Германия для начинающих инвесторов: что, где и почем?
О стабильности германского рынка недвижимости слышал, пожалуй, любой. За всю историю наблюдений тут ни разу не было зарегистрировано падения стоимостей. О стремительном подорожании речь не идет, но с каждым годом местные дома и квартиры прибавляют к цене 1-3% независимо от политических и финансовый кризисов.
Возможно исходя из этого, начинающие российские инвесторы и бывших советских республик прежде всего обращают внимание именно на Германию…
Очередной вебинар в ходе проекта Workshop от Prian.ru с успехом прошел 20 ноября 2014 года. Большое внимание на нем было уделено рынку недвижимости Германии. Итак, все самое ответственное об инвестициях, прибыльности и самый востребованных типах недвижимости поведал директор компании BMG Invest GmbH Михаил Храпкин.
Портал Prian.ru систематично проводит вебинары и семинары с специалистами рынка. В случае если желаете определить больше о жизни инедвижимости за границей, регистрируйтесь на отечественный следующий вебинар «Итоги 2014 – Предложения 2015», что состоится 11 декабря!
Притягательное постоянство
— Возможно выделить пара качеств, благодаря которым местный рынок остается устойчивым: в стране представлено громадное разнообразие недвижимости от элитной до экономного класса; любой чужестранец может купить тот либо другой объект без ограничений; кредитование доступно для зарубежных клиентов на тех же условиях, что и для немцев (2,5-3% годовых на 10 лет). И самое ответственное, рынок все еще остается недооцененным, другими словами, не только в кратковременной, но и в долговременной возможности стоимостям имеется куда расти.
Самым удачным вложением я считаю приобретение апартаментов и многоквартирных домов. Это самый стабильный сегмент с высокой доходностью.
Порог входа на рынок начинается от €20 000. На эту сумму возможно купить квартиру экономного класса площадью от 30-35 кв.м, с арендатором в успешном районе одного из германских городов средней величины (население 300-500 тыс.), таких как Эссен, Дортмунд, Дуйсбург, Бохум. Ежегодный доход от таковой недвижимости образовывает в среднем 5-7%, а в некоторых случаях кроме того 7-11%.
Приобретение жилья с возможностью сдачи в аренду в Германии неизменно выгодно. В стране 59% местных обитателей предпочитают как раз снимать, а не брать жилье.
Наряду с этим дополнительные затраты на ваш объект недвижимости будут малы. Единоразовый налог на нотариальные издержки и покупку составляют около 10% от суммы сделки. А услуги управляющей компании стоят около €25 в месяц.
Чистая прибыль с квартиры ценой в €20 000 составит от €700 в год. Налоги имеется, но они минимальны. Кроме этого имеется двусторонняя договоренность между РФи Германией, за счет чего упрощен процесс налогообложения.
Особенности рынка
В Германии возможно выделить три максимально привлекательных с позиций инвестирования региона — Саксония, Север Бремерхафен, Северный Рейн-Вестфалия. Это самый густонаселенный район Европы с прекрасно развитой инфраструктурой, громадным числом выставочных площадок и предприятий. На него приходится 27% от всех инвестиций в Германии.
Рентабельность недвижимости тут образовывает около 10%. В Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе и Мюнхене недвижимость очень дорогая, и высокой рентабельности тут нет – не более 3%.
У кого-то может появиться вопрос, откуда же берутся объекты на продажу, если они так прибыльны, для чего хозяева от них избавляются? Все легко. Реализовывают сами немцы, каковые по тем либо иным обстоятельствам испытывают денежные сложности.
Дело в том, что 60% жилья в Германии реализуется на внутреннем рынке. Немцы деятельно пользуются банковским кредитованием. Они приобретают суммы равные 100-110% от кадастровой цены жилья на 10-15 лет, но в случае если хозяин не известно почему делается не в состоянии делать ежемесячные выплаты по кредиту, он должен реализовать квартиру, дабы закрыть задолженность.
Кстати, при срочнойпродажи, возможно рассчитывать на маленькую скидку.
Настоящие возможности
Инвесторов возможно поделить на две категории: опытные и начинающие. Количество начинающих игроков на рынке сейчас увеличилось. Опыта вложений у них мало, и денежные возможности обычно малы. Порог входа на рынок — от €20 000, а оптимальной начальной суммой для инвестирования я бы назвал €100 000. Причем советовал бы купить на эти средства несколько квартиру, а три-четыре.
Я постоянно советую не спешить с вложениями, лучше сперва забрать один-два объекта, на их примере определить процесс оформления недвижимости в собственность (занимает около 2-3 месяцев), взглянуть, как комфортно вы ощущаете себя на рынке,и лишь затем продолжать.
Говоря об инвестициях, стоит раздельно выделить коммерческие объекты. Они принципиально отличаются от жилых, поскольку тут очень многое зависит от площади недвижимости. Риск имеется при покупке маленьких объектов, таких как парикмахерские, кафе, конторы, магазины. Профиль предприятия не ответствен – риски однообразны. В случае если текущий арендатор примет решение поменять помещение, то будет сложно отыскать другого, с такой же спецификой работы, и это займет большое количество времени.
В случае если же подобного арендатора не найдется, то нужно будет перестраивать помещение, а это потребует важных вложений.Выгодно брать коммерческую недвижимость громадной площади и с надежными арендаторами (узнаваемые торговые марки, национальные организации), которая, конечно, стоит дорого.
Начинающим несложнее всего инвестировать в жилую недвижимость. Процедура приобретения квартиры либо многоквартирного дома ясна -здесь происходит лишь смена обладателя и, при необходимости, легко отыскать нового арендатора. Само собой разумеется, тут также имеется дополнительные затраты.
К примеру, при владении многоквартирным домом необходимо выплачивать отчисления по капитальному ремонту, а вот при с квартирой это не обязательно – ответ платить либо нет принимается самостоятельно. Так же не существует которых рекомендуют правил по проведению ремонта, реконструкции и без того потом.
Тонкости управления
Недвижимостью возможно заниматься самостоятельно либо воспользоваться услугами управляющей компании. При ее выборе, дабы не совершить ошибку, обратите внимание на срок нахождения компании на рынке, количество управляемых ею объектов (чем больше, тем лучше), локальность их размещения (должны быть в шаговой доступности), лояльность к клиентам, наличие современного програмного обеспечения, страховка и профессионализм подрядчиков.
Для русскоязычных собственников громадное значение имеет наличие отчетности на русском и русскоязычных сотрудников в управляющей компании. Кроме этого не следует забывать о стоимости одолжений. В случае если в организации просят менее €20 за объект, то необходимо задуматься.
При сотрудничества с хорошей управляющей компаний, хозяину по большому счету не нужно будет заниматься недвижимостью и взаимодействовать с арендатором. Наряду с этим интересы владельца и арендатора одинаково защищены германскими законами. В случае если вы захотите выселить съемщика и, к примеру, сами въехать в жилье, вы должны за три месяца по особой форме написать уведомление об этом.
Единственная обстоятельство, по которой вы имеете возможность односторонне расторгнуть соглашение с арендатором, – это неуплата.В случае если же он сам захотел переехать, то обязан официально оповестить вас об этом за те же три месяца.
P.S. О возможностях
Падения цен на недвижимость, как не было, так и не ожидается. В ближайщее время возможно рассчитывать на маленький прирост от 1,5% до 3% годовых. В случае, если вы желаете инвестировать и получить не на сдаче объекта в аренду, а на последующей его перепродаже, то это должны быть долговременные инвестиции.
Рассчитывайте на срок от 5 до 12 лет. За это время цена объекта в среднем прибавит 20-30%.
Блиц-вопросы из чата вебинара
Во какое количество обойдутся дополнительные затраты на приобретения недвижимости?
В Германии они составляют приблизительно 10% от суммы сделки.
какое количество стоят услуги риэлтора?
Услуги риэлторской компании входят в цена сделки. При работе с отечественной компанией клиент дополнительно не платит ни за что, не считая отеля и самолета.
Какие конкретно в Германии налоги на недвижимость?
Налога на собственность как такового нет. Имеется ежемесячные коммунальные платежи. За маленькую квартиру (30-40 кв.м.) — €150 в месяц.
В случае если хотитет увидеть и услышать полный рассказ об инвестициях в германскую, и болгарскую, латвийскую, финскую, португальскую и французскую недвижимость от первого лица, имеете возможность сделать это на отечественном канале PrianTV на YouTube.
Подготовила Екатерина Холодова
Фото: Алексей Коновалов
