Если агент оказался вдруг…
Сейчас нередки случаи, в то время, когда девелоперы и риэлторы вводят внешнее управление. Что делать в данной ситуации, рекомендует юрист Екатерина Зараева.
Потому, что рынок европейских недвижимости на данный момент находится в достаточно затруднительном положении, нередки случаи, в то время, когда строительные и риэлторские компании вынуждены прибегать к внешнему управлению собственных компаний, дабы избежать банкротства. К примеру, в Испании В первую очередь этого года уже более 200 компаний, трудящихся в секторе недвижимости, подали заявку о введении внешнего управления для санации их экономики.
Видятся кроме этого ситуации, в то время, когда подобное юридическое положение компании не есть необязательным, а позвано соответствующими требованиями со стороны одного либо нескольких кредиторов. Конечно, что в следствии появляется широкий круг пострадавших: среди комиссионеров и агентов, конечных покупателей и служащих недвижимости, каковые обычно не знают, как функционировать в сложившихся событиях.
В связи с достаточной актуальностью разглядываемого вопроса хотелось бы подчернуть, что в Европе процедура внешнего управления достаточно схожа в собственном законодательном регулировании. Это разъясняется тем, что в 2000 году Рабочей группой при Совете Европы был утвержден Регламент №1346 о проведении процедуры несостоятельности в отношении юрлиц. Фактически все страны Европы развили положения этого Регламента в собственном внутреннем законодательстве.
В случае если сказать об Испании, то тут начиная с 1 сентября 2004 года процедура признания фирм несостоятельными, и их санации регулируется «Конкурсным законом». Речь заходит о конкурсе среди кредиторов на включение соответствующих прав требования в кредитную массу. Данной процедурой командует особая конкурсная рабочая группа, в которую входят назначенные судом внешние управляющие (в большинстве случаев два экономиста и один юрист с долгой практикой).
Первое, что нужно иметь в виду, оценивая сегодняшнюю обстановку на рынке европейской недвижимости с позиций агента, — это наличие агентского контракта, что будет конкретно отражать обязанности сторон, сумму комиссионных и момент их выплаты, и не давать предлог для догадок в отношении принадлежащих агенту прав. В другом случае, конкурсная администрация, о которой мы говорили ранее, может взять в руки достаточно основательный предлог для не признания кредита и для не включения агента в неспециализированную массу кредиторов.
В данной связи, и учитывая время, которое в большинстве случаев проходит между подписанием соглашения о намерениях купли-продажи недвижимости и заключением нотариальной сделки (от двух месяцев и более), возможно порекомендовать как главное правило для сотрудничества, — предусматривать в агентском соглашении моментом для оплаты комиссионных подписание контракта о намерениях между риэлторской конечным покупателем и компанией. Таким моментом возможно и факт оплаты клиентом определенного процента от цены недвижимости в качестве задатка , в случае если в соглашении о намерениях установлена подобная форма оплаты.
Однако, данный совет не есть панацеей, поскольку подразумевает минусы и свои плюсы. В случае если право на получение комиссионных сходится с подписанием контракта о намерениях и затем в компании объявляется внешнее управление, агент преобразовывается в простого кредитора, что свидетельствует, что его право требования попадает в «неспециализированный котел» совместно со всеми вторыми кредиторами и удовлетворяется в соответствии с установленным законодательно правилам приоритета.
В случае если же право на получение комиссионных появляется при подписании нотариального контракта купли-продажи, а внешнее управление было назначено ранее, вероятно два варианта развития событий.
Первый: риэлторская компания продолжает собственную конкурсная администрация и деятельность находит разумным продажу зарезервированной недвижимости, а соответственно и оформление нотариальной сделки купли-продажи. При таких условиях, агентские комиссионные покупают темперамент кредита «появившегося по окончании», что свидетельствует, что право требования удовлетворяется из имущественной массы, и прежде всего. Другими словами агент в данной ситуации делается приоритетным кредитором; обладателем кредита, что появился по окончании назначения внешнего управления, но что погашается вперед всех других «конкурсных» кредитов, появившихся до конкурса.
Второй: риэлторская компания прекращает собственную деятельность, сдача недвижимости не происходит, а соответственно срывается и нотариальное оформление сделки. Прямое следствие этого – отсутствие у агента права на получение комиссионных. При таком стечении событий комиссионер кроме того не преобразовывается в простого кредитора.
Кроме этого направляться учитывать, что кредиты, появившиеся до объявления внешнего управления смогут быть уменьшены либо отсрочены на основании конкурсного соглашения, которое разрабатывает временная администрация. Кредиты, появившиеся по окончании объявления конкурсной обстановке, выплачиваются по обычной процедуре, без каких-либо ограничений.
Посему и чтобы избежать непризнания конкурсной администрацией вашего кредита, направляться заявить о себе как о вероятном или состоявшемся кредиторе через предусмотренную специально для кредиторов процедуру для сообщения о собственных правах требования, потенциальных либо уже существующих. Такое сообщение должно иметь место в течение 1 месяца с момента публикации в официальных источниках ответа суда о введении внешнего управления. Отсутствие сообщения о вашем кредите в надлежащие время и форме может дать основания к тому, что он будет признан второстепенным в рамках расчета с кредиторами.
Агент, являющийся кредитором риэлторской компании, находящейся в конкурсной обстановке, обязан знать, что главное последствие, вытекающее из отсутствия у предприятия ликвидности и связанной с этим неосуществимости рассчитаться со всеми кредиторами, пребывает в приостановке всех платежей. Кроме этого, в таком положении вещей кредит не порождает процентов за просрочку.
И в случае если до введения внешнего управления в судебном рассмотрении уже пребывало дело о востребовании долга с целью наложить эмбарго на имущество застройщика, такое производство кроме этого приостанавливается. Целью законодателя тут есть рвение к тому, дабы несостоятельная компания рассчиталась со всеми собственными кредиторами.
Потом, кредитор обязан владеть полной информацией о ходе процесса, поскольку конкурсная администрация может не принять за ним кредит в той форме, в которой о нем было заявлено. Вследствие этого напоминаю еще раз о важности документального подтверждения взаимоотношений между риэлтором/агентом и застройщиком. В случае если таковой конфликт происходит, то в рамках конкурсного производства раскрывается маленькой процесс по установлению его соответствия и суммы кредита.
Кроме этого рекомендуется, дабы в течение всего конкурсного процесса кредитора информировал и сопровождал юрист, что предоставит ему возможность грамотно применять права, содержащиеся в Конкурсном закондательстве.
Каждая процедура внешнего управления заканчивается или ликвидацией предприятия (в случае если компания признана полностью несостоятельной), или подписанием соглашения, в котором договариваются с кредиторами об уменьшении суммы долга и об отсрочке в его уплате. Максимальное уменьшение долга, предусматриваемое «Конкурсным законом» образовывает 50%, а отсрочка не имеет возможности быть больше 5 лет.
При введения конкурсного управления в строительных и риэлторских компаниях одной из главных задач конкурсной администрации есть анализ жизнеспособности каждого имеющегося в реализации проекта (состояние строительных работ, количество осуществленных и предполагаемых продаж, ожидаемые доходы, еще не осуществленное финансирование).
Еще один совет агенту, что подозревает несостоятельность или не знаком с настоящим имущественным положением застройщика, чью недвижимость он реализует. направляться в обязательном порядке контролировать, делает ли застройщик обязанность по предоставлению клиенту банковской гарантии (аваля) на случай невыполнения строительной компанией взятых на себя обязательств, что часто случается, в то время, когда предприятие находится в конкурсной обстановке.
В Испании статья 1 Закона 57/1968, и Закон 38/1999 о порядке строительства устанавливают обязанность в отношении всех застройщиков обеспечивать возврат задатков , внесенных на стадии строительства, предоставлением банковского аваля либо заключением соответствующего страхового полиса. Эта совет относится скорее к разряду предупредительных мер в рамках опытной этики, потому, что разрешит агенту заблаговременно обезопасить себя и обезопасисть интересы собственного клиента-клиента недвижимости.
издание Overseas Property Professional
