февраля 2006 года, складов аренды и ставки офисов продемонстрировали минимальные значения за десять лет, а цена аренды в торговых комплексах откатилась к уровню 2006 года.
Квартиры в Москве по стоимостям 2006 года
Долларовые цены на вторичном рынке жилья Москвы достигли минимума с февраля 2006 года. На начало сентября, согласно данным агентства недвижимости «Инком», составили $2846 за 1 кв. м. В первую очередь 2015 года цена жилья снизилась в долларах на 15,8%, а если сравнивать с августом 2014 года — на 44%. «Наряду с этим платежеспособность рубля относительно февраля 2006 года снизилась в 2,3 раза — другими словами на сумму, эквивалентную покупке одной квартиры в указанный период времени, сейчас возможно купить 2,3 объекта с теми же чертями», — говорит директор управления вторичного рынка компании «Инком» Сергей Шлома.
В один момент с удешевлением столичного жилья в долларовом эквиваленте данной в осеннюю пору продолжился тренд на понижение рублевой цене жилья. В этом году средняя цена предложения начала падать в первый раз по окончании кризисного 2009 года. Цены на столичные квартиры снизились в рублях на 2,6%, говорится в изучении «Инком».
Наряду с этим цены настоящих сделок, как подмечает Сергей Шлома, как правило еще ниже: порядка 75% объектов реализуется в среднем с 10%-ным дисконтом.
В целом В первую очередь 2005 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы четырехкратно увеличилась (на 300,1%, с 47,5 тыс. руб. до 190 тыс. руб. за 1 кв. м). В долларовом эквиваленте цены выросли на 69,4%, подсчитали риелторы.
Ставки аренды контор продемонстрировали минимум за десять лет
Ослабление рубля и фактически полный переход контрактов аренды в столичных конторах класса В на рублевые расчеты стали причиной тому, что долларовые эквиваленты ставок аренды в 2015 году снизились до исторических минимумов. «Наряду с этим по окончании падения в кризис 2008-го в 2010 году ставки начали расти, но к докризисным значениям не приблизились, а в 2013-м снова стали снижаться», — поясняет главный директор отдела изучений CushmanWakefield Юлия Богомол.
Сейчас, согласно данным CushmanWakefield, средняя ставка аренды качественных контор (классы А и В) в Москве образовывает $375 за 1 кв. м в год (класса А — $573, класса В — $294). Так, ставки аренды упали ниже значений прошлого кризиса а также ниже уровня 2005 года. Десять лет назад средняя ставка аренды контор составила $496 за 1 кв. м в год (класса А — $602, класса В — $471).
Возможно, Москва уже не заметит ставок финиша 2007-го — начала 2008 года, прогнозирует Юлия Богомол.
Кроме этого в столице сейчас насчитывается рекордное количество свободных контор за десять лет. Количество пустующих помещений в полтора раза превышает показатели кризиса 2008–2009 годов. Большинство пустующих контор приходится на B-класс — в этом сегменте свободны 2 млн кв. м недвижимости, что соответствует 17% имеющихся площадей.
В А-классе не заняты 0,95 млн кв. м — тут уровень вакантности достигает 25,5%.
Цены аренды в торговых комплексах упали до отметки 2006 года
Ставки аренды помещений в торговых галереях Москвы достигали пиковых значений в конце 2007-го — первой половине 2008 года и в 2013–2014 годах. «И в том и другом случае это происходило на пике нефтяных стоимостей, достигавших $120–130 за баррель. Высокие доходы от экспорта нефти стимулировали потребительскую активность, что по цепочке создавало условия и для роста цены аренды», — поясняет директор отдела изучений интернациональной консалтинговой компании CBRE Валентин Гаврилов.
Понижение стоимости одного бареля нефти до $35–50 за баррель приводило к соответствующим корректировкам в интенсивности возможностях и потребительской активности ретейлеров платить арендные ставки. Цена премиальной аренды, по оценке CBRE, упала на 20% и сейчас образовывает $1650 за 1 кв. м в год (не учитывая эксплуатационных затрат и НДС). Так, ставки аренды в торговых комплексах откатились к уровням 2008 и 2006 годов.
Рекордные минимумы ставок аренды складов
Арендный бизнес на рынке складской недвижимости Столичного региона до 2014 года был в основном валютным. На протяжении кризиса 2009 года, согласно данным Knight Frank, ставки аренды складских помещений класса А упали до отметки в $90–100 за кв. м в год. «Но за последующие два года рынок отыграл собственный, и ставки аренды вышли на уровень $120–135 за кв. м в год», — вспоминает директор по складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов.
По окончании кризисных явлений 2014 года ставки аренды в долларах, согласно данным Knight Frank, снизились практически на 40%, сейчас при пересчете в доллары США средней можно считать ставку около $72 за кв. м в год. А текущие ставки аренды замерли около уровня в 4–4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «Наряду с этим имеется и локальные экстремумы: в некоторых комплексах ставка составит 3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, имеется и предложения по 6 тыс. руб. за 1 кв. м в год», — приводит пример Вячеслав Холопов.
Так, за все десять лет наблюдений ставки аренды на складскую недвижимость ни при каких обстоятельствах не опускались так низко. Кроме того в прошедший кризис аренда складов не была ниже $100 за 1 кв. м в год.
Рублевые ставки аренды показывают несхожую с валютными ставками динамику. За десять лет ставки увеличились приблизительно на 25%, другими словами рост ставок аренды в рублях был кроме того ниже уровня инфляции за счет того, что они заключались в валюте. «Если бы ставки аренды исчислялись в рублях и девелоперы применяли в договорах рублевую инфляцию, цена аренды выросла бы значительно больше, приблизительно до 6–6,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год к этому году. Долларовые ставки аренды были более привлекательны для клиентов логистических комплексов — как минимум для тех, у кого договора закончились до драматических событий финиша 2014 года, которые связаны с обвалом курсом рубля», — рассуждает Вячеслав Холопов.
Сергей Велесевич
