Гарант успеха в германии — mig holding gmbh
какое количество возможно реально получить, инвестируя в коммерческую недвижимость Германии? Какие конкретно стратегии считаются надежными, а какие конкретно смогут принести больший доход? В то время, когда возможно рассчитывать на заемные средства, а в то время, когда – нет?
На эти вопросы Prian.ru ответил эксперт в области инвестиций и денежный аналитик Александр Вервайн (MIG Holding GmbH).
Внимание! С 24 по 26 февраля Александр Вервайн проводит персональные консультации в Москве на тему «Прямые инвестиции в прибыльную недвижимость Германии». Место проведения конференции: отель InterContinental Тверская.
Записаться на персональную консультацию возможно тут.
— Александр, для начала пара слов о специализации вашей компании
— В случае если кратко обрисовать отечественную деятельность, мы опытный инвестор. MIG Holding GmbH закупает прибыльную недвижимость на территории Германии для себя, совместно с инвесторами и по заказу инвесторов. компетенция команды и Многолетний опыт холдинга разрешает максимально надежно и действенно реализовать инвестиционные стратегии для получения стабильной ежемесячной прибыли.
— В случае если пара увеличить мой первый вопрос: какие конкретно услуги вы предлагаете?
— Отечественный холдинг предоставляет выверенный комплекс одолжений, разрешающий достигнуть инвестиционную цель при помощи стратегического, налогового, экономического планирования, создания и определения оптимальной инвестиционной структуры, учитывающей такие тонкости, как наследственные вопросы.
С учетом более чем 250 пунктов специалисты компании разрабатывают личный бизнес-замысел инвестора на территории Германии, в котором учитывается не только вход, и и грамотный выход из транзакции-бизнеса, что инвестор, в большинстве случаев, не принимает к сведенью.
— У самих потенциальных инвесторов знаний для успешной работы открыто мало?
— Желание инвестора инвестировать, наличие денежных знаний и средств – далеко не поручитель успешной реализации инвестиций.
Инвесторы не имеют доступа к закрытой базе недвижимости и, в большинстве случаев, покупают объекты с открытого рынка. В отечественной компании, и среди опытных инвесторов, объекты, попавшие на открытый рынок, мы именуем «мусорным ведром». Проясню из-за чего: на открытый рынок попадают те объекты, каковые не прошли отбор у опытных закупщиков и не являются инвестиционно- привлекательными.
Второй момент — финансирование. Банк не предоставляет зарубежному инвестору, не имеющему кредитной истории (treck record), совершенные условия финансирования.
Отмечу, еженедельно департамент закупок холдинга разглядывает много предложений инвестиционной недвижимости, единицы проходят 5 этапов отбора и являются инвестиционно привлекательными.
Со своей стороны, кредитная история MIG Holding GmbH разрешает зарубежному инвестору взять более удачные условия кредитования.
— Как я знаю, вы воображаете четыре разные стратегии для инвестирования. Поведайте о них подробнее.
— Правильно, в зависимости от цели инвестора используется одна из четырех стратегий.
А1 – сбережение средств. Инвестиции в центры больших городов Германии (Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт и т.д.). Риски фактически отсутствуют.
Доходность до 3,5%, надежность большая, ликвидность большая (сейчас решил, на следующий день реализовал). Но учитывая низкую доходность, приобретение вероятно лишь за личные средства, поскольку требования германских банков таковы: доходность объекта, как минимум, обязана покрывать затраты на управление, резервы, погашение тела и процент кредита.
А2 – консервативная. Инвестиции в мелкие и средние города Германии. Доходность объекта 6-9%, использование заемных средств, учитывая исторически низкий уровень ставки, разрешает достигнуть доходности на положенный капитал инвестора в районе 12-17% годовых (IRR).
Только платежеспособные арендаторы ААА – А. Соглашения аренды 10 лет и более. Риски минимальные. Заемные средства до 70%.
Надежность высокая, ликвидность высокая.
— Имеете возможность привести пример для того чтобы объекта?
— Супермаркет в малом либо среднем городе Германии, с условиями:
- Долговременные арендные контракты на 10-20 лет с индексацией арендной ставки.
- Арендные контракты только с платежеспособными арендаторами класса ААА.
- Исключение возможности досрочного расторжения соглашения арендатором.
- Гарантии застройщика.
- Банковское кредитование до 80% от цены объекта.
При инвестировании 30% цены недвижимости генерируемый объектом арендный доход покрывает все издержки, а также обслуживание банковского кредита и управление. Так, достигается полный самовыкуп, самопогашение кредита, денежная стабильная объекта генерация и автономность инвестиций ежемесячного cash flow.
В следствии инвестор приобретает: рентабельность инвестиций на вложение собственного капитала до 16% годовых, стабильный ежемесячный cash flow, защиту от инфляции, сохранение собственной платежеспособности, автономность инвестиций, готовый бизнес в ведущей стране Европы.
— Идем дальше
— Стратегия B – оппортунистическая. Инвестиция в мелкие и средние города. Доходность объекта 10-20%.
Заемные средства — максимально 50%. Арендаторы ААА-BB. Контракты аренды существенно ниже 10 лет. Риски средние.
Надежность средняя, ликвидность средняя.
Такие объекты покупаются с целью модернизации, заключения новых долговременных арендных контрактов либо замены арендаторов. Потом, рыночная цена объекта увеличивается от 30% до 80%.
И, наконец, С – проекты. Застройка участка. Доходность 30-60%. Риски высокие.
Ликвидность при реализации проекта высокая. Этот сегмент для старта инвестиций на территории Германии мы не рекомендуем.
— Какой минимальной суммой нужно располагать для аналогичных инвестиций?
— MIG Holding GmbH разглядывает предложения от €3 млн. Учитывая возможность привлечения финансирования до 70% от цены объекта, часть собственного капитала инвестора образовывает 1 млн. евро.
— Напоследок пара слов о семинаре в Москве. Кому он бывает занимателен?
— Эта консультация будет увлекательна и нужна для инвесторов, каковые собираются взять готовое ответ из одних рук, доступ к эксклюзивной закрытой базе недвижимости, более удачные ставки надёжного партнёра и кредитования в лице MIG Holding GmbH.
Фото Pressfoto.ru
