Гарантированный доход: как зарабатывать на недвижимости 10% годовых?
Программами фиксированной доходности на данный момент никого не поразишь – приобрел квартиру, дал в управление и стабильно приобретаешь собственный процент. Но в случае если западные компании гордо заявляют о 3-5% прибыли, то на Востоке возможно получить в два раза больше. В этом материале мы поведаем про азиатскую бизнес-модель – «недвижимость с гарантированным доходом».
Prian.ru обратился к большому застройщику New Nordic Group – компания уже выстроила и реализовала по данной схеме десятки комплексов в Таиланде, Индонезии и других государствах Азии, – дабы разобраться, что именно предлагается инвесторам и как формируется такая высокая прибыль.
Сущность схемы
Инвестор берёт квартиру на любой стадии – котлована, строительства, готовую – и согласно соглашению отдает ее в управление. Застройщик наряду с этим и есть управляющей компанией, он делает обязанности по обслуживанию комплекса, привлечению арендаторов и решает все эксплуатационные вопросы.
В соглашении с управляющим прописано, что хозяин гарантированно приобретает 10% от цены недвижимости в год. Выплаты происходят каждый месяц, в валюте. Прибыль не зависит от того, как удачно сдавалась его квартира в аренду в конкретный период времени.
Причем, в случае если инвестор берёт строящийся объект, что будет сдан туристам лишь через год-два, то он все равно начинает приобретать прибыль с первого месяца по окончании внесения всей платы за недвижимость.
«New Nordic Group – большая норвежская компания, основанная в Таиланде в 2000 году. Мы одновременно и застройщик, и управляющий, и туроператор, что сотрудничает с китайскими, русскими и европейскими туристическими агентствами, – говорит Владислав Таничев, офпред компании в Российской Федерации.
– Такая структура разрешает нам действенно руководить всеми отечественными комплексами в Таиланде, Индонезии и других государствах Азии. А их уже практически 80. Отечественные апарт-отели неизменно заполнены туристами, из неспециализированного оборота компании мы можем обеспечить доход новому клиенту, чья квартира еще не сдается в аренду.
Для инвестора – это всецело пассивный доход. Хозяину не нужно будет беспокоиться, имеется у него гости либо нет. Не нужно разбираться с проблемами.
В случае если туристы что-то сломают в квартире, мы все починим, обладатель кроме того не определит об этом».
Правовая база
При заключении сделки подписываются два соглашения. Первый – купли-продажи.
Обратите внимание: в азиатских государствах распространены две формы собственности на недвижимость – freehold (полная собственность) и leasehold (долговременная аренда). К примеру, в Таиланде застройщик в праве реализовывать чужестранцам в полную собственность до 49% апартаментов в каждом комплексе, оставшиеся – лишь в долговременную аренду на 30 лет с правом двукратного продления, т.е. практически на 90 лет.
«Не следует опасаться соглашений leasehold. Схема надёжна, многократно проверена на практике, подобные условия действуют, к примеру, в Великобритании и Арабских Эмиратах, – отмечает Владислав Таничев. – В случае если же вы желаете купить объект на правах freehold, то нужно выбирать из тех комплексов, где такая возможность имеется».
Второй контракт – на управление недвижимостью – содержится по желанию. Хозяин может сам пользоваться приобретённой квартирой либо дать ее в арендную программу.
В случае если инвестор выбирает второй вариант, то на время действия контракта он не сможет жить в квартире. Но приобретает право выбрать для отдыха апартаменты в любом из комплексов New Nordic Group в мире со скидкой 20%.
Соглашение на управление содержится на 10 лет с правом продления. Причем хозяин может расторгнуть его в любую секунду, а управляющий отказаться от своих обязанностей не в праве.
Порог входа
Цены на квартиры в Паттайе и Самуи стартуют от $85-87 тыс., на Пхукете – от $93-95 тыс., на Бали – от $119 тыс.
За эти деньги вы получите студию, площадью 25-35 кв. м, с мебелью и встроенной техникой, расположенную в популярном курортном районе, в новом комплексе с развитой инфраструктурой – бассейны, рестораны, СПА-центры, гольф-поля, фитнес-залы, охрана, консьерж и т.п.
«У нас имеется комплексы в Паттайе, Пхукете, Самуи, Чумпоне, Бали, в ближайшее время запускаем еще два проекта в Вьетнаме и Камбодже. Самый дорогой объект на данный момент стоит $420 тыс. Это роскошные 100-метровые апартаменты с громадными террасами, – додаёт Владислав Таничев. – До тех пор пока можем предложить для приобретения лишь разные виды квартир, но планируем разработать проект, где будут виллы и таунхаусы».
Строящиеся апартаменты возможно брать в рассрочку. Сперва вносится 35% от цены объекта, после этого, по мере завершения разных строительных этапов, – 20%, 15%, 20% и 10%. За рассрочку платежа застройщик проценты не берет.
«Период строительства жилого комплекса в Таиланде – один-два года. Задержек не бывает, и вот из-за чего, — говорит эксперт. – У каждого застройщика имеется два поручителя, на квитанциях которых замораживается сумма, нужная для завершения проекта. В случае если не известно почему у компании кончаются деньги, то подключаются комплекс и поручители достраивается за их счет.
Плюс, климат. В том месте же строят круглый год».
При планировании бюджета стоит учесть и дополнительные затраты по сделке:
- 3,15% от цены объекта – национальный налог на переход права собственности (правильнее, это только 50% налога, вторые 50% оплачивает застройщик);
- $250-300 – установка счетчиков электричества и воды;
- 500 батов (около $15) за кв.м – сбор за капитальный ремонт, платится один раз при покупке, в последующем ремонт строения осуществляется из этого фонда.
Доходность
В соглашении прописывается фиксированная ставка доходности – 10% от цены недвижимости в год. Эту сумму управляющий обязуется выплатить инвестору независимо от того, как будет сдаваться в аренду его квартира.
«Условия смогут варьироваться в зависимости от проекта. К примеру, в комплексе на Бали предлагается доходность 9%, но в том месте выплаты идут в долларах, что может заинтересовать часть инвесторов. В Таиланде доход начисляется в батах, – отмечает Владислав Таничев.
– Меня довольно часто задают вопросы: что удачнее, приобрести три квартиры за $100 тыс. либо одну за $300 тыс.? С позиций прописанного в контракте процента, отличия нет. Собственники полностью всех апартаментов приобретают гарантированные соглашением деньги.
Но из-за дополнительных затрат на протяжении сделки получается, что одна более дорогая квартира удачнее, т.к. в этом случае вы только один раз заплатите за капремонт и счётчики».
У обладателя квартиры будут кроме этого регулярные затраты. Действительно, в Таиланде они относительно малы. Тут, в отличие от большинства государств Европы, нет ежегодного налога не недвижимость.
По сути, хозяину нужно платить лишь сбор и квартплату за кабельное телевидение – в сумме за квартиру получается не более $50 в месяц.
Кроме этого в большинстве случаев доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом. Но в случае если апартаменты находятся в управлении, то данный налог оплачивает компания, а инвестор приобретает оговоренный в контракте процент.
Выход из инвестиции
Через десятилетие, в то время, когда закончится воздействие контракта с управляющим, у инвестора имеется два пути.
- Продолжить контракт на новый срок и получать гарантированную прибыль.
- Пользоваться квартирой самостоятельно. В этом случае управляющий обязуется за собственный счет сделать косметический ремонт и передать недвижимость хозяину в хорошем состоянии.
Причем, в контракте не прописано никаких ограничений на продажу объекта. В случае если инвестор захочет, он в любую секунду может реализовать собственную квартиру на вторичном рынке.
Конторы компании New Nordic Group в Российской Федерации:
Москва, Нордстар Тауэр, ул. Беговая, д. 3, стр. 1
Тел.: 8 800 777 09 37; 8 812 90 33 22 4
Петербург, Невский проспект, д. 55, офис 309
Тел.: 8 812 90 33 22 4
E-mail: nordic-st.petersburg@mail.ru
Подготовила Анастасия Фалей
Иллюстрации предоставлены компанией New Nordic Group