Главные вопросы иностранного инвестора в нью-йорке
Лучшие города для инвестиций в недвижимость, самые «тёплые» рынки для интернациональных клиентов, самые конкурентоспособные и перспективные мегаполисы… Нью-Йорк постоянно занимает первые места в глобальных рейтингах. Ко мне стекается капитал со всех стран – от Австралии до России, от Бразилии до Китая. Город на Гудзоне радушно принимает всех инвесторов – и всех заставляет функционировать по своим правилам. Каким?
Говорит лицензированный риэлтор Ирина Балуева, представитель The Serhant Team, Nest Seekers International.
Город Нью-Йорк на интернациональном уровне считается хорошим местом для инвестиций в недвижимость? Из-за чего?
Недвижимость Нью-Йорка – стабильная и надёжная инвестиция. Это общепризнанный факт. Недавний отчет Knight Frank Wealth 2017, основываясь на таких факторах, как экономическая среда, качество жизни и политический климат, признает Нью-Йорк одним из лучших рынков недвижимости в мире.
В рейтинге городов с самой дорогой недвижимостью Нью-Йорк стоит на шестом месте по окончании Лондона, Гонконга и Парижа. Город завлекает инвесторов со всех стран.
За последние пара лет зарубежные инвестиции в американскую недвижимость, в частности в недвижимость Нью-Йорка, существенно возросли. Ожидается, что эта тенденция сохранится.
Как зарубежные инвесторы получают на недвижимости Нью-Йорка?
В зависимости от целей – сохранить капитал, приобретая пассивный доход, либо максимально его расширить в сжатые сроки – выбирается стратегия.
В случае если вашей основной задачей есть сохранение капитала, то лучший выбор – это недвижимость рядом с Центральным парком. Зарубежные инвесторы вкладывают в такие квартиры миллионы долларов не для собственного проживания а также не для сдачи в аренду, а просто для накопления.
В случае если же вы желаете максимально приумножить активы, ищите развивающиеся районы, где улучшается уровень качества судьбы и скоро увеличиваются цены на недвижимость. К примеру, если вы на данный момент купите недвижимость в Гарлеме либо Ист-Виллидж, то через пять лет удвоите собственные инвестиции. В Бруклине в определенных районах – утроите.
есть ли Бруклин лучшим местом для сохранения капитала? Я еще не знаю. Но знаю совершенно верно, что Центральный парк некуда не убежит и постоянно найдутся люди, готовые заплатить вам премиальную цену за видовую квартиру.
Кроме этого в Нью-Йорке возможно инвестировать в маленькие дома на две-четыре-шесть семей. Большая часть из них строились в далеком прошлом и нуждаются в ремонте. Стратегия следующая: ищем недооцененный объект, ремонтируем, реализовываем с пользой либо сдаем в аренду.
Мы этим удачно занимается в течении последних десяти лет.
К примеру, в 2016 году мы приобрели дом на две семьи в Бруклине за $900 тыс. Положили $350 тыс. в ремонт. Спустя 11 месяцев (в ноябре 2017 года) выставили на продажу, и практически за сутки до Нового года мы подписали договор на $1,82 млн.
Кстати, клиент, что купил отечественный дом, – инвестор. У него нет времени на ремонт, исходя из этого он приобрел отреставрированный объект и доверил отечественной команде управление недвижимостью.
Еще один весьма увлекательный вариант инвестиций – приобретение новостройки на начальном этапе. Строительство многоквартирных домов в Нью-Йорке продолжается около двух лет, и застройщики стремятся реализовать определенную часть квартир еще на начальных этапах строительства для обеспечения нужного финансирования. Соответственно, клиенты смогут рассчитывать на особенно привлекательные ценовые условия. По окончании сдачи в эксплуатацию цены увеличиваются на 20-40%.
Это прибыльный бизнес, но нужно учитывать риски – пристально контролировать застройщика и просматривать условия, написанные небольшим шрифтом.
Кроме этого в Нью-Йорке возможно купить квартиру, уже сданную в аренду. Это комфортно, по причине того, что разрешает оценить финансовый поток и сразу же приобретать пассивный доход. Но в этом случае очень принципиально важно подробно изучить условия контракта с арендатором.
Убедитесь, что он платит адекватную цену.
На вторичном рынке довольно часто видятся квартиры со стабилизированной и контролируемой арендой. Для инвестора это значит, что государство ограничивает процент, на что вы сможете расширить арендную плату.
Одна моя знакомая снимает трехкомнатную квартиру со стабилизированной рентой в Бруклине за $1100. Наряду с этим ее соседи по лестничной площадке платят за такие же квартиры $2750 в месяц.
Контролируемая аренда – это по большому счету пожизненный золотой билет! Таких объектов мало, меньше 2%. Но условия для арендаторов в том месте фантастические. Приведу пример: 80-летний дед по имени Арнольд снимает квартиру на 110 кв. м в самом сердце Манхеттена за $331.
Рыночная цена аренды аналогичной квартиры в этом районе уже около $7000 в месяц. И, как дед Арнольд сообщил журналистам, он несобирается умирать, по причине того, что у него имеется квартира с контролируемой арендой.
Какой суммой нужно располагать, дабы инвестировать в Нью-Йорке?
Цена недвижимости в Нью-Йорке, которая будет приносить стабильный доход от аренды, начинается от $500 тыс.
Как возможно оформить недвижимость в собственность?
Стать хозяином квартиры либо дома в Нью-Йорке может как частное, так и юрлицо, создать которое возможно всего за один сутки. Кроме этого обладать недвижимостью может доверительный траст. В этом случае соблюдается полная конфиденциальность ваших инвестиций.
В случае если недвижимость оформлена на юрлицо, появляются большие возможность и налоговые льготы списать многие затраты, которые связаны с владением (налог на недвижимость, затраты на обслуживание, на ремонтные работы, на страховку, на проценты по ипотечному кредиту). Кроме этого возможно списывать определенную сумму за амортизацию.
Так правительство формирует условия для привлечения денег из-за открытия и рубежа чужестранцами бизнеса на территории США.
Какие конкретно у меня будут затраты как у обладателя недвижимости в Нью-Йорке?
Как обладателю объекта недвижимости в Соединенных Штатах вам нужно будет платить налоги на недвижимость, общие сборы и коммунальные платежи.
При в то время, когда строение полностью в собственности одному обладателю, неспециализированных сборов платить не нужно, поскольку в таких зданиях нет общественных мест.
При с новостройками брокеры имеют возможность отыскать варианты с освобождением от налогов (tax abatement) на 15-20 лет.
Дает ли приобретение недвижимости в Соединенных Штатах право взять вид на жительство либо гражданство?
Приобретение недвижимости не предоставляет чужестранцу право на получение green card. Но существуют программы по привлечению инвестиций в экономику США, по условиям которых возможно инвестировать в новый либо уже трудящийся бизнес, создать рабочие места и оформить визу EB-5 либо L1.
К примеру, проект Hudson Yards – новое сердце Нью-Йорка. Громадный комплекс будет включать в себя 1,6 млн кв. м коммерческого и жилого пространства, современные офисные башни, более 100 магазинов, а также первый нью-йоркский Neiman Marcus, коллекцию ресторанов от шеф-повара Томаса Келлера, художественный центр, общеобразовательную школу, шикарный отель на 200 номеров, 1900 резиденций и парковочных 4000 мест для продажи и аренды.
Для получения green card нужно инвестировать в Hudson Yards от $500 тыс. Эти деньги будут всецело возвращены вам с дополнительной выплатой 0,5% годовых через три-пять лет по окончании старта участия в проекте.
Возможно ли забрать кредит на приобретение недвижимости в Нью-Йорке, не являясь резидентом либо гражданином США?
Само собой разумеется. Финансирование – главной инструмент успешного инвестирования. С его помощью возможно существенно расширить доходность собственных средств.
Допустим, инвестор вкладывает $1 млн в приобретение квартиры и приобретает прибыль от аренды одного объекта. В случае если же он заберёт в банке еще 50% данной суммы, то сможет, положив те же деньги, иметь доход уже с двух квартир.
Кредитование кроме этого разрешает инвесторам применять налоговые льготы – все проценты по ипотекам вычитаются при аренды недвижимости.
Мы трудимся с несколькими банками, удачно финансирующими зарубежных клиентов. Обычные условия получения кредита для нерезидента США на данный момент такие:
- ипотечные ставки – от 5%
- минимальный начальный платеж – 40%
- ипотека по двум документам: загранпаспорту и действующей визе (+ справки)
Но не следует забывать, что, завлекая заемные средства, вы увеличиваете затраты на сделку. В Нью-Йорке действует ипотечный налог – 2% от суммы кредита.
Какие конкретно дополнительные затраты будут у клиента недвижимость в Нью-Йорке?
Затраты клиента в Нью-Йорке могут быть около 1-6% от цены объекта. Они включают в себя налоги на недвижимость (федеральные, налоги города и налоги штата), услуги адвоката и титульное страхование. Эти затраты должны быть оплачены до либо в момент закрытия сделки.
Рабочую группу брокера в сделках купли-продажи постоянно платит продавец недвижимости.
Как изменятся цены на недвижимость Нью-Йорка в ближайшие десять лет?
Никто не имеет возможности с точностью угадать будущее. Но в случае если мы посмотрим график цен на недвижимость в Нью-Йорке за последние 100 лет, то заметим, что они становятся выше и выше каждое десятилетие.
Это статья из книги Экскурсовод на жительство – 2018. Задавайте вопросы на выставках по зарубежной недвижимости.
