Год «бакса»: покупка недвижимости в сша за наличный расчет

Год "бакса": покупка недвижимости в сша за наличный расчет

Независимо от состояния глобальной экономики и текущей ситуации на рынках недвижимости кое-какие люди все же находят методы обогатиться. Принимая к сведенью то, как не легко на данный момент взять кредит, больше всего шансов нажить капитал – у клиентов за наличный расчет.

Тогда как большая часть инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость ожидают более приемлемых условий кредитования, те, у кого имеется хватает средств на оплату собственных приобретений, сходятся во мнении, что рынок в полной мере отвечает их требованиям.

Исторически сложилось так, что рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, неизменно порождавший большое количество кредиторов, готовых соревноваться за право дать заем, всецело истощился к концу 2007 года. Вправду, за первые девять месяцев 2008-го были секьюритизированы (см. прим. 1) коммерческие займы на сумму всего $12,2 млрд, это самый низкий показатель за последние десять лет, согласно данным информационной компании Commercial Real Estate Direct.

Вследствие этого институциональные инвесторы (см. прим. 2) и инвесторы в коммерческую недвижимость начали прибегать к помощи других займодавцев, другими словами обращаться к сберегательным и кредитным банкам.

Но многие банки требуют больших взносов, иногда запрашивая предоплату в размере 30% от суммы залога, перед тем как по большому счету разглядеть заявку на предоставление кредита. Другие требуют от девелоперов заключение контрактов предварительной аренды на солидную часть (в большинстве случаев на 70% площади) сдаваемой в наем жилой, коммерческой либо офисной недвижимости, перед тем как они начнут финансирование.

Кроме того в случае если все эти условия соблюдены, кредиторы очень редко предоставляют займы на сумму, превышающую 65% от цены недвижимости. Добавьте высокие короткое время и процентные ставки погашения кредита, и вы получите формулу среды, враждебной кредитованию.

Таков рынок первичного жилья в Соединенных Штатах с 2003 года. Любой, чья кредитная история хоть на йоту отличается от совершенной, найдёт, что взять кредит – очень сложно, а иногда попросту нереально. И, конечно, стоит забыть о кредите на удачных условиях.

Обогащение за наличные

Хоть многим инвесторам и нужно будет подождать перед тем, как ситуация стабилизируется, те из них, у кого на руках имеется наличность, смогут обогатиться в Америке первичного жилья. На этом рынке клиент за наличный расчет имеет все шансы купить фактически любую недвижимость, от отчужденного за невыплаты домика, до убыточных гипермаркетов, был бы лишь хозяин, отчаянно желающий реализовать собственную собственность.

Продавцы в курсе, как сложно на данный момент взять заем, и в случае если уж займодавец не доверяет клиенту так, дабы дать ему кредит, то продавец вряд ли будет затевать сделку только после этого, дабы позже заметить, как она не прошла на половине пути. Но, трудясь с человеком, берущим недвижимость за наличный расчет, продавец неизменно не сомневается в том, что у того найдется хватает средств.

Существуют кроме этого и другие факторы, каковые говорят в пользу приобретения недвижимости за наличный расчет. Срок заключения сделки по продаже жилья с клиентом, что испытывает недостаток в финансировании, в большинстве случаев образовывает 30–45 дней. При же с клиентом за наличный расчет, готовым поставить собственную подпись в нужном месте и выписать чек на полную сумму приобретения, продавцу не требуется тревожиться о непредвиденных событиях, каковые смогут появиться при работе с заемщиком.

Это особенно актуально при с заемщиком, взявшим предварительное одобрение на предоставление кредита, поскольку ему смогут неожиданно отказать в займе, в случае если изменится его денежное положение либо сведения, сказанные им, окажутся недостоверными.

Кроме этого в столь нестабильных экономических условиях возможно столкнуться с трудностями в определении рыночной цене недвижимости. Ввиду этого займодатель может неожиданно поменять размер первого взноса для клиента либо попросить продавца дать запрашиваемую цену, соответствующую оценочной стоимости недвижимости. Все эти затруднения, не появляющиеся при покупке за наличный расчет, существенно тормозят процесс заключения сделки.

Приобретение недвижимости за наличность убеждает продавца в серьезности намерений клиента. Это особенно принципиально важно, в случае если речь заходит о собственности, находящейся во владении банков. Сама мысль аукциона предполагает, что кое-какие из людей делающих ставки вовсе не планируют покупать лот.

В прошлом многие банки довольно часто сталкивались с тем, что инвесторы делали ставки в один момент на большое количество объектов недвижимости, собираясь приобрести только те лоты, каковые им удастся победить по самая выгодной цене. Вследствие этого печального опыта многие банки сейчас значительно чаще отклоняют предложения инвесторов, в чьей благонадежности они сомневаются.

Обладание же наличным капиталом говорит в пользу клиента и есть гарантией того, что он располагает средствами, нужными для приобретения объекта недвижимости. Лишь по данной причине на многих перечнях недвижимости, продаваемой банками, стоит гриф «приобретение лишь за наличный расчет».

Не смотря на то, что наличный капитал в кармане клиента не свидетельствует, что продавец его возьмёт в собственные руки, это придает последнему уверенность в успешном завершении сделки. Значимость таковой уверенности не легко переоценить, поскольку важный продавец не начнёт начинать торги, не будучи уверенный в их успешном финале. Но перед тем как эскроу (см. прим. 3) не вступит в силу, а чек не будет оплачен, существует миллион обстоятельств, по которым сделка может не состояться.

Это может вылиться в изрядные штрафы и судебные процессы либо вынудит продавца отказаться от продажи объекта недвижимости.

Чтобы не было головной боли, нарушенных потерь и планов от обесценивания недвижимости многие продавцы с удовольствием принимают менее щедрое предложение клиента за наличный расчет, а не более удачное для них предложение клиента, нуждающегося в дополнительном финансировании.

Ограничения

Клиенты за наличный расчет, несомненно, будут пребывать в самоё выгодном положении до восстановления мирового рынка недвижимости, которое ожидается в конце 2009 года, в случае если и не 2010-го. Им предоставляется возможность приобретения недвижимости по существенно снизившимся из-за кризиса стоимостям, и приобретение эта будет происходить в условиях практически полного отсутствия борьбы со стороны инвесторов, которым нужно секьюритизировать собственные займы. Но, не обращая внимания на эти хорошие моменты, существует и последовательность ограничений, о которых направляться знать клиентам за наличный расчет.

Во-первых, многие инвесторы, традиционно вкладывавшие собственные деньги в акции, на данный момент выводят собственные средства в отыскивании более стабильных и долговременных механизмов инвестирования, таких как вложение в недвижимость. Не обращая внимания на то что несколько классических соперников (заемщиков) и покинула рынок, вторая может прийти ей на смену, поскольку люди, инвестировавшие средства в акции, уже осознали, какую прибыль смогут принести им солидные суммы денег в этом сегменте рынка.

Вторым ограничением есть склад ума некоторых продавцов. Не обращая внимания на низкий уровень спроса и поредевшие последовательности клиентов, многие продавцы отказываются принимать тот факт, что запрашиваемые стоимости на данный момент существенно ниже завышенных стоимостей прошлых лет. Вместо того дабы принимать низкие стоимости, объективно требуемые рынком и традиционно запрашиваемые клиентом за наличный расчет, продавцы снимают с продажи объекты недвижимости либо настаивают на собственных стоимостях несмотря на то, что им, быть может, не удастся реализовать собственную собственность в течение двух-трех лет.

Создатель: Nellie Day (портал NuWireInvestor)

Перевод: Николай Стрельников

Примечания переводчика

1. Секьюритизация (от англ. securities – акции) – денежный термин, обозначающий одну из форм привлечения финансирования методом выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные финансовые потоки (к примеру, портфель ипотечных кредитов, лизинговые активы, коммерческая недвижимость, генерирующая стабильный рентный доход и т. д.).

2. Институциональный инвестор – (от англ. institutional investor) – юрлицо, выступающее в роли держателя денежных средств (в виде взносов, паев) и осуществляющее их вложение в акции, недвижимое имущество с целью извлечения прибыли.

3. Эскроу – договор, соглашение либо другой документ, что находится на хранении у третьего лица и начинает действовать лишь при исполнении определенного условия.

У нас 10 процентов годовых в долларах США, а в Сбербанке меньше 2 процентов.

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: