Города-близнецы: рынок недвижимости в постоянном движении
Миннеаполис и Сент-Пол – наибольшие города американского штата Миннесота. Они расположены так близко друг к другу, что по сути дела являют собой единое целое, большой сдвоенный город, обросший бессчётными пригородами. «Города-Близнецы» – так именуют Миннеаполис и Сент-Пол американцы.
При упоминании о Миннеаполисе неизбежно приходят на ум жёсткие зимы. Обитатели этих краев уже давно привыкли наряжаться тепло, поскольку Миннесота ничем не защищена от холодного воздуха из зимы и Канады обычно продолжаются тут с ноября по апрель. Крытые галереи, ведущие из дома в дом в историческом центре города, избавляют офисных работников от необходимости бороться с холодом и ледяным ветром.
Кроме того известный «Метродом» (Metrodome) – домашний стадион бейсбольной команды «Миннесота Твинс» (Minnesota Twins), созданный по проекту Хуберта Хампри (Hubert H. Humphrey) делается на время зимы крытым катком.
Но в случае если внимательнее присмотреться вы осознаете, что холод и снег, это – не все, чем известен данный город. Миннеаполис известен, как большой научный и культурный центр. В 2005 году издание Popular Science («Популярная наука») удостоил его звания Самого Высокотехнологичного Города США. Что касается культуры, то количество мест в театрах на одного человека в Миннеаполисе такое же, как в Нью-Йорке.
К тому же в том месте проходит самый большой в Соединенных Штатах Фестиваль Экспериментального Театрального Мастерства (Minnesota Fringe Festival). Население города считается самым грамотным в стране. В Миннеаполисе кроме этого находится наибольший в Америке литературы и Центр искусств «Открытая Книга» (Open Book).
Население региона городов-близнецов, необычного Громадного Миннеаполиса-Сент-Пола образовывает 3,3 миллиона человек, эта городская агломерация находятся на шестнадцатом месте в перечне наибольших городов США. Бюро Переписи Населения США в 2006 году установило, что в фактически Миннеаполисе живёт 372,833 человека.
«Деятельный» рынок недвижимости
Аарон Дикинсон (Aaron Dickinson) – брокер из компании Edina Realty – ведет блог «Недвижимость Миннеаполиса» (Minneapolis Real Estate Blog at www.aaronsold.com), цель которого оказать помощь клиентам, потенциальным инвесторам и продавцам держать нос по ветру на местном рынке.
«Рынок недвижимости городов-близнецов предлагает широкий выбор возраста построек, особенностей и цен жилья», говорит господин Дикинсон. «У нас имеется 100-летние дома в Викторианском стиле; домики в стиле Cape Cod, выстроенные в сороковых; ранчо, выстроенные в пятидесятых; дома в колониальном стиле; современные дома и новостройки. «В каждом районе и, со своей стороны, в каждом районе полностью собственная «воздух», да и обстановка на рынке недвижимости также везде различная».
В октябре Аарон Дикинсон и научный сотрудник Ассоциации Риэлторов Миннеаполиса (Minneapolis Area Association of Realtors) Джефф Аллен (Jeff Allen) опубликовали доклад называющиеся: Foreclosures and Short Sales in the Twin Cities Housing Market: Q3 2008 Update (Отчуждения за невыплаты и маленькие продажи на рынке недвижимости в городах-близнецах: дополнение за третий квартал 2008 года). «Маленькая продажа» – продажа кредиторами отчужденной собственности. Данный доклад подтвердил, что количество отчужденной за невыплаты недвижимости в течении третьего квартала неуклонно росло.
На момент проведения изучения 28,1% от всей недвижимости, продаваемой, являлось недвижимостью, отчужденной за невыплаты. 34,1% от недвижимости, продаваемой в этом квартале и 34,5% от удачно осуждённых за квартал сделок, кроме этого составила конфискованная кредиторами собственность.
Ниже приведен перечень районов, в особенности пострадавших от ипотечного кризиса.
1. Район Baldwin Township, где 50% домов, продаваемых в Октябре 2008 года, и 63% домов, продаваемых В первую очередь года составили дома отчужденные за невыплаты.
2. Lexington, в котором 53,8% домов, продаваемых в октябре 2008 года составила собственность, отчужденная за невыплаты. 28,6% домов продаваемых В первую очередь года, кроме этого была реализована посредством маленьких продаж.
3. Spring Lake Park, где число отчужденных домов, продаваемых в октябре, и число отчужденных домов, продаваемых в этом году, составил 60,5% и 40% соответственно.
Аарон Дикинсон говорит, что обстановка в этих районах, быть может, стабилизируется в ближайшее время, но другие районы ожидает еще больше неприятностей. «Цены в местах с самым большим процентом маленьких продаж так очень сильно упали по причине того, что кризис начался в том месте в начале повышения цен. Быть может, они на данный момент находятся у ценового дна», – говорит он. «Фактически во всех частях города было отмечено увеличение количества маленьких продаж в течение последних шести месяцев, что обосновывает наличие спроса на объекты недвижимости».
«Сделки, заключенные в городах-близнецах в течение следующих двух-трех месяцев окажутся самые выгодными», – говорит господин Дикинсон. «направляться учитывать количество продаваемой отчужденной собственности, и наступление сезона традиционно не сильный спроса. В долговременной возможности нынешние тенденции сохранятся», – додаёт он.
Оценка риска инвесторов
В середине ноября госслужащие городов-близнецов заявили, что в них пройдет First Look Program, это пробная программа, направленная на сокращение количества отчуждений за невыплаты. Предполагается дать городу выкупать недвижимость перед тем, как она будет выставлена на открытый рынок. Недвижимость Миннеаполиса будет выкуплена Greater Metropolitan Housing Corporation, а недвижимость Сент-Пола – Dayton s Bluff Housing Neighborhood Services.
Обе эти компании – некоммерческие организации.
Много отчужденной собственности на рынке есть следствием неудач инвесторов, как утверждает Аарон Дикинсон. «Многие инвесторы в момент пика рынка поняли, что они не смогут выкупить купленную ими недвижимость по возросшим стоимостям. И исходя из этого допустили отчуждение собственной недвижимости, что сильнейшим образом сказалось на стоимостях – они упали на 30% и более».
В октябре средняя удельная стоиость объекта недвижимости в городах-близнецах составила $180 тыс. – первый спад уровня стоимостей с 2006 года составил 21%. Недвижимость, реализованную в том месте, возможно поделить на две категории. Отчужденная собственность, цена на которую составляла приблизительно $170 тыс. в третьем квартале 2006 года и упала до $150 тыс. в третьем квартале 2008-го.
И недвижимость, предложенную простыми продавцами. Цена на объекты данного типа собственности упала со среднего уровня в $235 тыс. в третьем квартале 2006 года до $226 тыс. в третьем квартале 2008-го.
Это может принести большую пользу определенным клиентам. Господин Дикинсон утверждает: «В связи с текущей обстановкой на рынке недвижимости тут существуют прекрасные инвестиционные возможности. Но инвесторы должны сами приехать в Миннеаполис и заметить все собственными глазами перед тем, как решить, стоит ли инвестировать собственные деньги, и в случае если да, то – в какие конкретно объекты?
направляться лично убедиться, что ты вкладываешь деньги в то, что необходимо».
Город, в который возможно влюбиться
писательница и Артистка Кортни Маклин в первый раз приехала в Миннеаполис в 2006 году и была так поражена его красотой, что скоро перебралась ко мне из Нью-Йорка. «Я посетила Minnesota Fringe Festival и влюбилась в данный город», – говорит г-жа Маклин. – Появлявшись тут, я сразу же познакомилась с громадным числом деятелей мастерства, чем за всю мою жизнь в Нью-Йорке. Я думаю, тут несложнее управляться с мелкими театрами, тут значительно легче трудиться и ничего на тебя не давит. Не то что в Нью-Йорке».
Кортни Маклин поведала о велосипедных дорожках, проложенных по всему городу. Среди них она особенно выделяет 10,5-километровую Midtown Greenway, которой пользуются не только велосипедисты, но и бегуны. Среди основных преимуществ городов-близнецов г-жа Маклин выделяет развитую культурную инфраструктуру: театры, концертные залы, центральную библиотеку Миннеаполиса (которая, она утвержает, что есть «превосходным произведением архитектуры») и торговый комплекс Midtown Global Market, узнаваемый на всю Америку.
Так же Кортни Маклин отмечает процветающие районы кондоминиумов, бум на каковые, по словам Аарона Дикинсона, начался во второй половине девяностых годов. «В городах-ближайших пригородах и близнецах показалась необходимость перестройки отдельных домов в кондоминиумы», – говорит господин Дикинсон. «Вследствие этого на время процесса перепланировки жилья много ранее выставленной для сдачи в аренду собственности прекратили сдавать, а учитывая растущее количество людей, выселенных из собственных домов по обстоятельству неосуществимости оплатить долгосрочный кредит, показался усиленный спрос на любое дешёвое для съема жилье».
Быть может, вследствие этого повысится арендная плата по всему городу, которая, согласно точки зрения Кортни Маклин, значительно ниже, чем в Нью-Йорке. «Я плачу $625 в месяц за громадную квартиру с одной спальней, которая находится всего в двух кварталах от центра», – говорит она. «Я живу на расстоянии пешей прогулки от всего увлекательного в этом городе, а арендная плата – очень низкая».
Несомненно, зимы тут и правда жёсткие, но, если судить по словам Кортни Маклин, имеется и хорошая сторона. «В то время, когда приходит весна, целый город выходит гулять на улицы – и это замечательно», говорит она. «Весна, осень и лето с лихвой окупают все неудобства зимы».
Создатель: Allison Landa (портал NuWireInvestor)
Перевод: Николай Стрельников
