Есть ли «мыльный пузырь» на рынке новостроек москвы
Раздут ли рынок новостроек Столичного региона инвесторами, переизбытком предложения и дешёвой ипотекой? На эти и другие вопросы отвечает в собственной авторской колонке Владислав Луцков, помощник председателя совета директоров Est-a-Tet
Беседы о вероятном затоваривании на первичном рынке жилья Столичного региона относятся к числу вечных тем для дискуссий. Но о «мыльном пузыре» на рынке новостроек, что вот-вот обязан лопнуть, возможно услышать в разы чаще по окончании декабря 2014 года.
Доводы приводятся следующие: в четвёртом квартале прошлого года были зафиксированы рекордные количества продаж, в особенности в декабре, в то время, когда чтобы сбыть «живые» деньги, люди выстраивались чуть ли не в очереди. Инвесторы насытились, а естественный платежеспособный спрос из-за опережающих темпов реализации, снижения и высокого уровня инфляции настоящих доходов населения уменьшился на 40–50% по результатам первых трех месяцев 2015 года.
Инвестиционные квартиры, купленные на волне «евро по сто, американский доллар по семьдесят», выйдут в скором будущем на рынок. В напряженной борьбе за клиента между застройщиками начнёт «дышаться» совсем тяжко. Тут самое время брать для себя — на дне, в то время, когда возможно доторговаться до минимума.
Масла в пламя подливают и недорогие кредиты по субсидированным программам ипотеки. Те, кто не имел возможности себе позволить приобретение квартиры до недавнего времени, сейчас со ставкой 11,9% а также ниже (возвращаясь к теме инструментов и борьбы привлечения клиентов, хороший пример — маркетинговая ставка по ипотечному кредиту) взяли такую возможность.
Но мы попытаемся разобраться, вправду ли рынок новостроек так раздут, что скоро предложение существенно превысит спрос, а стоимости начнут быстро падать.
Во-первых, проанализируем вероятный переизбыток инвестиционных квартир и недочёт естественного спроса. В Москве на рынке новостроек каждый месяц продается порядка 2 тыс. квартир, в ажиотажном декабре в 1,5 раза больше (около 3–3,5 тыс. квартир). Кроме того в случае если учесть, что добрая половина этих объектов была куплена с инвестиционными целями (по отечественным данным, инвестиционный спрос не превышал 25–30%), то 1,5 тыс. квартир обвалить рынок недвижимости не смогут.
В случае если учитывать, что в январе-феврале спрос на новостройки был на очень низком уровне, то возможно смело утверждать, что реализованный с опережением спрос уже компенсировался не докупленными в первые два месяца 2015 года квартирами.
Вспоминая, какие конкретно высокие темпы продаж демонстрировали вышедшие в течение последних трех месяцев 2015 года масштабные проекты комфорт-класса на начальном этапе строительства, делается ясно, что спрос имеется. Легко он ожидает «вкусного» предложения с привлекательной ценой в увлекательной локации.
Во-вторых, потенциальный спрос на недвижимость в столице не ослабевает. По отечественным данным, количество платежеспособного потенциального спроса в Москве образовывает порядка 200 тыс. семей. Это те люди, каковые готовы купить жилье в ближайшие три — пять лет за счет собственных накоплений, кредитов либо продажи имеющегося жилья. Так, благодаря естественному спросу рынок возможно обеспечен годовыми продажами в размере 25 тыс. квартир в год приблизительно на десять лет вперед.
Это не считая региональных покупателей и инвесторов, последние из которых занимают практически треть в структуре реализованного спроса.
В-третьих, недорогими назвать кредиты со ставкой 11–12% запрещено. В Соединенных Штатах, к примеру, кредиты выдаются под 3–4% годовых. Исходя из этого неверно утверждать, что у нас квартиры в ипотеку приобретаются впрок. Забрать таковой заем решаются в основном люди, каковые по объективным событиям нуждаются в жилье. Об этом очевидно свидетельствует структура ипотечных сделок: в комфорт- и эконом-классе количество ипотечных сделок доходил до 50%, в то время как в бизнес-классе — не более 10–15%.
По окончании введения заградительных ставок в декабре 2014 года дешёвые сегменты особенно остро почувствовали дефицит ипотечников.
Наконец, в-четвертых, на данный момент укрепляющийся рубль возвращает на рынок тех, кто решил в прошедшем сезоне повременить с приобретением квартиры и переждать тяжелые времена в зарубежной валюте. Они возвратились на рынок, нарастив собственные возможности по бюджету приобретения за счет пополневших валютных накоплений.
Так, первичный рынок в столице не только не раздут, наоборот, он не удовлетворен. По тем либо иным обстоятельствам нет подходящего предложения, привлекательных условий, средств либо имеется опасения по поводу недостроя, неосуществимости выплаты кредита и т. д. Основная задача застройщиков на сегодня — применять инструменты стимулирования клиентов, талантливые разбудить дремлющий спрос.
Владислав Луцков специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Владислав Луцков Est-a-Tet Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
